Tryby ustanawiania odrębnej własności lokali

Umowa w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokalu

Podstawowym sposobem ustanowienia odrębnej własności indywidualnego lokalu w świetle przepisów u.w.l. jest wyodrębnienie tegoż lokalu w drodze (co najmniej dwustronnej) umowy. Dotyczy to przy tym oczywiście jedynie tych lokali, które spełniają przesłankę „samodzielności” w rozumieniu art. 2 ust 1 i 2 u.w.l.2, gdyż – jak wskazał to ustawodawca – jedynie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, stanowić może odrębną nieruchomość.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może zostać jednocześnie zawarta jedynie3 przez:

• samych tylko współwłaścicieli nieruchomości. Jak przyjmuje się to przy tym w doktrynie4, powyższy sposób uznawany jest za tożsamy z umownym zniesieniem współwłasności, mimo iż niezależnie od ustanowienia odrębnej własności lokalu, pomiędzy współwłaścicielami w dalszym ciągu zachowana zostanie współwłasność gruntu oraz tych części budynku i innych urządzeń, które nie są przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali (tzw. współwłasność przymusowa)5. Wyodrębniony lokal może jednocześnie stanowić przedmiot współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli budynku6. Zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny7 umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawarta przez współwłaścicieli składa się z kolei z dwóch elementów, tj. oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu oraz oświadczenia o jego przeniesieniu na nabywcę, tj. jednego ze współwłaścicieli. Niezależnie od powyżej poczynionych rozważań, stronami przedmiotowej umowy muszą być wszyscy aktualni współwłaściciele nieruchomości, choćby nie każdemu z nich przypadł odrębny lokal, inaczej umowa taka będzie bowiem nieważna8, bądź też
• dotychczasowego właściciela (współwłaścicieli) nieruchomości i nabywcę lokalu. W większości przypadków przeniesienie własności będzie przybierało zaś formę umowy sprzedaży. W doktrynie, konstrukcja umowy zawieranej pomiędzy aktualnym właścicielem nieruchomości a nabywcą budzi jednak pewne wątpliwości odnoszące się m.in. do ustalenia, czy umowa ta rzeczywiście stanowi jedną, skonsolidowaną czynność prawną, czy też dwie czynności, jak też na jakiej podstawie nabywca lokalu uczestniczy w ustanawianiu jego odrębnej własności, skoro nie przysługuje mu prawo współwłasności budynku i tym samym – z powołaniem się na art. 140 k.c.9 – brak jest podstaw prawnych do podejmowania przez niego decyzji co do rzeczy, do której nie przysługują mu jeszcze żadne prawa10.
   

Przepisy u.w.l. zawierają jednocześnie szczegółowe warunki zarówno co do dochowania formy, w jakiej – dla swej ważności – umowa o ustanowieniu odrębnej wł...