Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo , Otwarty dostęp

28 czerwca 2018

NR 194 (Kwiecień 2018)

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości na podstawie księgi wieczystej

0 23

Księgi wieczyste czy to nieruchomości wspólnej, czy poszczególnych lokali, a także innych zarządzanych nieruchomości są jednymi z podstawowych dokumentów, z jakimi każdy zarządca spotyka się w codziennej pracy. Umiejętność ich analizy umożliwia uzyskanie niezbędnych danych o nieruchomości, umożliwia ustalenie stanu prawnego nieruchomości, w tym na przykład ustalenia właścicieli lokali w budynku i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

System ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste, dawniej zwane rejestrami hipotecznymi i gruntowymi, prowadzą sądy rejonowe wydziały ksiąg wieczystych właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. 

 

Księgi wieczyste zdefiniować można jako rodzaj dokumentu urzędowego, w którym ujawnia się oznaczenie nieruchomości, właściciela nieruchomości i prawa dotyczące nieruchomości. Księga wieczysta jest zatem swoistym dowodem osobistym dla nieruchomości, a jej brak rodzi podobne problemy, co brak dowodu osobistego u osoby fizycznej. Podstawowym aktem prawnym dotyczącym tej materii jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Budowa księgi wieczystej

Księgi wieczyste składają się z działów, z których każdy zawiera inne informacje odnośnie do nieruchomości.

Dział I-O księgi wieczystej zawiera dane dotyczące nieruchomości. Tu znajdują się informacje o jej położeniu, numer i obszar działki. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla lokalu mieszkalnego, znajdziemy tu jego adres, czyli numer lokalu numer budynku i ulicę, z jakich pomieszczeń się składa oraz powierzchnię lokalu. Jeżeli do lokalu przynależy jakieś pomieszczenie przynależne, np. piwnica, w księdze będzie informacja na ten temat. Jeżeli nie znajdziemy takiej informacji, oznacza to, że do lokalu nie przynależy takie pomieszczenie, a ewentualna piwnica, z kórej korzysta właściciel, jest elementem nieruchomości wspólnej, którą właściciel tylko zajmuje.

Uwaga!

Dział I-O księgi wieczystej zawiera dane dotyczące nieruchomości. Tu znajdują się informacje o jej położeniu, numer i obszar działki.

Dział I-Sp księgi wieczystej zawiera opis praw związanych z własnością nieruchomości. Znajdują się tutaj wpisy dotyczące służebności będących uprawnieniem dla danej nieruchomości. Na przykład, jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej, której właścicielowi przysługuje służebność przejazdu i przechodu przez sąsiednią nieruchomość, powinna się znaleźć tu treść tej służebności, co umożliwi nam ustalenie, jak ten przejazd wygląda, jaką szerokością i jaką trasą go ustanowiono. W przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla samodzielnego lokalu, w tym dziale znajdziemy wysokość udziału związanego z lokalem w nieruchomości wspólnej.

Uwaga!

Dział I-Sp księgi wieczystej zawiera opis praw związanych z własnością nieruchomości. Znajdują się tutaj wpisy dotyczące służebności będących uprawnieniem dla danej nieruchomości. 

 

Dział II księgi wieczystej zawiera wpis prawa własności. Zatem tutaj możemy zweryfikować, czy dana osoba jest właścicielem. Znajdyją się tutaj imię i nazwisko, imiona rodziców oraz bardzo często także PESEL właściciela. W przypadku współwłasności, oprócz powyższych danych znajdziemy tutaj także wielkość udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. W tym dziale znajdziemy też jeszcze jedną ważną wiadomość – podstawę, na jakiej sąd dokonał wpisu aktualnego właściciela. Dowiemy się zatem, czy nabycia właściciel dokonał na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, działu spadku itd. czy też na podstawie orzeczenia sądu, np. o stwierdzenie 
nabycia spadku, działu spadku czy zasiedzenia. Taka informacja umożliwi nam dalsze badanie stanu prawnego poprzez analizę dokumentu, na podstawie którego oferujący nieruchomość ją nabył.

Uwaga!

Dział II księgi wieczystej zawiera wpis prawa własności. Zatem tutaj możemy zweryfikować, czy dana osoba jest właścicielem. Znajdują się tutaj imię i nazwisko, imiona rodziców oraz bardzo często także PESEL właściciela.

 

Dział III księgi wieczystej zawiera treść praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń. Znajdują się tu m.in. treść służebności, która obciąża daną nieruchomość. Na przykład, jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości ma prawo jeździć i przechodzić przez tę nieruchomość, tu powinna znaleźć się taka informacja. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla lokalu lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, znajdziemy tu służebności osobiste mieszkania na rzecz innych osób obciążające tę nieruchomość. Tu znajdziemy też jeszcze jedną ważną informację, tj. ostrzeżenia o toczącej się egzekucji komorniczej dotyczącej tej nieruchomości.

Uwaga!

Dział III księgi wieczystej zawiera treść praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń.

 

Dział IV księgi wieczystej zawiera dane dotyczące hipoteki lub roszczenia o ustanowienie hipoteki oraz dane dotyczące wierzyciela hipotecznego. Jeżeli więc nieruchomość obciążona jest hipoteką, tu znajdziemy wpis jej dotyczący. Dowiemy się, jaki bank jest wierzycielem właściciela, na podstawie jakiej umowy właściciel zaciągnął kredyt oraz jaka jest wysokość hipoteki.

Na początku każdego działu księgi wieczystej znajdują się wzmianki o wnioskach, czyli informacje o złożonych, ale jeszcze nierozpatrzonych wnioskach wieczystoksięgowych. Jeżeli bowiem ktoś składa do sądu wniosek o dokonanie wpisu w danej księdze wieczystej, sąd zamieszcza w odpowiednim dziale księgi wieczystej, którego wniosek dotyczy informację, podając numer, jaki nadał wnioskowi oraz nie datę, tylko chwilę złożenia wniosku, bo oprócz daty dziennej pojawia się tam również godzina z minutami, kiedy wniosek został w sądzie zarejestrowany. W badaniu stanu prawnego nieruchomości jest to bardzo ważna informacja, bowiem świadczy, że jakieś kwestie są jeszcze w księdze wieczystej nieujawnione. W konsekwencji umożliwia to dalszą analizę stanu prawnego nieruchomości poprzez dodarcie do tego wniosku i sprawdzenie, czego wniosek dotyczy oraz przeanalizowanie dokumentów...

Artykuł jest dostępny dla zalogowanych użytkowników w ramach Otwartego Dostępu.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż konto Zaloguj się

Przypisy