Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

22 października 2020

NR 221 (Październik 2020)

Uciążliwi najemcy

82

Coraz więcej lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni i wspólnot jest wynajmowanych, w tym między innymi na tzw. najem krótkoterminowy. Mając na uwadze, że zasoby mieszkaniowe są przeznaczone na pobyt stały, a poczucie odpowiedzialności za mienie wspólne jest większe u mieszkańców niż najemców, takie sytuacje rodzą komplikacje dla zarządców. Jedna ze spółdzielni podjęła próbę rozwiązania problemu uciążliwych najemców poprzez wprowadzenie odpowiednich zapisów do swojego statutu. Zmiany te wprowadzono do statutu na mocy uchwały walnego zgromadzenia z 2016 r.

Uciążliwi najemcy

Coraz więcej lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni i wspólnot jest wynajmowanych, w tym między innymi na tzw. najem krótkoterminowy. Mając na uwadze, że zasoby mieszkaniowe są przeznaczone na pobyt stały, a poczucie odpowiedzialności za mienie wspólne jest większe u mieszkańców niż najemców, takie sytuacje rodzą komplikacje dla zarządców. Jedna ze spółdzielni podjęła próbę rozwiązania problemu uciążliwych najemców poprzez wprowadzenie odpowiednich zapisów do swojego statutu. Zmiany te wprowadzono do statutu na mocy uchwały walnego zgromadzenia z 2016 r.

POLECAMY

Wprowadzone zmiany do statutu zostały wprowadzone na skutek sygnałów i licznych zgłoszeń mieszkańców oraz praktyk, które wykształciły się wśród niektórych mieszkańców spółdzielni, gdzie dany lokal mieszkalny wynajmowany był przypadkowym osobom, w ramach tzw. najmu hotelowego (krótkoterminowego). Najemcy takich lokali niejednokrotnie zanieczyszczali i dewastowali części wspólne nieruchomości w budynkach spółdzielni, a wyciągnięcie konsekwencji zmierzających do naprawienia wyrządzonych szkód było niemożliwe. Poza tym, praktyki te prowadziły do przypadków rażącego i uporczywego naruszania porządku domowego obowiązującego w spółdzielni poprzez np. huczne imprezy do późnych godzin nocnych, skutkujące interwencjami policji; niszczenie mienia w budynkach spółdzielni oraz zakłócanie porządku domowego i ciszy nocnej stałym mieszkańcom tych budynków. Wynajmowanie lokali na cele hotelowe generuje dodatkowe, podwyższone koszty eksploatacji budynku, a w szczególności: koszty sprzątania części wspólnych, koszty związane ze zwiększoną eksploatacją wind, brakiem segregacji odpadów przez najemców i obsługę lokali hotelowych, koszty napraw części wspólnych spowodowane atakami wandalizmu, koszty doposażenia budynków w monitoring i eksploatacji tych urządzeń, które to koszty obciążają wszystkich członków spółdzielni.

ważne!

Wynajmowanie lokali na cele hotelowe generuje dodatkowe, podwyższone koszty eksploatacji budynku, a w szczególności: koszty sprzątania części wspólnych, koszty związane ze zwiększoną eksploatacją wind, brakiem segregacji odpadów przez najemców i obsługę lokali hotelowych, koszty napraw części wspólnych spowodowane atakami wandalizmu, koszty doposażenia budynków w monitoring i eksploatacji tych urządzeń, które to koszty obciążają wszystkich członków spółdzielni.

Zapisy statutowe

Zakres nowych zapisów statutowych obejmował m.in. następujące regulacje:

  • członek zobowiązany jest w szczególności zawiadamiać spółdzielnię pisemnie o wynajęciu lokalu lub oddaniu w bezpłatne używanie,
  • członek zobowiązany jest w szczególności zawiadamiać spółdzielnię pisemnie o zamiarze lub prowadzeniu działalności gospodarczej w lokalu wraz ze wskazaniem rodzaju tej działalności,
  • wykluczenie może nastąpić w szczególności, gdy członek wynajmuje bądź oddaje w bezpłatne używanie lokal mieszkalny bez uprzedniej zgody spółdzielni w sytuacji, gdy jest to związane ze zmianą sposobu korzystania z tego lokalu lub zmianą przeznaczenia tego lokalu lub jego części;
  • wykluczenie może nastąpić w szczególności, gdy członek wynajmuje bądź oddaje w bezpłatne używanie lokal mieszkalny lub prowadzi w lokalu mieszkalnym działalność gospodarczą, jeżeli prowadzi to do zwiększonej uciążliwości dla pozostałych mieszkańców lub do rażącego albo uporczywego naruszania porządku domowego obowiązującego w spółdzielni,
  • wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje prawo do całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, osoby o których mowa w niniejszym ustępie obowiązane są do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności,
  • spółdzielnia może ustalić zwiększenie obciążeń z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej członkowi lub osobie, niebędącej członkiem, której przysługuje prawo do lokalu, prowadzącemu w lokalu mieszkalnym działalność gospodarczą lub wynajmującemu ww. lokal, bądź oddającemu go w bezpłatne używanie osobie trzeciej, w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej – jeżeli sposób używania tego lokalu powoduje znaczne zwiększenie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości.

Pozew o stwierdzenie nieważności uchwały

Jeden z członków (dalej: powódka) wniósł pozew o stwierdzenie nieważności uchwały walnego zgromadzenia z 2016 r. w sprawie zmian w statucie spółdzielni, względnie jej uchylenie. W uzasadnieniu powódka wskazała, że nowe postanowienia zawarte w statucie godzą w konstytucyjne prawa własności, ograniczając w sposób niedopuszczalny uprawnienia właścicielskie właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych, w tym naruszają art. 64 ust. 1, 2 i 3 Konstytucji RP oraz art. 140 k.c., a także przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy prawo spółdzielcze, a ponadto naruszają interesy członków spółdzielni. W odpowiedzi na pozew spółdzielnia mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości, ewentualnie uwzględnianie powództwa w części, tj. w zakresie dotyczącym kwestionowanych przez powódkę zmienionych postanowień statutu oraz oddalenie powództwa w pozostałej, niekwestionowanej części. Po rozpoznaniu sprawy, w wyroku z dnia 11 września 2017 r. (sygn. akt: II C 943/16; orzeczenie nieprawomocne) Sąd Okręgowy w Warszawie uznał, że roszczenie powódki jest częściowo uzasadnione.

Stanowisko sądu

Sąd podzielił stanowisko powódki, że przytoczone w pozwie postanowienia uchwały z 2016 r. ingerują w prawo własności, przysługujące członkom pozwanej spółdzielni w zakresie samodzielnych lokali mieszkalnych, stanowiących odrębną własność. Treść statutu pozwanej spółdzielni, w zakresie, w jakim nakłada na członka pozwanej spółdzielni, któremu przysługuje odrębną własność lokalu mieszkalnego, obowiązek pisemnego informowania spółdzielni o wynajęciu lokalu lub oddaniu go w bezpłatne użytkowanie, jest sprzeczna z cytowanym wyżej art. 140 k.c., uprawniającym właściciela do korzystania z lokalu mieszkalnego, pobierania z niego pożytków i dochodów. Chodzi oczywiście przy tym o pożytki lub przychody uzyskiwane jedynie z lokali, które przypadają właścicielom tych lokali, a nie o pożytki z nieruchomości wspólnej, stanowiącej współwłasność właścicieli lokalu. 

Treść tego postanowienia uchwały jest również niezgodna z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, które obowiązkiem informowania spółdzielni o wynajęciu lub oddawaniu w bezpłatne używanie przez członka całego lub części lokalu mieszkalnego obciążają jedynie członków spółdzielni korzystających z lokali mieszkalnych w ramach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (art. 9 ust. 7 zd. 2) lub w ramach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 1716 ust. 1 zd. 2), a ponadto jedynie w przypadku, gdy czynność ta miałaby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni. Żaden przepis obowiązującego prawa nie nakłada takiego obowiązku na osoby, którym przysługuje odrębna własność lokalu mieszkalnego w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową.

Treść statutu, nakładająca na wszystkich członków spółdzielni, bez względu na posiadany przez nich tytuł prawny do lokalu, obowiązek zawiadamiania spółdzielni na piśmie o zamiarze lub prowadzeniu działalności gospodarczej w lokalu wraz ze wskazaniem rodzaju tej działalności również stanowi niedopuszczalne ograniczenie prawa własności, a także ograniczenie swobody działalności gospodarczej. Żaden przepis ustawy o swobodzie działalności gospodarczej nie przewiduje bowiem tego rodzaju obowiązku dla właścicieli lokali stanowiących odrębną własność. Wykorzystywanie lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność jako miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, mieści się w granicach wykonywania prawa własności, określonych w art. 140 k.c. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może ograniczać uprawnień właściciela lokalu wynikających między innymi z przepisów Kodeksu cywilnego. Tę sferę normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140 k.c., a także art. 222 § 2 k.c. oraz art. 144 k.c. dotyczące stosunków między właścicielami, czyli przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego. Przepisy Kodeksu cywilnego gwarantują właścicielowi m.in. takie prawa jak wspomniane wcześniej korzystanie z lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz czerpanie z tego zysków. W materię unormowaną przez przepisy o takim charakterze uchwała spółdzielni wkraczać nie może. Wymaganie zgody spółdzielni na prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę posiadającą prawo odrębnej własności do lokalu jest zatem sprzeczne z art. 140 k.c. określającym istotę prawa własności.

uwaga!

Spółdzielnia mieszkaniowa nie może ograniczać uprawnień właściciela lokalu wynikających między innymi z przepisów Kodeksu cywilnego.

Dodano do statutu również konieczność uzyskiwania zgody spółdzielni przez wszystkich członków wynajmujących bądź oddających lokal mieszkalny, w sytuacji gdy jest to związane ze zmianą sposobu korzystania z tego lokalu lub zmianą przeznaczenia tego lokalu lub jego części. Tymczasem uzyskiwanie zgody spółdzielni nie jest konieczne w przypadku członka spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe prawo do lokalu. Obowiązek uzyskiwania zgody spółdzielni w omawianej sytuacji, zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach dotyczy jedynie osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (art. 9 ust. 7 zd. 2) lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 1716 ust. 1 zd. 1).

uwaga!

W sytuacji zmiany sposobu korzystania z lokalu lub zmiany przeznaczenia tego lokalu lub jego części uzyskiwanie zgody spółdzielni nie jest konieczne w przypadku członka spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe prawo do lokalu.


Sąd wskazał również, że zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, zgodnie z art. 71 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. Do zmiany sposobu użytkowania części lokalu mieszkalnego stanowiącego wyłączną własność danej osoby nie jest wymagana zgoda spółdzielni. Lokal, którego takie postępowanie będzie dotyczyć, nie jest bowiem częścią nieruchomości wspólnej, zatem członkowie spółdzielni mieszkaniowej nie mają wpływu na zmianę funkcji lokalu stanowiącego cudzą własność, chyba że taka zmiana wiązać się będzie z koniecznością zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bądź przebudową. Nie ulega zatem wątpliwości, że organy spółdzielni w takiej sytuacji nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, a tym samym podejmowanie sankcji karnych wobec członków spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu – które to sankcje polegałyby na wykluczeniu z członkostwa.

Sprzeczny z prawem zapis statutu

Za sprzeczny z prawem sąd uznał również zapis statutu, gdzie ustalono, że wykluczenie członka pozwanej Spółdzielni może nastąpić, gdy członek ten wynajmuje, oddaje w bezpłatne używanie lokal mieszkalny, prowadzi w lokalu mieszkalnym działalność gospodarczą, jeżeli prowadzi to do rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego obowiązującego w spółdzielni. Wynikająca z art. 1 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze zasada samorządności spółdzielni oraz dobrowolności w nawiązywaniu stosunków członkowskich nie oznacza całkowitej dowolności spółdzielni w podejmowaniu decyzji dotyczących członkostwa. Zasada ta pozwala na wyjątki, gdy przepis szczególny przewiduje stosowne ograniczenia. Dotyczy to niewątpliwie regulacji przyczyn wykluczenia członków spółdzielni w art. 24 § 2 ww. ustawy, uzależniającym dopuszczalność wykluczenia członka spółdzielni od wykazania istnienia zawinionego – pod postacią winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa – naruszenia obowiązków, które prowadzi do wniosku, iż dalszego pozostawania w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu spółdzielni lub dobrymi obyczajami. Nie może ulegać wątpliwości, że wykładnia postanowień statutu musi być powiązana z treścią art. 24 § 2 Prawa spółdzielczego. Wykluczenie bowiem jest konsekwencją zawinionego naruszenia obowiązków członka spółdzielni. Dlatego też nie można przyjąć, że sam fakt wynajęcia, oddania w bezpłatne używanie lub prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, prowadzące do zwiększonej uciążliwości dla pozostałych mieszkańców lub prowadzące do rażącego uporczywego naruszenia porządku domowego obowiązującego w pozwanej spółdzielni, stanowi podstawę wykluczenia członka ze spółdzielni, bez analizy pozostałych przesłanek, tj. zawinienia i możliwości pogodzenia dalszego pozostawania w spółdzielni z...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy