Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

22 października 2020

NR 221 (Październik 2020)

Uchylenie uchwały wspólnoty w sprawie zmiany sposobu rozliczenia centralnego ogrzewania

104

Na administratorze jako podmiocie, który zarządza nieruchomością, spoczywał obowiązek prowadzenia właściwej dokumentacji w zakresie realizacji roszczenia wspólnoty do żądania wymiany wadliwych urządzeń na nowe. Z kolei na zarządzie wspólnoty spoczywał obowiązek prowadzenia. Za złe opomiarowane, niezweryfikowanie i nieudokumentowanie stanu rzecz odpowiadają deweloper i administrator*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 30 czerwca 2020 r. (sygn. akt: I C 610/19)

Powódka jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje się budynek z przeznaczeniem na cele mieszkalno-usługowe. Powódka była deweloperem, który wzniósł ten budynek. W budynku wyodrębnione zostały trzydzieści cztery samodzielne lokale, które powódka od początku 2018 r. sukcesywnie zbywała na rzecz nowych nabywców. W momencie wydawania sprzedanego lokalu zakładany był licznik c.o. i dopiero od tego momentu następowało opomiarowanie zużywanego ciepła, które obciążało nabywcę. Przedtem za wszystko płacił deweloper.

POLECAMY

Właściciele nieruchomości lokalowych oraz powódka stanowią wspólnotę mieszkaniową.

Podjęte uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Na zebraniu właścicieli wspólnoty mieszkaniowej oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę w sprawie ustalenia i wprowadzenia regulaminu rozliczeń ogrzewania oraz ciepłej i zimnej wody. Rozliczenie ogrzewania miało odbywać się w oparciu o odczyt ciepłomierzy raz w roku.

Ponadto wspólnota podjęła uchwałę o powierzeniu z dniem 1 maja 2017 r. administrowania nieruchomością wspólną firmie.

W dniu 27 marca 2018 r. wspólnota podjęła uchwałę w przedmiocie wyboru zarządu wspólnoty. Do zarządu wszedł m.in. R.W. – prezes zarządu powodowej spółki.
Na przełomie stycznia i lutego 2018 r. okazało się, że część liczników działa „do tyłu”, tj. nie wskazuje stanu zerowego. Zgłoszenia wady dokonał pracownik techniczny za pomocą strony administratora wspólnoty. Następnie o fakcie wystąpienia wady powiadomiony został przez administratora deweloper. Deweloper dokonał naprawy urządzeń w przeciągu około miesiąca.

Wspólnota nie posiada dokumentacji dotyczącej zgłoszenia i usunięcia usterki. Nikt nie ustalił stanu liczników na dzień usunięcia usterki. Na początku 2019 r. do pozostałych członków zarządu dotarła informacja, że były kłopoty z licznikami c.o.

W dniu 13 marca 2019 r. na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę w sprawie zmiany sposobu rozliczenia c.o. za 2018 r. Rozliczenie ogrzewania za 2018 r. miało nastąpić zgodnie z metrażem lokalu – według tej samej stawki za 1 m 2. Jako stan startowy wspólnota przyjęła stan liczników na dzień 28 grudnia 2018 r.

Na dzień podjęcia tej uchwały powódka była właścicielem sześciu lokali mieszkalnych oraz siedmiu lokali usługowych. Pozostali członkowie wspólnoty byli właścicielami osiemnastu lokali mieszkalnych i trzech lokali usługowych.

Powódka o treści podjętej uchwały powzięła informację z wiadomości mailowej otrzymanej w dniu 3 października 2019 r.
Żądania powódki

Powódka – spółka będąca deweloperem – złożyła pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały w sprawie zmiany sposobu rozliczenia c.o. za 2018 r.

W uzasadnieniu pozwu wskazała, że jest właścicielem części nieruchomości zlokalizowanej w budynku, w skład której wchodzą: nieruchomość lokalowa (mieszkalna) oraz siedem lokali usługowych. Uchwałą wprowadzono regulamin rozliczania centralnego ogrzewania, zgodnie z którym rozliczenie kosztów ogrzewania miało odbywać się raz w roku na podstawie odczytów z ciepłomierzy. W każdym z lokali zainstalowane zostały indywidualne urządzenia pomiarowe, za pomocą których nastąpiło rozliczenie zużytego ciepła w roku 2017 oraz 2018. Zaskarżoną uchwałą wspólnota zmieniła sposób rozliczenia c.o. za 2018 r. W ocenie powódki podjęta uchwała jest nieprecyzyjna, co rodzi szereg wątpliwości w zakresie obowiązku opłaty za ogrzewanie za lata 2017–2018.

ważne!

Uchwała nie uwzględnia różnic występujących przy zużyciu ciepła w lokalach mieszkalnych, użytkowych oraz nieużytkowych.

Powódka obawia się, że na skutek podjętej uchwały może dojść do jej pokrzywdzenia. W 2018 r. powódka posiadała najwięcej lokali w budynku i stosowane dotychczas rozliczenie ciepła uwzględniało to, że wiele z lokali było niezamieszkanych i nieużytkowanych. Zmiana sposobu rozliczenia ciepła może skutkować zobowiązaniem powódki do pokrycia kosztów ogrzewania w nadmiernej wysokości.

Wspólnota mieszkaniowa, wnosząc o oddalenie powództwa wskazała, że zainstalowane urządzenia pomiarowe, za pomocą których miało nastąpić rozliczenie zużytego ciepła za rok 2018 uległy awarii. Urządzenia cofały się i odczyty niektórych z nich były na minusie. Z uwagi na wadliwe działanie liczników w ocenie pozwanej najkorzystniejsze było dokonanie rozliczenia ciepła za rok 2018 zgodnie z kubaturą mieszkań.

Stanowisko sądu okręgowego

Sąd uznał, że powództwo o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty zasługiwało na uwzględnienie.
Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota mieszkaniowa jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 7 lokali, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Uchwała podjęta została w trybie mieszanym, tj. na zebraniu właścicieli oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powódka została poinformowana o treści uchwały drogą mailową w dniu 25 września 2019 r. Pozew został natomiast wniesiony w dniu 30 października 2019 r.

Zgodnie z brzmieniem art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

ważne!

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.


Powódka domagała się uchylenia uchwały podnosząc, że jest ona niezgodna z prawem, narusza interesy powódki oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Opinia sądu

W opinii sądu zaskarżona uchwała narusza interesy powódki i jest sprzeczna z dobrymi obyczajami.

W pierwszej kolejności podnieść należy, że podjęta uchwała w istotny sposób zmieniała sposób rozliczenia ogrzewania za rok 2018. Ustalony wcześniej sposób rozliczenia według odczytów z ciepłomierzy zmieniono na rozliczenie według powierzchni lokalów. Zmiana dokonana została z datą wsteczną, gdyż mimo że zaskarżona uchwała została podjęta 13 marca 2019 r., to dotyczyła rozliczenia za cały 2018 r. Słusznie zwracała uwagę powódka w toku postępowania, że tak radykalna zmiana narusza jej interesy, bowiem uderza w tych właścicieli lokali, którzy oszczędnie gospodarowali ciepłem w rozliczeniowym okresie. Takie działanie niewątpliwie wprowadza stan niepewności co do zasad, które będą w przyszłości obowiązywać przy rozliczaniu kosztów c.o.

W następnej kolejności należy zwrócić uwagę okoliczności, w jakich doszło do podjęcia zaskarżonej uchwały. Pozwana nie wykazała, że nie było innego sposobu, by rozliczyć opłaty za centralne ogrzewania za 2018 r. niż w sposób wynikający z treści zaskarżonej uchwały. Zamontowane przez powódkę jako dewelopera urządzenia pomiarowe, za pomocą których miało nastąpić rozliczenie ciepła, uległy awarii na przełomie stycznia i lutego 2018 r. 

Awaria usunięta została w ciągu około miesiąca, później nie były zgłaszane uwagi co do wadliwego działania urządzeń. Brak jest jednak jakiekolwiek dokumentacji potwierdzającej formalne zgłoszenie, a następnie usunięcie usterki urządzeń. Ponadto nie sporządzono protokołu czy jakiegokolwiek innego dokumentu, z którego wynikałoby, jaki był stan liczników w lokalach po naprawie urządzeń. Za braki w dokumentacji z tego zdarzenia odpowiedzialność ponosi administrator wspólnoty powołany uchwałą oraz zarząd wspólnoty. Wskazać należy, co zresztą potwierdza treść dokumentów oraz zeznań świadków i stron, że pełniąca funkcję administratora pozostawała wówczas w związku małżeńskim z prezesem zarządu powodowej spółki (deweloper) i jednocześnie prezesem zarządu wspólnoty. 

...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy