Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

4 lipca 2019

NR 127 (Lipiec 2019)

Teren placu zabaw

0 95

Na działce wybudowano cztery budynki. Stanowią one odrębne wspólnoty. W tym roku po przeglądzie placu zabaw sporządzono protokół, z którego wynika konieczność wymiany znajdujących się na nim elementów (zabawek). Obecnie jest on zamknięty ze względu bezpieczeństwo dzieci i innych użytkowników. Na tegorocznych zebraniach wspólnot mieszkaniowych trzy z nich podjęły uchwałę w sprawie modernizacji placu zabaw i partycypacji w kosztach jego naprawy, natomiast czwarta odrzuciła uchwałą modernizację placu zabaw, a tym samym partycypację w kosztach naprawy czy wymiany zniszczonych elementów. Czy wspólnota, która odmówiła modernizacji placu zabaw, może odmówić partycypacji w kosztach jego naprawy? Czy po naprawie placu zabaw wspólnoty, które poniosą koszty jego naprawy, mogą domagać się od czwartej wspólnoty zwrotu poniesionych kosztów? Czy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obowiązek naprawy placu zabaw przez wszystkie wspólnoty? Czy jest możliwość zmuszenia czwartej wspólnoty do poniesienia kosztów naprawy? Nadmieniam, że trzy wspólnoty mieszkaniowe nie zamierzają likwidować placu zabaw, ale nie chcą same ponosić kosztów jego modernizacji.
 

Odpowiedź zależy od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje się przedmiotowy plac zabaw.

Nieruchomość będąca współwłasnością mieszkańców, a nie wspólnot mieszkaniowych


Często deweloperzy budujący osiedle mieszkaniowe jeszcze przed powstaniem wspólnot mieszkaniowych i sprzedażą pierwszych lokali. Dokonują podziału nieruchomości, w wyniku którego wyodrębnia się działki pod budynkami jako przyszłe nieruchomości wspólne oraz dodatkowo wyodrębnia tereny przyległe, np. drogi dojazdowe, place zabaw, parkingi – jako odrębne nieruchomości. Następnie w aktach notarialnych przenoszących własność lokali, działki pod budynkami ujmowane są jako nieruchomości wspólne związane z prawem własności lokali, natomiast pozostałe tereny przyległe przenoszone są na współwłasność nabywców lokali na danym osiedlu. Takie uregulowania prawa własności terenu osiedla rodzi w praktyce wspólnot mieszkaniowych wiele problemów przy późniejszym zarządzaniu.

Należy zwrócić uwagę, że w związku z takim sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości powstają dwie odrębne nieruchomości: nieruchomości wspólne pod budynkami oraz nieruchomości stanowiące tereny przyległe. Należy zwrócić uwagę, że do zarządu nieruchomościami wspólnymi stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do terenów przyległych mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, gdyż nie są to ani części nieruchomości wspólnej którejś wspólnoty mieszkaniowej, ani też nie jest to odrębna wspólnota. Są to nieruchomości będące współwłasnością określonych osób uregulowane w Kodeksie cywilnym. W przypadku terenów przyległych stanowiących współwłasność, zgodnie z Kodeksem cywilnym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów w nieruchomości. W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają nieruchomością sami, co oczywiście nie wyklucza ustanowienia zarządcy na podstawie umowy cywilnoprawnej podpisanej ze współwłaścicielami tej nieruchomości. Ponadto, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W przypadku nieruchomości będącej współwłasnością nie ma też uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania obowiązującej we wspólnocie mieszkaniowej. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W sytuacji braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały poszczególnych wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej, a uchwały podejmowane odnośnie do zarządu inną nieruchomością są sprzeczne z prawem. Tam bowiem, gdzie kończy się nieruchomość wspólna, kończy się władza wspólnoty mieszkaniowej i stanowione przez nią prawo. Prawo decydowania o jakiejś nieruchomości mają tylko jej właściciele. Wspólnota nie jest właścicielem tych terenów przyległych, nie może zatem podejmować żadnych decyzji, które ich dotyczą. Trzeba zwrócić uwagę, że w takiej sytuacji każdy właściciel lokalu występuje w podwójnej roli. Jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, a równocześnie współwłaścicielem terenów przyległych. Wyraża on więc swoją wolę oddzielnie dla obu tych nieruchomości i ponosi odrębne koszty związane z ich posiadaniem. Wprawdzie wspólnota nie może podejmować uchwał dotyczących terenów przyległych, ale nie wyklucza to możliwości zbierania pod określoną zgodą podpisów przez zarządy poszczególnych sąsiednich wspólnot mieszkaniowych. Kodeks cywilny w żaden sposób nie formalizuje bowiem, jak, gdzie i w jakiej formie współwłaściciele mają wyrażać swoją zgodę. Właściciele lokali poza porządkiem obrad zebrania – jako właściciele terenów przyległych – mogą więc złożyć podpisy na zgodzie na dokonanie określonej czynności. Jeżeli zgoda ma dotyczyć czynności zwykłego zarządu, wystarczy, że podpisze ją większość współwłaścicieli tej nieruchomości, ale gdy dotyczyć ma czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebne będą podpisy wszystkich. W przypadku braku zgody na czynność zwykłego zarządu każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W przypadku braku zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Jak widać, sprawowanie zarządu taką nieruchomością jest możliwe tylko wtedy, gdy właścicieli jest maksymalnie kilkunastu. Wówczas porozumienie jest możliwe. Tymczasem w większości znanych mi przypadków takie tereny przyległe są współwłasnością kilkuset osób, co bardzo utrudnia lub wręcz wyklucza możliwość podejmowania jakichkolwiek decyzji ich dotyczących.

Nieruchomość będąca współwłasnością wspólnot mieszkaniowych


Jeżeli nieruchomość, na której znajduje się plac zabaw, jest współwłasnością wspólnot mieszkaniowych, do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (wspólnot mieszkaniowych) liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do ich wykonania. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy