Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

11 marca 2019

NR 206 (Marzec 2019)

Umowa najmu lokali użytkowych w praktyce zarządcy

0 1782

Zarówno wspólnoty jak i spółdzielnie mieszkaniowe posiadają w swoich zasobach, oprócz lokali mieszkalnych, również lokale użytkowe. Z tytułu ich wynajmu generowane są dochody, które finalnie obniżają koszty eksploatacji ponoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych. W poniższym artykule przybliżono tematykę związaną z gospodarką lokalami użytkowymi, zarówno od strony formalno-prawnej, jak i podatkowo-rachunkowej.

Umowa najmu jest zaliczana do umów o czasowe używanie rzeczy lub praw. Jest to umowa konsensualna, zobowiązująca, odpłatna i wzajemna (art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego; dalej jako k.c.). Z umowy najmu wynika zobowiązanie wynajmującego do dania rzeczy wynajętej do umówionego użytku na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemcy do zapłaty umówionego czynszu (art. 659 § 1 k.c.). Umowa najmu lokalu powinna być zawarta na piśmie. Zależnie od woli stron, umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Przy czym, zawierając umowy najmu na czas określony, należy zdawać sobie sprawę, jakie skutki prawne, szczególnie w zakresie wypowiedzenia, rodzi zawarcie takiej mowy (szerzej o tym w dalszej części artykułu). Zawarcie terminowej umowy najmu jest zwykle korzystne dla wynajmującego, gdyż stabilizuje okres uzyskiwania przez niego dochodów czynszowych. Najemcy również mogą być zainteresowani taką formą korzystania z lokalu, uzyskują bowiem pewność, że wynajmujący nie będzie mógł rozwiązać umowy na zasadach ogólnych.

REKLAMA

Zmiana wysokości czynszu

Jeżeli z treści umowy najmu nie wynika wyłączna możliwość dokonania zmiany wysokości czynszu na zasadach określonych w umowie, wynajmujący może skorzystać z możliwości wynikającej z art. 6851 k.c. Przepis ten dotyczy zarówno umów najmu na czas nieoznaczony, jak i umów na czas oznaczony. Zgodnie z nim, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten daje więc wynajmującemu możliwość podwyższenia czynszu (wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości) w trybie jednostronnego oświadczenia woli o charakterze prawokształtującym. W takim przypadku zgoda najemcy nie jest wymagana. Niemniej jednak brak jego akceptacji spowoduje, że umowa najmu wygaśnie po upływie miesięcznego terminu wypowiedzenia wskazanego w tym przepisie. W praktyce w umowach strony zwykle rezygnują ze stosowania reguł kodeksowych i uzależniają waloryzację czynszu od innych czynników, np. wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Szczególne znaczenie ma to w przypadku długoterminowych umów najmu; wysokość czynszu powinna pozostawać atrakcyjna dla obu stron umowy przez cały okres najmu. Poza wyborem wskaźnika waloryzującego strony zwykle ustalają, kiedy rozpocznie się waloryzacja czynszu oraz czy możliwa będzie również tzw. waloryzacja ujemna – innymi słowy: czy czynsz ulegnie obniżeniu, jeśli wybrany wskaźnik będzie ujemny lub niższy od poprzedniego. Co istotne, stwierdzenie w umowie, iż waloryzacja jest jedynym sposobem zmiany czynszu skutkuje skutecznym wyłączeniem stosowania art. 6851 k.c. Klauzula waloryzacyjna ogranicza więc możliwość innych podwyżek. Na potwierdzenie tej tezy można przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 sierpnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 654/14), który stwierdził, że „poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 6851 k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zasadne stanowisko, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, która może wykraczać poza waloryzację czynszu, gdyż ta ostatnia zakłada...

Pozostałe 90% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!

Przypisy