Dołącz do czytelników
Brak wyników

W sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie można żądać zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej

Artykuł | 26 listopada 2018 | NR 113
134

Właściciel lokalu w sprawie o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej, ustalającej opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu w formie miesięcznych zaliczek, nie może skutecznie domagać się zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie I Wydział Cywilny z dnia 17 listopada 2017 r., sygn. akt I C 574/17

Wspólnota mieszkaniowa częściowo na zebraniu właścicieli nieruchomości, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego na 2017 rok i ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną (zaliczka eksploatacyjna).

W tym samym dniu częściowo na zebraniu właścicieli nieruchomości, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów wspólnota podjęła uchwałę w sprawie uchwalenia rocznego planu remontów części wspólnych nieruchomości w 2017 roku oraz ustalenia wysokości zaliczki na fundusz remontowy.

Po zapoznaniu się z przedstawionym rocznym planem gospodarczym remontów części wspólnych nieruchomości w 2017 roku postanowiono zatwierdzić plan i powierzyć jego realizację zarządowi nieruchomości wspólnej. Plan remontowy stanowił załącznik od uchwały. 

Czego domagało się powodowe miasto?

Pozwem skierowanym przeciwko wspólnocie miasto żądało uchylenia ww. uchwał: w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego na rok 2017 i ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną (zaliczka eksploatacyjna) oraz uchwały w sprawie uchwalenia rocznego planu remontów części wspólnych nieruchomości w roku 2017 i ustalenia wysokości zaliczki na fundusz remontowy.

W uzasadnieniu powód wskazał, że treść zaskarżonych uchwał zawiera zapis, że miesięczna wysokość zaliczki eksploatacyjnej wynosi 8200 złotych, a remontowej 11 700 złotych i będą one płacone przez każdego właściciela zgodnie z jego udziałem. 

Powód wskazał, że zgodnie z zasobami administracji domów komunalnych powierzchnia użytkowa budynku wynosi ogółem 2929,83 m2, w tym powierzchnia lokali wyodrębnionych 2547,37 m2, a komunalnych 382,46 m2. Udział miasta w nieruchomości wspólnej wynosi zatem 13,05%. 

W omawianej sprawie należy wskazać, że udział w nieruchomości wspólnej oblicza się na skutek podziału łącznej powierzchni mieszkań komunalnych przez łączną powierzchnię wszystkich lokali znajdujących się w budynku.

Powód wskazał, że wspólnota obciąża miasto opłatami obliczonymi wg udziału nieodpowiadającego rzeczywistości, tj. 18,40%. Miasto wskazało, że dzieje się tak, mimo że administrator budynku oraz zarząd wspólnoty wiedzą o faktycznej powierzchni lokali komunalnych, gdyż obciążają powoda za właściwą powierzchnię, jeśli chodzi o koszty centralnego ogrzewania. Mimo to powód obciążany jest co miesiąc kwotą zaliczki eksploatacyjnej zawyżonej o 438,70 zł oraz zaliczki remontowej zawyżonej o 625,95 złotych.

Jakie było stanowisko pozwanej wspólnoty?

Pozwana wspólnota wskazała, że zaskarżone uchwały są uchwałami deklaratoryjnymi, niezmieniającymi dotychczasowego sposobu rozliczenia zaliczek (zgodnie z udziałem) i nie zmieniają wysokości zaliczek uiszczanych co miesiąc na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy.

Zaskarżone uchwały nie zmieniają sytuacji powoda we wspólnocie, w której wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy i ich płatność zgodnie z udziałami nie uległy zmianie od 2010 roku. 

Wspólnota wskazała, że postępowanie o uchylenie uchwały nie jest właściwym trybem do zakwestionowania przez powoda wysokości przysługującego mu udziału w nieruchomości wspólnej, a same uchwały nie regulują kwestii wysokości udziału powoda w nieruchomości wspólnej. 

Uwaga

Sam fakt, że powód jest rozliczany z energii cieplnej według odmiennych zasad, nie wskazuje na wadliwość ustalenia jego udziałów w nieruchomości wspólnej. Powierzchnia przyjęta do rozliczenia nie jest wiążąca dla ustalenia udziałów w księdze wieczystej. 

 

Wysokość udziałów ujawniona jest w księgach wieczystych i korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Udział niewyodrębnionych lokali powoda wynosi 0,184 i odpowiada różnicy między jednością a udziałami w nieruchomości wspólnej pozostałych właścicieli lokali. 

Pozwana wspólnota mieszkaniowa wskazała również, że karta pomiaru powierzchni dla lokalu nie jest wiążąca w zakresie udziału w nieruchomości wspólnej; co więcej, dokument ten został sporządzony w dniu 6 kwietnia 1995 r. i jest dokumentem prywatnym, niestanowiącym inwentaryzacji lokali stanowiącej podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. 

Uwaga

Wyłącznie dokonanie inwentaryzacji i przeliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej wszystkich członków wspólnoty może mieć wpływ na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, a w konsekwencji na zmianę sposobu obciążania powoda kosztami zarządu nieruchomością wspólną i zaliczkami na fundusz remontowy. 

 

Stanowisko sądu okręgowego

Zarzuty co do obydwu uchwał były w swej istocie tożsame: powód zarzucił naruszenie prawa oraz jego interesów jako właściciela lokali użytkowych w budynku przez obciążanie go co miesiąc zawyżoną kwotą zaliczki eksploatacyjnej oraz zaliczki remontowej z uwagi na przyjęcie zawyżonego udziału powoda w nieruchomości.

Sąd podkreślił, że uprawnienie każdego z właścicieli lokali do zaskarżenia uchwały wspólnoty jest jednym z elementów uprawnień współwłaścicieli do sprawowania zarządu. Tym niemniej skuteczność tego żądania zależy od wykazania jednej z przesłanek wskazanyc...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy