Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

24 listopada 2018

NR 117 (Lipiec 2018)

Waloryzacja wysokości czynszu o wskaźnik inflacji

0 262

Zwracam się z zapytaniem w sprawie waloryzacji czynszu za lokal użytkowy o wskaźnik inflacji. Wiem, że inflacja wzrosła o 2%, więc od stycznia 2018 r. powiniem podwyższyć czynsz o ten wskaźnik. Nie uczyniłem tego w styczniu i lutym. Czy mogę wyrównać tę należność wstecz, czyli np. w marcu doliczyć za uprzednie dwa miesiące? Jeżeli w umowie najmu nie ma zapisu, że będę waloryzować czynsz o stawkę GUS, czy mogę to uczynić z tytułu wzrostu inflacji? A jeżeli w umowie jest zapis, że wynajmujący może waloryzować czynsz, czy zrobić to w formie wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu (z zachowaniem jakiegoś terminu), czy można powołać się na punkt w umowie najmu mówiący o tym, że wynajmujący może waloryzować czynsz i wystawić większy rachunek?

Umowa najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu użytkowego w odróżnieniu od umowy najmu lokali mieszkalnych daje stronom dużą swobodę w kształtowaniu ich praw i obowiązków. Można nawet stwierdzić, że wymaga od nich określenia większości elementów w treści umowy. Na przykład zasady podwyżki czynszu muszą wynikać z umowy najmu, a ich brak w umowie powoduje, że taka procedura nie ma zastosowania, więc aby podwyższyć czynsz, właściciel musi wypowiedzieć umowę zgodnie z zasadami i terminami określonymi w umowie, a w przypadku ich braku – zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie cywilnym. W przypadku gdy umowa najmu jest zawarta na czas określony, a strony nie zawarły w umowie możliwości jej wypowiedzenia, nie jest możliwe ani jej wypowiedzenie, ani podniesienie czynszu. O ile więc umowę najmu lokalu mieszkalnego można zawrzeć, ściągając wzór z Internetu, zawarcie w ten sposób umowy najmu lokalu użytkowego spowoduje opłakane skutki. Zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego wymaga dogłębnej znajomości zasad zawierania takich umów, dokładnej analizy sytuacji, ustaleń co do wszystkich elementów najmu i zawarcia ich w umowie najmu. Właśnie dlatego dobrze przygotowane umowy najmu lokali użytkowych liczą nierzadko po kilkanaście stron tekstu. 

Klauzula waloryzacyjna

Umowa najmu może też zawierać klauzule waloryzacyjne. Waloryzacja to uzależnienie wielkości czynszu, a w zasadzie jego wzrostu od konkretnych wartości wskazanych przez strony umowy. Celem waloryzacji jest utrzymanie wartości ekonomicznej na poziomie sprzed waloryzacji. Ma ona przeciwdziałać zmianom siły nabywczej pieniądza, czyli np. inflacji. W przypadku stawki czynszu możliwe jest utrzymanie w ten sposób stałego dochodu inwestora. Przelicznikiem waloryzacyjnym może być każdy obiektywny wskaźnik, na przykład inflacja, wskaźniki GUS, cena złota czy innego kruszcu, kurs obcej waluty. Polski ustawodawca nie narzuca określonego sposobu ani zasad waloryzacji kwot pieniężnych. Strony umowy najmu mogą je zatem określać według własnego uznania. Stawka czynszu zwykle waloryzowana jest raz w roku, na podstawie wskaźnika cen i usług dla strefy waluty, w której denominowany jest czynsz. W przypadku czynszu w PLN jest to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Bardzo często jednak w przypadku nieruchomości komercyjnych czynsz najmu podaje się w euro. Wynika to z faktu, że inwestycje w nieruchomości komercyjne najczęściej finansowane są właśnie w tej walucie. Banki z kolei wymagają, aby czynsz był określony w tej samej walucie, w której finansują inwestycję (zmniejsza to ryzyko utraty płynności finansowej ze względu na niekorzystny kurs złotówki w stosunku do euro). Bardzo ważną kwestią jest ustalenie jak najdokładniejszego miernika waloryzacyjnego i sposobu jego określenia, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień na tym gruncie. Klauzula wymaga zatem precyzyjnego określenia, według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego, kiedy i za jaki okres nastąpi waloryzacja.

Uwaga

Aby zatem podnieść czynsz o wskaźnik inflacji, umowa najmu musi zawierać klauzulę waloryzacyjną. Aby ten wyższy czynsz obowiązywał od stycznia, klauzula ta musi zawierać sformułowanie, że czynsz będzie podnoszony od stycznia każdego roku o poziom inflacji. 

 

Podniesienie czynszu 

Aby zatem podnieść czynsz o wskaźnik inflacji, umowa najmu musi zawierać klauzulę waloryzacyjną. Aby ten wyższy czynsz obowiązywał od stycznia, klauzula ta musi zawierać sformułowanie, że czynsz będzie podnoszony od stycznia każdego roku o poziom inflacji. Wówczas podwyższony czynsz obowiązuje od stycznia tego roku. To, na jakich zasadach i w jaki sposób następuje podniesienie czynszu w wyniku zadziałania klauzuli waloryzacyjnej, zależy od jej treści. Strony mają tutaj dużą swobodę. Najczęściej klauzule waloryzacje konstruuje się w ten sposób, że podwyżka czynszu następuje automatycznie, np. czynsz wzrasta w styczniu każdego roku następnego po roku zawarcia umowy o wzrost poziomu inflacji. Oczywiście strony mogą wprowadzić wiele innych zastrzeżeń, w tym także odwołać się do ustalonych okresów od zawiadomienia najemcy, co zbliżać będzie klauzulę waloryzacyjną do wypowiedzenia wysokości czynszu. Jeżeli umowa najmu nie zawiera klauzuli waloryzacyj...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy