Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

23 marca 2020

NR 217 (Marzec 2020)

Uzyskanie dostępu do lokalu gminnego w celu wykonania niezbędnych prac remontowych

11

Co zrobić w sytuacji, gdy we wspólnocie zaistnieje konieczność przeprowadzenia konserwacji lub remontu budynku, a najemca nie umożliwia dostępu do swojego lokalu?
 

Stosownie do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.; dalej: u.w.l.) każdy właściciel lokalu jest obowiązany m.in. do utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie, jak też współdziałania z pozostałymi właścicielami lokali (współwłaścicielami nieruchomości wspólnej) w ochronie wspólnego dobra.

Powyższy obowiązek skorelowany jest przy tym z kolejnym zobowiązaniem nałożonym przepisami u.w.l. wprost na wszystkich właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową. Otóż, zgodnie z art. 13 ust. 2 u.w.l., na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Jak podkreśla się to w doktrynie, choć powyższy obowiązek stanowi niewątpliwie ograniczenie uprawnień właścicielskich właścicieli lokali, to jednakże pozostaje on immanentnie związany z charakterem odrębnej własności lokalu położonego w budynku wielolokalowym, w którym wykonywanie prawa własności przez poszczególnych właścicieli lokali może zostać ograniczone przez analogiczny zakres wykonywania prawa przez pozostałych właścicieli. Komentowana regulacja odnosi się wyłącznie do takich sytuacji, w których ingerencja w prawo własności samodzielnego lokalu ma na celu poprawienie warunków bytowych panujących w całym budynku, a zatem także w innych samodzielnych lokalach – bądź też usunięcie zagrożenia wynikającego z awarii instalacji.

Przepis art. 13 ust. 2 u.w.l. – z uwagi na wprowadzający faktyczne ograniczenie w wykonywaniu prawa własności, a więc z wyłączeniem innych osób jak stanowi to art. 140 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.; dalej: k.c.) – powinien być rozumiany ściśle, co oznacza, iż zawarty w nim katalog sytuacji, w razie wystąpienia których każdy z właścicieli lokali zobligowany jest zezwolić na wstęp do swojego lokalu, jest katalogiem zamkniętym. W tym kontekście zasadne jest również oczekiwanie, by przesłanki określone w art. 13 ust. 2 u.w.l., a zatem zajście konieczności przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej albo też wyposażenia budynku lub jego części w dodatkowe instalacje, były obiektywnie stwierdzone i możliwe do zweryfikowania. Co więcej, udostępnienie lokalu może następować wyłącznie na żądanie podmiotów wskazanych w treści komentowanego przepisu, a zatem wyłącznie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. W sytuacji gdy zarząd został powierzony zarządcy na podstawie umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., wydaje się, że uprawnionym do wystąpienia z żądaniem będzie również ten zarządca.

Okoliczności uzasadniające żądanie wstępu

W doktrynie podkreśla się w tym miejscu, iż okoliczności uzasadniające żądanie wstępu na teren lokalu muszą zachodzić w odniesieniu do elementów nieruchomości wspólnej, nie natomiast do samego lokalu objętego odrębną własnością. Remont, konserwacja czy usunięcie awarii może zatem odnosić się w szczególności do ścian oddzielających lokal od innych lokali, ścian zewnętrznych budynku, jak również stropów, a także wszelkich instalacji przebiegających przez budynek, które stanowią części składowe nieruchomości wspólnej. Jak wyjaśnił to zaś Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 r. (sygn. akt: III CZP 36/97), poszczególne elementy takich instalacji, jak: instalacja wodno-kanalizacyjna, grzewcza – a w niektórych przypadkach także elementy instalacji elektrycznej czy gazowej – o ile nie służą do wyłącznego użytku właściciela konkretnego lokalu, są objęte współwłasnością przymusową, jako części składowe nieruchomości wspólnej.

Ponieważ z kolei przepisy u.w.l. nie zawierają własnej, autonomicznej definicji takich pojęć, jak „remont”, „konserwacja” czy „awaria”, dla prawidłowego wypełnienia ich treści znaczeniowej należy odwoływać się zatem w szczególności do przepisów ustawy z dnia  7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.), orzecznictwa lub powszechnie przyjętej praktyki.

Mając powyższe rozważania na uwadze, podkreślenia dodatkowo wymaga, iż obowiązek zapewnienia dostępu do lokalu – o którym stanowi art. 13 ust. 2 u.w.l. – obciąża wyłącznie jego właściciela i nie odnosi się do innych osób zajmujących lokal (np. najemców). Stąd też żądanie zarządu (lub zarządcy) wspólnoty odnośnie do umożliwienia wstępu do lokalu, celem wykonania prac i czynności określonych w komentowanym przepisie, winno być zawsze kierowane do właściciela lokalu, a zatem – w okolicznościach niniejszej sprawy – gminy.

Zważyć przy tym należy, iż gmina – jako właściciel lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, będącego przedmiotem najmu – ma również własne uprawnienia, wynikające tak z zawartej umowy najmu, jak też z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, do niejako „przymuszenia” swojego najemcy do udostępnienia lokalu na żądanie wspólnoty. W zakresie regulacji ustawowej kwestie te normuje art. 10 ustawy z dnia 21 czerwca  2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1182 ze zm.).

Stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy (poza wyjątkow...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy