Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

22 stycznia 2021

NR 224 (Styczeń 2021)

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu – podstawowe zagadnienia

68

Przepisy ustawy o własności lokali1 wskazują na konieczne elementy, jakie – poza elementami standardowo mającymi zastosowanie przy konstrukcji każdej zwykłej umowy cywilnoprawnej lub stosowanymi w zależności od rodzaju danej umowy – powinna w szczególności zawierać umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, będąca samodzielnym sposobem powstania tak oznaczonej odrębnej własności.

Strony umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

Stosownie do art. 8 ust. 3 u.w.l., umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może zostać zawarta z uwzględnieniem jednej z dwóch – przewidzianych w tym przepisie – opcji.

POLECAMY

Zgodnie z pierwszą z nich, umowa taka zawierana jest przez współwłaścicieli nieruchomości wyjściowej (macierzystej), którzy na jej podstawie znoszą częściowo dotychczasową współwłasność nieruchomości poprzez wyodrębnienie dla jednego lub kilku spośród nich (bądź wszystkich) lokali na wyłączną własność2.

Zgodnie z drugim wariantem, umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawierana jest przez (dotychczasowego) właściciela nieruchomości wyjściowej (macierzystej) i nabywcę lokalu, będącego osobą trzecią. Ponieważ umowa taka przenosi własność nowo utworzonego lokalu na jego nabywcę, stosuje się do niej wprost przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, tj. art. 155–158 k.c.3. Jeżeli umowa taka zawierana jest przy tym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości wyjściowej z jednej strony a osobą trzecią z drugiej, wszyscy ci współwłaściciele występują wówczas jako jedna strona takiej umowy (tzn. jako zbywca). Wobec powyższego – umowę z nabywcą powinno się uważać za zawartą dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez ostatniego ze współwłaścicieli. Do zawarcia powyższej umowy konieczne jest zatem działanie przez wszystkich współwłaścicieli, zarówno osobiście, jak też przez pełnomocników (gdzie pełnomocnikiem może być i inny współwłaściciel nieruchomości wyjściowej). Jak wyjaśnia się to bowiem w doktrynie4, zawarcie tejże umowy tylko przez jednego ze współwłaścicieli lub niektórych tylko z nich skutkować będzie bezwzględną nieważnością tak zdziałanej czynności prawnej. Według innego z kolei poglądu5, każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie dokonać czynności rozporządzającej we własnym imieniu, lecz w interesie ogółu współwłaścicieli, natomiast pozostali współwłaściciele powinni tylko wyrazić zgodę na jej dokonanie najpóźniej w chwili dokonywania danej czynności. Współwłaściciele niedziałający nie staną się stronami dokonanej czynności prawnej, choćby wyrazili zgodę na jej dokonanie. Wyrażona zgoda spowoduje natomiast rozciągnięcie na nich skutków dokonanej czynności. Aktualnie w orzecznictwie6 dominuje zapatrywanie, iż okoliczność, że współwłaściciel nieruchomości nie ma kompetencji do samodzielnego dokonania rozporządzenia rzeczą wspólną nie prowadzi jednak do nieważności czynności prawnej, lecz do jej bezskuteczności w zakresie jej skutku rzeczowego.

Niezależnie od powyższego, dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż w sytuacji, gdy do ustanawiania odrębnej własności lokali dochodzi sukcesywnie (a więc kolejno), właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnienie dalszych lokali. Powyższe wynika bowiem wprost z brzmienia art. 4 ust. 2 u.w.l. Jak wyjaśnił to Sąd Najwyższy, sukcesywne wyodrębnianie lokali możliwe jest także na nieruchomości zabudowanej wieloma budynkami7. Jeżeli lokal ma zostać wyodrębniony z nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielami są właściciele lokali uprzednio już wyodrębnionych w obrębie danej nieruchomości, stronami umowy o ustanowienie odrębnej własności takiego lokalu będzie z jednej strony nabywca lokalu, a z drugiej wspólnota mieszkaniowa. Powyższa sytuacja może mieć miejsce wówczas, gdy samodzielny lokal powstaje wskutek przebudowy strychu stanowiącego część nieruchomości wspólnej bądź też nadbudowy nieruchomości wspólnej8.

Uwaga!

Jeżeli lokal ma zostać wyodrębniony z nieruchomości wspólnej, której współwłaścicielami są właściciele lokali uprzednio już wyodrębnionych w obrębie danej nieruchomości, stronami umowy o ustanowienie odrębnej własności takiego lokalu będzie z jednej strony nabywca lokalu, a z drugiej wspólnota mieszkaniowa.


Równocześnie w doktrynie9 zwraca się uwagę na okoliczność, iż umowy zawierane przez spółdzielnie z nabywcami lokali w wykonaniu wynikającego z u.s.m.10 zobowiązania spółdzielni mieszkaniowych do ustanowienia odrębnej własności lokali, nie są odrębnym sposobem ustanawiania odrębnej własności lokali, lecz są to umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w rozumieniu właśnie art. 8 u.w.l. i podlegają przepisom u.w.l. Tak też, pod pojęciem „umowy przeniesienia własności lokalu”, użytym w art. 12 ust. 1 u.s.m., należy rozumieć jednorazową czynność w postaci umowy o ustanowieniu przez spółdzielnię na rzecz wnioskodawcy odrębnej własności lokalu, o jakiej mowa w przepisach u.w.l.11 Przepisy tej ustawy stosuje się również do umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zawieranej przez spółdzielnię mieszkaniową z nabywcą lokalu w wykonaniu zobowiązania wynikającego z kolei z umowy o budowę lokalu12.

Forma umowy

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu bezwzględnie powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jak wyjaśnia się to w doktrynie13, konieczność zachowania powyższej formy czynności określonej w art. 7 ust. 2 u.w.l. ma przy tym znaczenie tylko w odniesieniu do umowy między współwłaścicielami o zniesieniu dotychczasowej współwłasności przez wyodrębnienie lokali. W sytuacji bowiem, gdy umową tworzącą odrębną własność lokali jest umowa zawierana przez właściciela nieruchomości wyjściowej z osobą trzecią jako nabywcą, dla umowy takiej – jako umowy przenoszącej własność lokalu – wymóg zachowania aktu notarialnego wynika już wprost z art. 158 k.c. Niezachowanie formy aktu notarialnego w obu powyższych wypadkach skutkuje nieważnością takiej umowy na zasadzie przewidzianej w art. 73 § 2 k.c.

Niezależnie od powyższego, należy dodatkowo zwrócić uwagę, iż do powstania własności lokalu niezbędny jest przy tym również wpis do księgi wieczystej14. Wpis ten ma przy tym charakter konstytutywny (tzn. prawotwórczy), w przeciwieństwie do wpisów jedynie deklaratoryjnych (a więc potwierdzających jedynie prawa już istniejące, nabyte). Celem uniknięcia wątpliwości, wypada jedynie podkreślić, że przepis art. 7 ust. 2 u.w.l. nie wymaga wpisu w księdze wieczystej jako przesłanki do zawarcia samej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, lecz wpis ten jest konieczny do wywołania przez tę umowę skutku prawnorzeczowego, jakim jest powstanie odrębnej własności lokalu. Stąd też w doktrynie15 wyjaśnia się, iż skutek umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu pozostaje zawieszony w czasie do chwili wpisu w księdze wieczystej. Takie też stanowisko reprezentowane jest w orzecznictwie16.

Oznaczenie nieruchomości

Stosownie do art. 8 ust. 1 pkt 1 u.w.l., umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać m.in.: rodzaj, położenie i powierzchnię (przyjąć należy, że użytkową) lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych. Jak wyjaśnia się to w doktrynie, oznaczenie nieruchomości lokalowej, która na skutek zawarcia umowy ma zostać wyodrębniona, stanowi element właściwy każdej tego rodzaju umowy, a więc niezależnie od tego, czy jest ona zawierana pomiędzy jedynie współwłaścicielami nieruchomości wyjściowej (macierzystej), czy też pomiędzy właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości z osobą trzecią będącą nabywcą. Przedmiot umowy, a więc lokal i związany z nim udział w nieruchomości wspólnej, musi zatem zostać określony w umowie w sposób umożliwiający jego jednoznaczną identyfikację, celem uniknięcia nieważności takiej umowy, przy czym w doktrynie17 wskazuje się, iż omawiane elementy umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie stanowią elementów przedmiotowo istotnych takiej umowy, gdyż nie jest to nowy typ umowy nazwanej. Elementy przedmiotowo istotne omawianej umowy będą jednocześnie różne, w zależności od tego, jakiego typu będzie to umowa, a więc czy będzie to przykładowo umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu, umowa darowizny, czy też zamiany. Aktualnie – wobec dotychczas narosłych na tym tle sporów – przyjmuje się w doktrynie18, iż do skutecznego zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności samodzielnego lokalu, uprzednio niewyodrębnionego w sensie prawnym, nie jest konieczne zamieszczenie w treści umowy z nabywcą osobnego oświadczenia właściciela nieruchomości (ani obu stron umowy) o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Za wystarczające uznaje się złożenie samego oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy albo o przeniesieniu odrębnej własności lokalu na nabywcę.

Ważne!

Do skutecznego zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności samodzielnego lokalu, uprzednio niewyodrębnionego w sensie prawnym, nie jest konieczne zamieszczenie w treści umowy z nabywcą osobnego oświadczenia właściciela nieruchomości (ani obu stron umowy) o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.


O ile chodzi o konieczność określenia w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu „rodzaju lokalu”, o tyle przyjmuje się, iż wystarczające jest wskazanie w treści umowy, czy w wyniku jej zawarcia dojdzie do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, czy też lokalu o innym przeznaczeniu. W umowie powinno znaleźć się określenie rodzaju lokalu według stanu z chwili zawierania umowy. Mając na uwadze, że do lokalu przynależeć mogą również inne pomieszczenia (tzw. pomieszczenia przynależne w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l.19) będące jego częścią składową, w umowie określić należy także rodzaj tych pomieszczeń (np. czy jest to komórka lokatorska, piwnica, komórka, czy też garaż). Jest to o tyle istotne, iż w sytuacji braku wskazania w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, że do danego lokalu należą także inne pomieszczenia, pomieszczenia te nie staną się jego częścią składową, lecz pozostaną – co do zasady – częścią składową nieruchomości wspólnej.

Niezależnie od powyższego – jak wynika to z art. 8 ust. 1 pkt 1 u.w.l. – w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi znaleźć się również oznaczenie położenia lokalu. Ponieważ przepisy u.w.l. nie zawierają własnych regulacji precyzujących, w jaki sposób to położenie powinno zostać określone – należy odwołać się do innych regulacji prawnych. Przykładowo, zgodnie z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym20 położenie nieruchomości gruntowej, w której obrębie znajduje się dany lokal, określane jest w drodze wskazania na województwo, powiat, gminę i miejscowość, a jeżeli w danej miejscowości występuje podział na dzielnice – także poprzez wskazanie na nazwę dzielnicy oraz ulicę w miejscowości, w której wyodrębnione są ulice. Oznaczeniu podlega również położenie budynku (numer porządkowy budynku) i położenie lokalu w obrębie budynku (numer lokalu, kondygnacja, na której znajduje się główne wejście do lokalu). Wynika stąd, iż oznaczenie położenia lokalu w treści umowy o ustanowieniu odrębnej własności tegoż lokalu winno uwzględniać dane obejmujące co najmniej określenie miejscowości, w której lokal ten się znajduje, ulicy, numeru porządkowego budynku i numeru lokalu. Natomiast w sytuacji, gdy częściami składowymi danego lokalu są także pomieszczenia przynależne, oznaczając lokal, należy również określić położenie tychże pomieszczeń.

W doktrynie21 zwraca się uwagę, iż choć art. 8 ust. 1 pkt 1 u.w.l. nie zawiera wymogu, by treścią umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu objęte było również oznaczenie lokalu poprzez określenie liczby i rodzaju izb składających się na lokal (a jeżeli na lokal składają się też pomieszczenia przynależne – także opis tych pomieszczeń, jak również pomieszczeń pomocniczych), to jednak taki opis powinien być w umowie zawarty. Uzasadnione jest to przede wszystkim tym, że powyższe dane podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej przy dokonywaniu wpisu odrębnej własności lokalu. Niezależnie od powyższego – stosownie do art. 2 ust. 5 u.w.l. – przestrzenne granice lokalu powinny zostać też oznaczone na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem – również na wyrysie z operatu ewidencyjnego, który wszak stanowi załącznik do umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Udział w nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l., umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi określać wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Ważne!

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi określać wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.


Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu obliczany jest w drodze porównania powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali znajdujących się w obrębie danej nieruchomości i powierzchni użytkowej konkretnego lokalu (liczonej razem z powierzchnią pomieszczeń przynależnych)22.
Mając na uwadze, iż lokal nie może istnieć bez związanego z jego własnością udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, przyjmuje się, iż umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, która w swojej treści nie zawiera oświadczenia o przeniesieniu równocześnie na nabywcę lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, jest nieważna23. Również w sytuacji braku oznaczenia wielkości udziału taka umowa jest nieważna – chyba że na podstawie innych danych zawartych w umowie można ustalić wielkość związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej24. W związku z tym, za niewystarczające uznaje się samo wskazanie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, że związany z własnością lokalu udział w nieruchomości wspólnej zostanie określony zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 3 ust. 3 u.w.l. Jak wskazał...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy