Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

10 maja 2019

NR 208 (Maj 2019)

Udział sąsiadów w postępowaniu inwestycyjnym

0 105

Niejednokrotnie zdarza się, w szczególności w nowym budownictwie realizowanym na obrzeżach miast lub na terenach o mniejszej gęstości zabudowy, że działki sąsiednie przeznaczane są do zagospodarowania w sposób wcześniej nieprzewidziany. Tego typu sytuacje częstokroć budzą wiele emocji, ponieważ dotychczasowi mieszkańcy terenów sąsiednich obawiają się, że nowa zabudowa zaburzy dotychczasowy stan rzeczy. Obawę budzi najczęściej wzmożony ruch samochodowy, przysłanianie widoku lub zacienianie istniejących obiektów przez nową zabudowę oraz inne uciążliwości, w szczególności związane z sytuacjami, w których w pobliżu zabudowy mieszkaniowej powstają budynki handlowe czy usługowe.

Pewna nieprzewidywalność w zakresie procesów urbanizacyjnych jest znanym problemem z zakresu planowania przestrzennego w Polsce. Taki stan rzeczy został zresztą zidentyfikowany w raporcie Najwyższej Izby Kontroli z marca 2017 roku System gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym, w którym wskazano na problemy w gospodarowaniu przestrzenią. W szczególności zaskakiwanie mieszkańców nowymi inwestycjami wynika, jak wskazał również NIK i z czym należy się zgodzić, z niewielkiego pokrycia powierzchni kraju miejscowymi planami zagospodarowania (ok. 30%) oraz przejęcia podstawowej roli w procesie gospodarowania przestrzenią przez decyzje o warunkach zabudowy, które stanowić miały w założeniu instrument do uzupełniania zabudowy.

Co można zrobić jednak w przypadku prowadzenia niepożądanego procesu inwestycyjnego w bezpośrednim sąsiedztwie naszej nieruchomości? Kto i w jaki sposób może podejmować działania zmierzające do ochrony interesów zagrożonych nową zabudową?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Podstawowym instrumentem, który – odpowiednio przygotowany – może dość jednoznaczne ustalić zasady zagospodarowania dla terenu sąsiedniego jest miejscowy plan zagospodarowania. Warto w miarę możliwości weryfikować, czy dla naszego lub sąsiedniego terenu taki plan obowiązuje lub prowadzone są prace nad jego przyjęciem. Odpowiednio precyzyjny miejscowy plan zagospodarowania może ograniczyć możliwość zabudowy działki sąsiedniej, ale jego nieprecyzyjne zapisy, odpowiednio wykorzystane, mogą umożliwić realizację zabudowy niekorzystnej z punktu widzenia sąsiadów. Miejscowy plan zagospodarowania odrywa się od tak zwanej zasady sąsiedztwa, wyrażonej w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwalając na realizację zabudowy niekoniecznie spójnej z terenem sąsiednim. Przykładowo, na podstawie miejscowego planu zagospodarowania lokowane bywają w bliskim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej nawet dość uciążliwe wielkopowierzchniowe obiekty handlowe wraz z umieszczonymi na dachu takiego obiektu urządzeniami generującymi hałas.
 

Uwaga!

Podstawowym instrumentem, który – odpowiednio przygotowany – może dość jednoznaczne ustalić zasady zagospodarowania dla terenu sąsiedniego jest miejscowy plan zagospodarowania.


W procesie uchwalania i zmiany miejscowego planu zagospodarowania mogą brać udział wszyscy zainteresowani. W odróżnieniu od postępowań administracyjnych, o których mowa w dalszej części artykułu, o możliwości składania uwag i innych przewidzianych ustawą aktywnych form uczestnictwa w procesie uchwalania miejscowego planu nie decyduje interes prawny ani nawet położenie naszej nieruchomości na obszarze, który planem ma być objęty. Spotykanym problemem praktycznym w zakresie miejscowych planów zagospodarowania bywa uzyskanie informacji, że taka procedura w ogóle jest prowadzona. Niewielu śledzi bowiem obwieszczenia w tym zakresie. Również niski poziom partycypacji społecznej wskazuje się jako problem procesów z zakresu gospodarowania przestrzenią. Celem łatwego odnalezienia obowiązujących na danym terenie przepisów dotyczących planowania przestrzennego warto zainteresować się ­funkcjonującym w większości gmin lub powiatów Systemem Informacji Przestrzennej, tj. portalem, w którym w formie mapy udostępniane są liczne informacje z zakresu m.in. planowania przestrzennego oraz ewidencji gruntów i budynków. Jednak zakres informacji nie w każdym systemie jest jednakowy.
 

Ważne

W procesie uchwalania i zmiany miejscowego planu zagospodarowania mogą brać udział wszyscy zainteresowani. 


Warto pamiętać, że punktem wyjścia dla miejscowych planów zagospodarowania jest dokument strategiczny uchwalany dla całego obszaru gminy, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Dokument ten nie jest aktem prawa miejscowego, a uzyskiwane decyzje o warunkach zabudowy nie muszą być zgodne z jego zapisami. Chociaż byłoby to rozwiązanie pożądane, niestety prace legislacyjne w tym zakresie wstrzymano. Studium stanowić może jednak pewien kontekst interpretacyjny w ramach tzw. uznania administracyjnego, w ramach którego działać może organ wydając decyzję o warunkach zabudowy. Ze studium musi być jednak zgodny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
 

Ważne

Punktem wyjścia dla miejscowych planów zagospodarowania jest dokument strategiczny uchwalany dla całego obszaru gminy, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. 


Warunki zabudowy

Wspomniane warunki zabudowy są decyzją wymaganą do przeprowadzenia zgodnej z prawem zmiany zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, która to zmiana polegać ma na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dla takich przedsięwzięć konieczne jest właśnie ustalenie warunków.

Nie zawsze będzie to jednak możliwe. Warunki dopuszczalności wydania takiej decyzji określa art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z perspektywy przyszłych sąsiadów nieruchomości inwestycyjnej – poza wymogami w zakresie zapewnienia planowanemu przedsięwzięciu dostępu do odpowiedniej infrastruktury – duże znaczenie będą miały ustalenia w zakresie gabarytów tej zabudowy, dopuszczalnego procentu powierzchni zabudowy oraz wymogi w zakresie pozostawienia powierzchni biologicznie czynnej czy wreszcie linii zabudowy. Ustalenia w tym zakresie prowadzone są w ramach tak zwanej analizy urbanistycznej, w ramach której m.in. organ analizuje parametry planowanej inwestycji opisanej we wniosku i porównuje ją do wskaźników zabudowy ustalonych na tak zwanym obszarze analizowanym.
 

Ważne

Warunki zabudowy są decyzją wymaganą do przeprowadzenia zgodnej z prawem zmiany zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

W procesie decyzyjnym analizowany jest sposób zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym gabaryty, forma architektoniczna i usytuowanie oraz intensywność zabudowy. Konkretna forma zabudowy ma tutaj raczej znaczenie drugorzędne i nie wyklucza np. lokalizacji domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej obok domu jednorodzinnego wolnostojącego. Kluczowe znaczenie ma to, czy inwestycja nie przekracza lub kolokwialnie mówiąc „nie pasuje” do pozostałych występujących na obszarze cech zabudowy. Organ w tym zakresie wyznacza średnie wartości dla obiektów występujących na obszarze analizowanym z tolerancją 20%. Należy mieć jednak na uwadze pewną uznaniowość i spory luz decyzyjny organów w tym zakresie, wynikający z zapisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie to dopuszcza bowiem wyznaczenie innych cech zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Jest to niezwykle pojemna kategoria, która bywa przez organy interpretowana w ten sposób, że jeżeli na analizowanym obszarze występuje zabudowa o cechach zbieżnych do wnioskowanej, wówczas można ustalić tożsame warunki dla nowej inwestycji. Taka interpretacja, w połączeniu z brakiem regulacji o maksymalnym dopuszczalnym obszarze analizowanym, pozwala na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, przy proinwestycyjnym podejściu organu, na zabudowę często odmienną od sąsiadującej. Jest to wypaczenie funkcjonującej w tym postępowaniu tzw. „zasady dobrego sąsiedztwa”.

Inwestorom może zależeć, aby doprowadzając do poszerzenia analizowanego obszaru, zmieniać średnie lub występujące cechy zabudowy i tym samym zmierzać do ustalenia dopuszczalności innych cech nowej zabudowy niż wynikałoby to z minimalnego obszaru analizowanego, który stanowi obszar wokół działki o promieniu trzykrotności tzw. frontu działki, tj. długości działki od strony drogi publicznej.
 

Ważne

Minimalny obszar analizowany stanowi obszar wokół działki o promieniu trzykrotności tzw. frontu działki, tj. długości działki od strony drogi publicznej.


Orzeczenia sądów administracyjnych są w tym zakresie korzystne dla inwestorów. Wskazać tutaj można z jednej strony wyrok WSA w Warszawie (z 6 września 2012 r., sygn. akt: IV SA/Wa 862/12), który wskazał, że jeżeli obszar analizowany jest zainwestowany i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczenie jego granic w minimalnej wielkości jest wystarczające. Z drugiej strony, stanowisko, że jeżeli działki w bezpośrednim sąsiedztwie są niezabudowane, obszar analizowany powinien być odpowiednio większy (wyrok WSA w Białymstoku z 13 marca 2013 r., sygn. akt: II SA/Bk 1016/12). Dodatkowo, w orzecznictwie NSA przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia „sąsiedztwa”, zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co ma spowodować, że […] organ załatwiający wniosek o ustalenie warunków zabudowy, w gminie niemającej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zobowiązany jest ustalić w ramach ustawowego swobodnego uznania, który z istnieją...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy