Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

26 marca 2021

NR 226 (Marzec 2021)

Status procesowy wspólnoty mieszkaniowej

21

Zgodnie z przepisami u.w.l.1, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać oraz być pozywana. Powyższe przesądza zatem o przysługiwaniu wspól- nocie zarówno zdolności sądowej, jak i procesowej.

Wspólnota mieszkaniowa jako strona stosunków cywilnoprawnych

Stosownie do art. 6 u.w.l., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powyższy przepis definiuje więc pojęcie wspólnoty mieszkaniowej dla potrzeb zarówno stosowania regulacji samej u.w.l., jak też dla potrzeb szeroko pojętego obrotu gospodarczego wobec faktu, iż in fine zawiera on również podstawę prawną uczestnictwa wspólnoty w obrocie cywilnoprawnym, wskazując wyraźnie, iż może ona tak nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, jak również jej legitymacji w postępowaniu sądowym wobec przydania wspólnocie zdolności sądowej – legitymacji procesowej czynnej (wspólnota może pozywać, a więc aktywnie wszcząć postępowanie sądowe) oraz biernej (poprzez fakt, iż wspólnota może zostać również pozwana).

POLECAMY

Uwaga!

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.


Jak wyjaśnia się w doktrynie, ustawodawca – konstruując podmiotowość prawną wspólnoty mieszkaniowej – przydał jej atrybuty zdolności prawnej oraz zdolności do czynności prawnych i zdolności sądowej. Wobec powyższego wyjaśnić zatem należy, iż zdolność prawna, o której mowa wyżej, powinna być rozumiana zgodnie z ogólnymi przepisami prawa cywilnego. Stosownie do przepisów k.c.2, zdolność prawna to zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków cywilnoprawnych (np. prawa własności nieruchomości). Co do momentu uzyskania zdolności prawnej w odniesieniu do podmiotów niebędących osobami fizycznymi, co do zasady, wskazuje się na moment ich powstania zgodnie z właściwymi przepisami, chyba że dla powstania danego podmiotu konieczne jest zaistnienie dodatkowego jeszcze zdarzenia, jak np. wpis do właściwego rejestru.

Uwaga!

Ustawodawca – konstruując podmiotowość prawną wspólnoty mieszkaniowej – przydał jej atrybuty zdolności prawnej oraz zdolności do czynności prawnych i zdolności sądowej.


Przypomnieć w tym miejscu jedynie można, iż – jak stanowi art. 37 § 1 k.c. – jednostka organizacyjna uzyskuje osobowość prawną z chwilą jej wpisu do właściwego rejestru, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych należy zwrócić uwagę, iż powstaje ona z mocy samego prawa już z chwilą przeniesienia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prawa własności pierwszego z lokali na osobę trzecią, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej3. Wspólnota mieszkaniowa nie powstanie jedynie w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu lub lokali przez właściciela nieruchomości wyjściowej dla siebie, tj. na podstawie art. 10 u.w.l.

Ważne!

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa już z chwilą przeniesienia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prawa własności pierwszego z lokali na osobę trzecią, gdyż z tą chwilą dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości wspólnej.


W takim przypadku wspólnota powstanie dopiero z chwilą zbycia na rzecz innej osoby chociaż jednego wyodrębnionego lokalu lub ustanowienia na jej rzecz własności lokalu dotychczas niewyodrębnionego. Z kolei, jeżeli nieruchomości lokalowe powstają na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości przez sąd (w trybie art. 11 u.w.l.), wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą dokonania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej4. Zgodzić należy się ze stanowiskiem, iż byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy właściciel), istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeżeli takiego podmiotu nie ma, wspólnota nie powstaje5. Przesłanki powstania wspólnoty nie stanowi ani obowiązek jej rejestracji we właściwym urzędzie statystycznym (poświadczony nadaniem numeru REGON), ani też obowiązek rejestracji we właściwym urzędzie skarbowym (poświadczony nadaniem z kolei numeru NIP).

Uwaga!

Byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowy właściciel), istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) chociaż jednego takiego lokalu. Jeżeli takiego podmiotu nie ma, wspólnota nie powstaje.


Zdolność do czynności prawnych to z kolei uprawnienie do czynnego uczestnictwa w obrocie cywilnoprawnym poprzez dokonywanie wiążących i skutecznych czynności cywilnoprawnych, m.in. w drodze nabycia na swoją rzecz praw, zaciągania zobowiązań, bycia drugą stroną umów itp.

Wobec braku wyraźnego wskazania przyjąć należy, iż wspólnota mieszkaniowa pozbawiona jest osobowości prawnej, gdyż – stosownie do art. 33 k.c. – osobami prawnymi są Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną. Takiej osobowości ustawodawca nie przyznał wspólnocie w przepisach u.w.l. Jednakże do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (czyli m.in. wspólnocie mieszkaniowej), stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Mimo początkowych rozbieżności w doktrynie w zakresie odnoszącym się tak do zaliczania wspólnot mieszkaniowych do jednostek organizacyjnych, jak i posiadania przez nie atrybutu zdolności prawnej, przewagę zyskał pogląd, iż wspólnoty mieszkaniowe są przez art. 6 u.w.l. wyposażone we własną zdolność prawną, mogą więc być zaliczone do podmiotów bez osobowości prawnej (tzw. ułomnych osób prawnych) w rozumieniu właśnie art. 331 k.c. Sporna w dalszym ciągu pozostaje przy tym możliwość zastosowania do wspólnot konstrukcji tzw. specjalnej zdolności prawnej, a więc ograniczenia ich zdolności do zakresu wynikającego jedynie z zadań, do jakich ustawa je powołała. Wskazuje się bowiem, że w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych powinny być to jedynie takie czynności, które związane są z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Również orzecznictwo odnoszące się do poruszonego zagadnienia nie jest jednolite. Utrwaliło się stanowisko, iż wspólnota mieszkaniowa ma własną zdolność jako jednostka odrębna od ogółu właścicieli lokali6. Jednakże według stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 marca 2013 r.7 i z dnia 29 sierpnia 2013 r.8 zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ogranicza się jedynie do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Ważne!

Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ogranicza się jedynie do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.


Zdolność sądowa i procesowa wspólnoty mieszkaniowej

Stosownie do art. 6 zd. drugie u.w.l., w zakresie prawa procesowego wspólnota mieszkaniowa ma z kolei własną:

  • zdolność sądową, co oznacza, że ma zdolność występowania w procesie jako strona tego procesu w związku z faktem, iż zdolność sądową mają także jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 64 § 11 k.p.c.9),

jak też

  • zdolność procesową, co z kolei wiąże się z uprawieniem wspólnoty mieszkaniowej nie tylko do bycia jedynie stroną procesu sądowego, lecz również do dokonywania w toku takiego procesu wiążących czynności procesowych (art. 65 § 1 k.p.c.).

Wobec powyższego – wspólnota może w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną – niezależnie od zdolności sądowej przysługującej poszczególnym jej członkom – zarówno pozywać, jak i być pozywana. Przy czym – jak wyjaśnia się to w doktrynie – status procesowy wspólnoty nie ogranicza się jedynie do możliwości występowania w procesie jako strona powodowa lub pozwana oraz podejmowania w tym procesie poszczególnych czynności procesowych (jak np. cofnięcie pozwu, zawarcie ugody, zrzeczenie się roszczenia, uznanie powództwa). Wspólnota mieszkaniowa ma również zdolność występowania w procesie zarówno w charakterze interwenienta głównego (art. 75 k.p.c.), jak i ubocznego (art. 76 k.p.c.). Niezależnie od powyższego może ona być również wnioskodawcą lub uczestnikiem w postępowaniu nieprocesowym, w tym także w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym. Jednocześnie jednak – jak była już o tym mowa wyżej – podkreśla się, iż zakres zdolności sądowej wspólnoty wyznacza jej zdolność prawna, która jest z kolei ograniczona do zadań wspólnoty w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Mając powyższe na uwadze, przyjmuje się, iż zdolność sądowa wspólnoty mieszkaniowej każdorazowo powinna podlegać badaniu przez sąd, który określi, czy dana sprawa zalicza się do spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Ważne!

Wspólnota mieszkaniowa ma również zdolność występowania w procesie zarówno w charakterze interwenienta głównego, jak i ubocznego.


Konsekwencją statusu materialnoprawnego wspólnoty (a więc tego, iż tworzą ją właściciele lokali znajdujących się w określonej nieruchomości) jest z kolei to, że pozwanie wspólnoty lub przez wspólnotę będzie rodzić bezpośrednie skutki procesowe dla właścicieli lokali ją tworzących. Wobec powyższego można wskazać, iż przepis art. 6 zdanie drugie u.w.l., przewidujący, iż stroną procesu winna być oznaczona wspólnota, a nie właściciele lokali ją tworzących, ma na celu przede wszystkim uproszczenie obrotu prawnego poprzez umożliwienie wskazania w sporze jako strony (pozwanej lub powodowej) wspólnoty – a więc bez konieczności pozywania wszystkich jej członków. Co w tym zakresie jest istotne – wspólnota w takim przypadku jest stroną (uczestnikiem) postępowania działającą co prawda w interesie swoich członków, lecz we własnym imieniu. Stąd też dopuszczalne jest uczestniczenie w takim procesie również przez właścicieli poszczególnych lokali niezależnie i obok wspólnoty. W doktrynie wyjaśnia się bowiem, iż właściciele lokali mają możliwość np. zgłoszenia interwencji ubocznej i to zarówno po stronie powodowej, jak i pozwanej.

Innym, dość powszechnym przykładem jest równoczesne (choć po przeciwnych stronach) uczestnictwo w sporze sądowym przez wspólnotę i jej członka w tych wszystkich sprawach, w których właściciel lokalu zaskarżył uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzani...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy