Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu – podstawowe zagadnienia

Strony umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

Stosownie do art. 8 ust. 3 u.w.l., umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może zostać zawarta z uwzględnieniem jednej z dwóch – przewidzianych w tym przepisie – opcji.

Zgodnie z pierwszą z nich, umowa taka zawierana jest przez współwłaścicieli nieruchomości wyjściowej (macierzystej), którzy na jej podstawie znoszą częściowo dotychczasową współwłasność nieruchomości poprzez wyodrębnienie dla jednego lub kilku spośród nich (bądź wszystkich) lokali na wyłączną własność2.

Zgodnie z drugim wariantem, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawierana jest przez (dotychczasowego) właściciela nieruchomości wyjściowej (macierzystej) i nabywcę lokalu, będącego osobą trzecią. Ponieważ umowa taka przenosi własność nowo utworzonego lokalu na jego nabywcę, stosuje się do niej wprost przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, tj. art. 155–158 k.c.3. Jeżeli umowa taka zawierana jest przy tym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości wyjściowej z jednej strony a osobą trzecią z drugiej, wszyscy ci współwłaściciele występują wówczas jako jedna strona takiej umowy (tzn. jako zbywca). Wobec powyższego – umowę z nabywcą powinno się uważać za zawartą dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez ostatniego ze współwłaścicieli. Do zawarcia powyższej umowy konieczne jest zatem działanie przez wszystkich współwłaścicieli, zarówno osobiście, jak też przez pełnomocników (gdzie pełnomocnikiem może być i inny współwłaściciel nieruchomości wyjściowej). Jak wyjaśnia się to bowiem w doktrynie4, zawarcie tejże umowy tylko przez jednego ze współwłaścicieli lub niektórych tylko z nich skutkować będzie bezwzględną nieważnością tak zdziałanej czynności prawnej. Według innego z kolei poglądu5, każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie dokonać czynności rozporządzającej we własnym imieniu, lecz w interesie ogółu współwłaścicieli, natomiast pozostali współwłaściciele powinni tylko wyrazić zgodę na jej dokonanie najpóźniej w chwili dokonywania danej czynności. Współwłaściciele niedziałający nie staną się stronami dokonanej czynności prawnej, choćby wyrazili zgodę na jej dokonanie. Wyrażona zgoda spowoduje natomiast rozciągnięcie na nich skutków dokonanej czynności. Aktualnie w orzecznictwie6 dominuje zapatrywanie, iż okoliczność, że współwłaściciel nieruchomości nie ma kompetencji do samodzielnego dokonania rozporządzenia rzeczą wspólną nie prowadzi jednak do nieważności czynności prawnej, lecz do jej bezskuteczności w zakresie jej skutku rzeczowego.

Niezależnie od powyższego, dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż w sytuacji, gdy do ustanawiania odrębnej własności lokali dochodzi sukcesywnie (a więc kolejno), właściciele lokali ju...