Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

10 kwietnia 2019

NR 124 (Kwiecień 2019)

Termin na udzielenie odpowiedzi

302

W jakim terminie od odbioru listu poleconego od właściciela lokalu, z żądaniem wydania kopii wielu dokumentów, zarząd wspólnoty ma udzielić odpowiedzi na piśmie? Czy we wspólnocie mieszkaniowej mają zastosowanie przepisy wynikające z Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.a.)?

Zarząd ma obowiązek informować właścicieli o określonych zdarzeniach, na przykład o uchwale podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie. Ponadto zgodnie z art. 32 ustawy o własności lokali o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Oświadczenie woli

Przepis art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Jeżeli własnoręczne doręczenie jest niemożliwe lub utrudnione, najwygodniej skorzystać z usług poczty, ponieważ taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania odbioru. Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej. Ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z jej treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (przesyłka dwukrotnie awizowana) nie wpływa na skuteczność doręczenia. Przesyłkę uważa się wówczas za doręczoną. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego na składającym oświadczenie woli spoczywa obowiązek wykazania, że oświadczenie zostało jego adresatowi dostarczone. Zarząd powinien więc archiwizować zarówno dokumenty wysłane, jak i kwity pocztowe potwierdzające nadanie oraz doręczenie lub ewentualnie awizowanie przesyłki.

Pytania do zarządu

Powyższe obowiązki informacyjne nakłada ustawa o własności lokali. Nie należy jednak ich mylić czy stosować w drodze analogii do pytań właścicieli skierowanych do zarządu. Wymiana korespondencji w związku z pytaniami właścicieli skierowanymi do zarządu czy zarządcy wynika tylko ze zwyczaju i kultury osobistej, a nie z obowiązku prawnego. Nie mają tu zastosowania ani przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, ani Kodeksu postępowania cywilnego, chyba że w przypadku zarządcy taki obowiązek korespondencji zostanie zapisany w zawieranej z nim umowie. Nie ma bowiem przepisów, które zobowiązywałyby zarządzających do udzielania odpowiedzi na pytania właścicieli lokali ani tym bardziej takich, które regulują sposób prowadzenia takiej korespondencji. Zarząd ani zarządca nie mają prawnego obowiązku odpowiadać na pytania właścicieli, a zwłaszcza odpowiadać na każde ich pytanie. Nie są zobowiązani udzielać im porad prawnych, technicznych itd. Dlaczego więc zarząd czy zarządca w ogóle podejmują wymianę korespondencji na pytania właścicieli? Uzasadnienie jest bardzo proste. Każdy zarząd i zarządca zdają sobie sprawę, że ignorowanie takiej korespondencji powoduje wrogie nastawienie poszczególnych właścicieli, którzy odczytują to jako lekceważenie ich osoby. Niezadowolenie to może przełożyć się na podjęcie uchwały o odwołaniu zarządu czy rozwiązaniu umowy o zarządzanie z zarządcą, który lekceważy pytania właścicieli. Osoba, która zwraca się do zarządu z pytaniami, najwyraźniej nie wie, w jaki sposób we wspólnocie mieszkaniowej uzyskuje się informacje o działalności wspólnoty.

Prawo kontrolidziałalności zarządu

Właściciel, któ...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy