Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

11 marca 2019

NR 206 (Marzec 2019)

Umowa najmu lokali użytkowych w praktyce zarządcy

0 195

Zarówno wspólnoty jak i spółdzielnie mieszkaniowe posiadają w swoich zasobach, oprócz lokali mieszkalnych, również lokale użytkowe. Z tytułu ich wynajmu generowane są dochody, które finalnie obniżają koszty eksploatacji ponoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych. W poniższym artykule przybliżono tematykę związaną z gospodarką lokalami użytkowymi, zarówno od strony formalno-prawnej, jak i podatkowo-rachunkowej.

Umowa najmu jest zaliczana do umów o czasowe używanie rzeczy lub praw. Jest to umowa konsensualna, zobowiązująca, odpłatna i wzajemna (art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego; dalej jako k.c.). Z umowy najmu wynika zobowiązanie wynajmującego do dania rzeczy wynajętej do umówionego użytku na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemcy do zapłaty umówionego czynszu (art. 659 § 1 k.c.). Umowa najmu lokalu powinna być zawarta na piśmie. Zależnie od woli stron, umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Przy czym, zawierając umowy najmu na czas określony, należy zdawać sobie sprawę, jakie skutki prawne, szczególnie w zakresie wypowiedzenia, rodzi zawarcie takiej mowy (szerzej o tym w dalszej części artykułu). Zawarcie terminowej umowy najmu jest zwykle korzystne dla wynajmującego, gdyż stabilizuje okres uzyskiwania przez niego dochodów czynszowych. Najemcy również mogą być zainteresowani taką formą korzystania z lokalu, uzyskują bowiem pewność, że wynajmujący nie będzie mógł rozwiązać umowy na zasadach ogólnych.

Zmiana wysokości czynszu

Jeżeli z treści umowy najmu nie wynika wyłączna możliwość dokonania zmiany wysokości czynszu na zasadach określonych w umowie, wynajmujący może skorzystać z możliwości wynikającej z art. 6851 k.c. Przepis ten dotyczy zarówno umów najmu na czas nieoznaczony, jak i umów na czas oznaczony. Zgodnie z nim, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten daje więc wynajmującemu możliwość podwyższenia czynszu (wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości) w trybie jednostronnego oświadczenia woli o charakterze prawokształtującym. W takim przypadku zgoda najemcy nie jest wymagana. Niemniej jednak brak jego akceptacji spowoduje, że umowa najmu wygaśnie po upływie miesięcznego terminu wypowiedzenia wskazanego w tym przepisie. W praktyce w umowach strony zwykle rezygnują ze stosowania reguł kodeksowych i uzależniają waloryzację czynszu od innych czynników, np. wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Szczególne znaczenie ma to w przypadku długoterminowych umów najmu; wysokość czynszu powinna pozostawać atrakcyjna dla obu stron umowy przez cały okres najmu. Poza wyborem wskaźnika waloryzującego strony zwykle ustalają, kiedy rozpocznie się waloryzacja czynszu oraz czy możliwa będzie również tzw. waloryzacja ujemna – innymi słowy: czy czynsz ulegnie obniżeniu, jeśli wybrany wskaźnik będzie ujemny lub niższy od poprzedniego. Co istotne, stwierdzenie w umowie, iż waloryzacja jest jedynym sposobem zmiany czynszu skutkuje skutecznym wyłączeniem stosowania art. 6851 k.c. Klauzula waloryzacyjna ogranicza więc możliwość innych podwyżek. Na potwierdzenie tej tezy można przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 654/14), który stwierdził, że „poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851 k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zasadne stanowisko, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, która może wykraczać poza waloryzację czynszu, gdyż ta ostatnia zakłada jedynie zapewnienie świadczeniu takiej samej wartości ekonomicznej, jaką świadczenie miało w chwili jego powstania, natomiast podwyżka czynszu może być umotywowana zupełnie innymi powodami. Taka bowiem interpretacja art. 6851 k.c. godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanda, która podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (…) lub rozwiązanie zobowiązania (…) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter”.

uwaga!

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. 

Adaptacja lokalu

W większości przypadków lokale będące własnością wspólnoty czy spółdzielni przeznaczone do wynajmu wymagają dostosowania do potrzeb konkretnej branży. Wyrażenie przez wynajmującego zgody na dokonanie zmian w lokalu wymaga umieszczenia w umowie odpowiednich zapisów dotyczących adaptacji lokalu, jej zakresu oraz rozliczeń z tym związanych. Jeżeli umowa nie zawiera żadnych regulacji na temat rozliczenia nakładów na adaptację, to najemca ma możliwość skorzystania z art. 676 k.c. Zgodnie z tym przepisem, ­jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Warto pamiętać, że Sąd Najwyższy zaaprobował rozpowszechnioną praktykę rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów (ulepszeń) po ich amortyzacji – co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r. sygn. akt: II CSK 69/08). Orzecznictwo uznaje również dopuszczalność zastrzeżenia w umowie, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą – i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne czy też ulepszenia) – zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, iż kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu tak, że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana nie więcej niż o około 1/4 jego części (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r. sygn. akt: II CK 565/04). Ulepszeniem w świetle powołanego wyżej art. 676 k.c. są wszystkie korzystne zmiany w lokalu, które zwiększają jego wartość. Z zakresu tego przepisu wyłączone są jednak naprawy (konserwacje), które są naprawami drobnymi (art. 662 § 2 k.c.). Ich wartość nie podlega nigdy zatrzymaniu za zapłatą ich wartości.

ważne!

Sąd Najwyższy zaaprobował rozpowszechnioną praktykę rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów.

Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy najmu

Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić zawsze, lecz, co do zasady, wymaga zgody obu stron. Jest więc czynnością prawną dwustronną i dochodzi do skutku w wyniku porozumienia stron, które może dotyczyć zarówno umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, jak i najmu terminowego.

uwaga!

Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić zawsze, lecz wymaga zgody obu stron. 

Wypowiedzenie jest natomiast jednostronną czynnością prawną i wystarczy, że jedna ze stron z niego skorzysta, o ile istnieje taka możliwość. Okresy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego zależą od tego, z jaką częstością miał być płacony czynsz. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem lokalu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód – na koniec miesiąca kalendarzowego. Oświadczenie o wypowiedzeniu najmu będzie skuteczne dopiero od końca miesiąca, w którym zostało złożone. Obowiązuje zasada, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niego w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Przy oświadczeniach wysyłanych kontrahentom pocztą nie obowiązuje zasada, że datą złożenia oświadczenia jest data na stemplu pocztowym (taka jak np. na gruncie Ordynacji podatkowej). Oświadczenie jest złożone z chwilą, gdy adresat mógł zapoznać się z jego treścią – choćby faktycznie tego nie zrobił. Jeśli odbiorca korespondencji celowo zwleka z odbiorem z poczty awizowanej mu przesyłki, wówczas, zdaniem Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 17 czerwca 2009 r., sygn. akt: IV CSK 53/09), jeśli z jakiejś przyczyny bezpośrednie doręczenie było niemożliwe – chwilą złożenia oświadczenia będzie pierwszy dzień roboczy, w którym przesyłka mogła zostać odebrana na podstawie awiza.

uwaga!

Wypowiedzenie jest jednostronną czynnością prawną i wystarczy, że jedna ze stron z niego skorzysta, o ile istnieje taka możliwość.

 

W treści umowy strony mogą modyfikować zarówno okresy wypowiedzenia, jak i zasady liczenia tych okresów. Jednak terminy wypowiedzenia ustanowione w ustawie mają przede wszystkim chronić najemcę. W związku z tym wszelkie postanowienia, które zmieniają reguły wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na niekorzyść najemcy (np. skracają okresy wypowiedzenia), będą nieważne. Stąd też modyfikacje możliwe są tylko na korzyść najemcy, a dowolność wprowadzonych zmian dotyczy tylko okresów i zasad dotyczących wynajmującego. Dopuszczalne zatem będzie skrócenie okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy oświadczenie o wypowiedzeniu składa najemca, natomiast niedopuszczalne będzie postanowienie, które skraca ustawowy termin wypowiedzenia w przypadku, gdy to wynajmujący rozwiąże umowę.

uwaga!

Wszelkie postanowienia, które zmieniają reguły wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na niekorzyść najemcy (np. skracają okresy wypowiedzenia), będą nieważne. 

Natomiast w przypadku umów zawieranych na czas oznaczony ich wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie z powodów, które zostaną przez strony wskazane w treści umowy. Jeśli zatem umowa najmu na czas oznaczony nie przewiduje w swej treści możliwości jej szybszego rozwiązania, wypowiedzenie będzie bezskuteczne. Strony mogą dowolnie ustalić powody, które będą uzasadniać rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt: III CZP 92/06) stwierdził, że dla możności wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony umowa ta nie musi zawierać szczegółowego opisu przypadków uzasadniających jej wypowiedzenie, lecz wystarczające jest zastrzeżenie w treści umowy dopuszczalności jej wypowiedzenia z tzw. „ważnych przyczyn”. Bezskuteczne będzie natomiast wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony na podstawie zamieszczonej w treści tej umowy klauzuli generalnej dopuszczającej wprawdzie możliwość wypowiedzenia, ale nie określającej jakichkolwiek przyczyn uzasadniających wypowiedzenie. Samo tylko zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie”. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 k.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt: I ACa 669/14).

ważne!

W przypadku umów zawieranych na czas oznaczony ich wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie z powodów, które zostaną przez strony wskazane w treści umowy. 

Umowę (zarówno zawartą na czas nieoznaczony, jak i oznaczony) można wypowiedzieć także bez zachowania terminu, a więc ze skutkiem natychmiastowym w przypadkach określonych w Kodeksie cywilnym. Są one różne w zależności od strony, która z takiego uprawnienia może skorzystać. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym, gdy:

  • najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
  • najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący uprzedził najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (uwaga – skrócenie tych terminów jest niedopuszczalne!).
  • najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,
  • bez zgody wynajmującego najemca oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnajął.

ważne!

Umowę (zarówno zawartą na czas nieoznaczony, jak i oznaczony) można wypowiedzieć także bez zachowania terminu, a więc ze skutkiem natychmiastowym w przypadkach określonych w Kodeksie cywilnym 

W praktyce wynajmujący najczęściej wypowiadają umowę z uwagi na zwłokę z zapłatą czynszu. Wypowiadając umowę w tym trybie, należy pamiętać, że upomnienie nie może być skierowane do najemcy jednocześnie z wypowiedzeniem, skoro ma spowodować skutek w postaci uiszczenia należności. Tym samym uregulowanie przez najemcę zaległości w wyznaczonym dodatkowym terminie wyłącza możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu w tym trybie. Ponadto, w wyroku z dnia 22 czerwca 2011 r. (sygn. akt: II CSK 587/10) Sąd Najwyższy uznał, iż złożenie pozwu o eksmisję najemcy z lokalu niemieszkalnego wypełnia warunek uprzedzenia, co pozwala rozwiązać umowę bez wypowiedzenia. Należy jednak pamiętać, iż pozwany najemca ma miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu. W art. 687 k.c. ustawodawca za kwalifikowaną uznaje zwłokę najemcy z zapłatą wynajmującemu czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, co prowadzi do wniosku, że mogą to być dwa niekoniecznie następujące bezpośrednio po sobie pełne okresy płatności.

ważne!

Uregulowanie przez najemcę zaległości w wyznaczonym dodatkowym terminie wyłącza możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu w tym trybie.

 

Z kolei najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy:

  • rzecz w chwili wydania najemcy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,
  • wady rzeczy będącej przedmiotem najmu powstały później (tj. po jej wydaniu najemcy), a wynajmujący, mimo otrzymanego zawiadomienia, nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą,
  • wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników lub osób u niego zatrudnionych.

Kaucja w umowie najmu

Strony mogą zastrzec, że najemca wpłaci przy zawarciu umowy kaucję na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń. Wysokość kaucji, zasady jej waloryzacji, a także katalog roszczeń, których zapłaty jest ona zabezpieczeniem, ustalają strony w umowie. Strony mogą ustalić, że kaucja zabezpiecza wyłącznie roszczenia z tytułu czynszu lub też inne roszczenia (np. koszty usunięcia szkód powstałych w związku z dewastacją lokalu, koszty wywiezienia rzeczy porzuconych w lokalu przez najemcę, czy też odszkodowanie za bezumowne korzystnie z lokalu po upływie okresu najmu). Warto przewidzieć także zasady, na jakich wynajmujący może się zaspokoić z kaucji. Można np. ustalić, że najpierw – przed zaspokojeniem – wynajmujący musi wezwać dłużnika do spełnienia świadczenia, a dopiero po upływie odpowiedniego terminu zaliczyć na nie kaucję. W umowie najmu wskazane jest także, aby przewidzieć zasady uzupełnienia kaucji przez najemcę w sytuacji, w której wynajmujący jej cześć (albo całość) zaliczy na określone roszczenia lub też ulegnie zmianie wysokość czynszu, od którego zależy wysokość kaucji. W interesie wynajmującego jest również przewidzenie odpowiedniej sankcji za to, że najemca nie uzupełni kaucji w terminie (np. możliwość rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia).

uwaga!

W interesie wynajmującego jest również przewidzenie odpowiedniej sankcji za to, że najemca nie uzupełni kaucji w terminie (n...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy