Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo , Prawo

27 września 2021

NR 231 (Wrzesień 2021)

Środki na remont dachu z kredytu i zwiększonego odpisu na fundusz remontowy wspólnoty

0 33

Racjonalne w ramach zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością były argumenty, aby przeprowadzić remont w większym zakresie – niezbędnym do dalszego jej funkcjonowania, skoro podjęcie tak intensywnego wydatku utrudniłoby/uniemożliwiłoby dalsze remonty*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku I Wydział Cywilny z dnia 26 maja 2021 r. (sygn. akt: I C 237/21)

Zarys sprawy

Powodowie są członkami pozwanej wspólnoty, w której są współwłaścicielami jednego z 7 lokali, z czego 2 osoby mają po 2 lokale i udziały po 22,6% i 24,7%, powodowie – 8,7%, a czwarta osoba – 12,7%. Powodowie na stałe nie zamieszkują w swoim lokalu.

POLECAMY

We wspólnocie od dawna znany był problem konieczności przeprowadzenia remontu dachu, ponieważ lokale na najwyższej kondygnacji były zalewane. Powodowie i ich sąsiadka w pewnym zakresie przeprowadzili go na własny koszt.

W marcu 2020 r. administrator przesłał członkom wspólnoty ofertę na remont dachu za 30 000 zł.

Piątego sierpnia 2020 r. odbyło się zebranie wspólnoty, na którym rozpoczęto głosowanie nad uchwałami, a uzupełniono je w trybie indywidualnego zbierania głosów i zdecydowano:

  • pierwszą uchwałą przyjęto plan gospodarczy, w tym przewidziano częściowy remont dachu,
  • drugą uchwałą zdecydowano, że wspólnota zaciągnie kredyt do 30 000 zł na remont dachu i będzie go spłacała z comiesięcznych wpływów z funduszu remontowego, określono akceptowany pułap pierwszej raty kredytu oraz ustalono, że zapłata za zwiększone wydatki na remont zostanie uiszczona ze środków zgromadzonych na tym funduszu po spłacie rat kredytu.

O podjęciu powyższej uchwały powodowie został powiadomieni 14 sierpnia 2020 r. pocztą elektroniczną.

Następnie – 18 września 2020 r. – w ten sam sposób powodowie otrzymali od administratora informację, że zarząd postanowił anulować uchwałę dotyczącą kredytu bankowego i że – ze względu na pogodę – remont przesunięto na marzec–kwiecień.

W korespondencji z 15 października 2020 r. administrator zwrócił się o zapoznanie się z protokołem przeglądu technicznego budynku i przesłał ofertę remontu w większym zakresie na 82 000 zł (plus VAT). Następnie administrator przesłał: uchwałę z 13 listopada 2020 r. w sprawie montażu klimatyzatora, uchwały z 21 grudnia 2020 r. o zwiększeniu odpisu na fundusz remontowy wobec przewidywanych wydatków i w sprawie kredytu bankowego; 4 stycznia 2021 r. poinformował o ich przyjęciu.

Powód zwrócił się via e-mail do administratora z prośbą o informację w sprawie uchwał i 15 stycznia 2021 r. otrzymał m.in. uchwały: z 3 marca 2020 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu oraz montaż szyldów i klimatyzatorów, co do której 60% głosów było przeciw, z 5 sierpnia 2020 r. w sprawie uchwalenia planu gospodarczego na 2020 r. (także 60% było przeciw), z 14 sierpnia 2020 r. w sprawie anulowania uchwały i kredytu bankowego, która została przegłosowana, oraz z 13 listopada 2020 r. w sprawie klimatyzatora.

Kontakt mailowy i przedstawione procedowanie w sprawie remontu oraz jego finansowania nastąpiło w czasie ograniczeń pandemii.

Należy podkreślić, że poza powodami inni członkowie wspólnoty nie chcieli finansować remontu z własnych środków. W banku omawiano ofertę kredytu dla wspólnoty, a nie poszczególnych członków.

Zakres powództwa

Powodowie pozwali wspólnotę o uchylenie uchwał z 14 sierpnia 2020 r. i z 21 grudnia 2020 r., które dotyczyły pozyskania środków na remont z kredytu i zwiększonego odpisu na fundusz remontowy, stwierdzając, że decyzje te nie zostały dostatecznie przygotowane i naruszają ich interes, jak i wspólnoty (zasady prawidłowego zarządzania), która nie przeprowadzi remontu w pełnym wymaganym zakresie, a zaciągnie wieloletnie zobowiązanie, powiększone bez potrzeby wydatkami na kredyt. Wskazywali też uchybienia proceduralne, które ich zdaniem prowadzą do wątpliwości, jakie decyzje obowiązują, gdyż początkowo zaproponowano i uchwalono mniejszy zakres remontu i środków na niego.

W toku postępowania nie podtrzymali początkowo zgłoszonego żądania ewentualnego – o ustalenie nieistnienia uchwał.

Wspólnota wniosła natomiast o oddalenie powództwa, stwierdzając, że choć zaistniało zamieszanie z podejmowaniem uchwał (ich uchyleń, oznaczeń), wobec utrudnień w funkcjonowaniu w czasie pandemii, to ich analizy wiadomo, które obowiązują. Twierdziła, że remont jest niezbędny i nie ma innej możliwości finansowania niż przyjęte, adekwatne do praktyki innych wspólnot.

Stanowisko sądu okręgowego

Powództwo podlegało uwzględnieniu. Bezsporne było, że będący członkami wspólnoty powodowie zachowali termin do zaskarżenia uchwał.

W pierwszej kolejności sąd powinien rozważyć ustalenie nieistnienia uchwał, ale powodowie wycofali się z tego żądania, formułowanego tylko jako ewentualne, dowiadując się więcej o okolicznościach podejmowania uchwał w toku postępowania niż uprzednio od pozwanego, ograniczającego się w czasie pandemii do korespondencji.
 

Ważne

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.


Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), mającej zastosowanie wobec liczby lokali we wspólnocie, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza jego interesy. Należało więc ocenić, czy uchwały naruszają interes powodów lub/także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną.

Przy tym sąd podzielił pogląd, że gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały – jak w omawianej sprawie – to ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Definiują one zasady prawidłowego zarządzania. Natomiast co do interesu członka wspólnoty – podkreśla się, iż powinien on być zobiektywizowany.
 

Uwaga

Gdy pojawia się sprzeczność interesów, której konsekwencją jest powództwo o uchylenie uchwały, to ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności.


W rezultacie sąd uznał stanowisko powodów, stwierdzając, że prezentowany przez nich interes wpisuje się także w interes wspólnoty. Powodowie bardzo drobiazgowo omówili zarzuty, które miały różną moc, ale pozostawały w zakresie wskazanych kryteriów zasad prawidłowego zarządzania. Sąd natomiast skupił się przede wszystkim na podsumowaniu, że przedsięwzięcie – tak ważne i kosztowne jak remont, który na wiele lat zaangażuje środki pozyskiwane przez wspólnotę od jej członków – mimo że formalnie zostało przeprocedowane (członkom przesłano ofertę i plan jej finansowania, a następnie przegłosowano uchwały) – nie zostało omówione.

Ryzyko kredytowe wspólnoty

Powodowie nie sygnalizowali na bieżąco swojego stanowiska, aby uwidocznić dostrzegane problemy i wywołać ich rozważenie, stąd też otrzymali gotowe projekty uchwał i dopiero po zapoznaniu się z wynikiem głosowania mieli okazję się przekonać, że doszło do ich podjęcia (w przypadku niektórych jednak do tego nie doszło).Na tym etapie zostało więc im tylko zaskarżenie uchwał.
W toku procesu, gdy przedstawili swoje stanowisko, nadal jednak nie uzyskali możliwości przedyskutowania wybranych rozwiązań, w tym uwzględniających oczekiwań powodów. Dopiero po wstrzymaniu przez sąd jednej z uchwał pojawiło się inne podejście do zagadnienia, aby jednak na forum wspólnoty, a nie na długotrwałej i kosztownej – wobec realnej konieczności korzystania z opinii biegłego – drodze sądowej, wyja...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy