Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

17 marca 2019

NR 123 (Marzec 2019)

Udostępnienie terenu miastu

191

Czy podjęcie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej decyzji o udostępnieniu urzędowi miasta terenu należącego do wspólnoty, na potrzeby przeprowadzenia prac związanych z wymianą instalacji kanalizacji deszczowej, wymaga podjęcia uchwały czy też jest działaniem nieprzekraczającym czynności zwykłego zarządu i członkowie zarządu mogą zadecydować sami?

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Pojęcia te występują w Kodeksie cywilnym, w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, Kodeksie postępowania cywilnego, a także w ustawie o własności lokali. W żadnym z tych aktów prawnych nie podano jednak definicji tych pojęć. Jest to świadome działanie ustawodawcy, ponieważ granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami go przekraczającymi jest bardzo płynna, a dodatkowo często zależy od okoliczności. W efekcie, oceniając daną czynność w kontekście zwykłego zarządu, oceniamy ją zawsze w odniesieniu do konkretnej sytuacji prawnej oraz okoliczności wykonania danej czynności. Istotna jest też jej powtarzalność. Przyjmuje się, że pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności go przekraczających jest bardzo istotne również na gruncie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Czynności zwykłego zarządu podejmuje bowiem zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa. Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Błędem byłoby jednak twierdzenie, że każda czynność niewymieniona w tym przepisie jest czynnością zwykłego zarządu. Katalog czynności wymieniony w tym przepisie jest bowiem katalogiem otwartym. Świadczy o tym zwrot: w szczególności. Ustawodawca umieścił ten katalog i zawarł w nim te czynności, które ze względu na specyfikę czynności podejmowanych we wspólnotach mieszkaniowych w odróżnieniu od zarządzania innymi nieruchomościami bezsprzecznie należy uznać za czynności, które przekraczają zwykły zarząd.

Bezskuteczność zawieszona

W związku z czynnościami zwykłego zarządu i je przekraczającymi warto też zwrócić uwagę na pojęcie bezskuteczności zawieszonej. W razie dokonania czynności prawnej przez zarząd bez uchwały, gdy czynność ta jej wymaga, czynność prawna będzie ważna, gdy zyska akceptację właściwego organu, czyli uchwały właścicieli lokali. Taki wniosek wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dna 14.09.2007 roku, sygn. akt: III CZP 31/06 i mimo że odnosi się do spółdzielni mieszkaniowych, można ją z...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy