Udział sąsiadów w postępowaniu inwestycyjnym

Pewna nieprzewidywalność w zakresie procesów urbanizacyjnych jest znanym problemem z zakresu planowania przestrzennego w Polsce. Taki stan rzeczy został zresztą zidentyfikowany w raporcie Najwyższej Izby Kontroli z marca 2017 roku System gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym, w którym wskazano na problemy w gospodarowaniu przestrzenią. W szczególności zaskakiwanie mieszkańców nowymi inwestycjami wynika, jak wskazał również NIK i z czym należy się zgodzić, z niewielkiego pokrycia powierzchni kraju miejscowymi planami zagospodarowania (ok. 30%) oraz przejęcia podstawowej roli w procesie gospodarowania przestrzenią przez decyzje o warunkach zabudowy, które stanowić miały w założeniu instrument do uzupełniania zabudowy.

Co można zrobić jednak w przypadku prowadzenia niepożądanego procesu inwestycyjnego w bezpośrednim sąsiedztwie naszej nieruchomości? Kto i w jaki sposób może podejmować działania zmierzające do ochrony interesów zagrożonych nową zabudową?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Podstawowym instrumentem, który – odpowiednio przygotowany – może dość jednoznaczne ustalić zasady zagospodarowania dla terenu sąsiedniego jest miejscowy plan zagospodarowania. Warto w miarę możliwości weryfikować, czy dla naszego lub sąsiedniego terenu taki plan obowiązuje lub prowadzone są prace nad jego przyjęciem. Odpowiednio precyzyjny miejscowy plan zagospodarowania może ograniczyć możliwość zabudowy działki sąsiedniej, ale jego nieprecyzyjne zapisy, odpowiednio wykorzystane, mogą umożliwić realizację zabudowy niekorzystnej z punktu widzenia sąsiadów. Miejscowy plan zagospodarowania odrywa się od tak zwanej zasady sąsiedztwa, wyrażonej w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwalając na realizację zabudowy niekoniecznie spójnej z terenem sąsiednim. Przykładowo, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania lokowane bywają w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej nawet dość uciążliwe wielkopowierzchniowe obiekty handlowe wraz z umieszczonymi na dachu takiego obiektu urządzeniami generującymi hałas.