Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo

26 lipca 2018

NR 197 (Lipiec 2018)

Windykacja zaległości

617

Jeżeli właściciel nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem, a zarządzający ma nie prawo, ale obowiązek na bieżąco egzekwować te zaległości. Niby prosta zasada, a w praktyce sprawia zarządzającym wiele problemów

Termin płatności zaliczek a powstanie zaległości

Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jest terminem ustawowym i został określony na 10. każdego miesiąca. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia. Jeżeli początkiem terminu oznaczonego w dniach jest pewne zdarzenie, nie uwzględnia się przy obliczaniu terminu dnia, w którym to zdarzenie nastąpiło. Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jeżeli termin jest oznaczony na początek, środek lub koniec miesiąca, rozumie się przez to pierwszy, piętnasty lub ostatni dzień miesiąca. Termin półmiesięczny jest równy 15 dniom. Jeżeli termin jest oznaczony w miesiącach lub latach, a ciągłość terminu nie jest wymagana, miesiąc liczy się za dni 30, a rok za dni 365. Zgodnie z art. 115 Kodeksu cywilnego, jeżeli koniec terminu do wykonania czynności przypada na dzień uznany ustawowo za wolny od pracy, termin upływa dnia następnego. Sobota wprawdzie nie jest dniem ustawowo wolnym od pracy, ale jest dniem równorzędnym z dniem ustawowo wolnym od pracy. Takie stanowisko wyraziły sądy, w tym Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 15 czerwca 2011 r. (sygn. akt: I OPS 1/11, LEX 818666). W praktyce środki pieniężne wpływają na konto najczęściej dopiero następnego dnia po dniu zlecenia przelewu, a w przypadku korzystania z Poczty Polskiej lub innego pośrednika, co najmniej kilka dni po wpłacie. Tymczasem zgodnie z art. 454 § 1 Kodeksu cywilnego świadczenie pieniężne uważa się za spełnione z chwilą wpływu środków na konto. Ponadto w przypadku niedostarczenia środków pieniężnych przez pocztę lub bank (z uwagi na zagubienie czy wadliwość systemu), świadczenie nie będzie mogło zostać uznane za spełnione, mimo że dłużnik środki wpłacił. W takim przypadku powinien on ponownie dokonać zapłaty i następnie dochodzić od banku czy poczty zwrotu zagubionych pieniędzy.

Uwaga!

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia. Jeżeli początkiem terminu oznaczonego w dniach jest pewne zdarzenie, nie uwzględnia się przy obliczaniu terminu dnia, w którym to zdarzenie nastąpiło. Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jeżeli termin jest oznaczony na początek, środek lub koniec miesiąca, rozumie się przez to pierwszy, piętnasty lub ostatni dzień miesiąca. Termin półmiesięczny jest równy 15 dniom.

Zasady zaliczenia niepełnych wpłat dłużnika

Warto też zwrócić uwagę na zasady zaliczania wpłat dłużnika, które określa art. 451 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych na poczet najdawniej wymagalnego. Dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju, może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. To, co jednak przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne (np. odsetki) oraz na zalegające świadczenie główne. Zatem jeżeli ustawodawca określił, że termin płatności zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną upływa 10 dnia każdego miesiąca, to właściciel lokalu ma obowiązek dokonać zapłaty tak, aby pieniądze zostały zaksięgowane na koncie najpóźniej w dniu 10 danego miesiąca i nie jest ważne kiedy zapłacił na poczcie kiedy złożył przelew bankowy, tylko kiedy jego wpłata została zaksięgowana. Jeżeli właściciel zapłacił na poczcie 9 dnia danego miesiąca, a jego wpłata wpłynęła na konto 13 dnia danego miesiąca, to znaczy że dłużnik pozostawał w zwłoce, co uprawnia do naliczenia odsetek za okres zwłoki. Ponadto wpłatę właściciela można zaksięgować przede wszystkim na spłatę naliczonych odsetek. Jeżeli 10 dzień danego miesiąca przypada w dzień wolny od pracy, to należy uznać, że termin upływa następnego dnia pracującego.

Uwaga!

Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia. Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło. Przedawnienie nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia.

Dochodzenie zaległości

W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. Ten etap nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka miesięcy. W sytuacji bezskuteczności takich zabiegów należności tych należy dochodzić przed sądem.

Uwaga!

Zgodnie z art. 454 § 1 Kodeksu cywilnego, świadczenie pieniężne uważa się za spełnione z chwilą wpływu środków na konto. Ponadto w przypadku niedostarczenia środków pieniężnych przez pocztę lub bank (z uwagi na zagubienie czy wadliwość systemu), świadczenie nie będzie mogło zostać uznane za spełnione, mimo że dłużnik środki wpłacił.

Najprościej dochodzić ich w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 4971–505 Kodeksu postępowania cywilnego. Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat i ogranicza się w zasadzie do wydania nakazu zapłaty. Jeżeli zarząd uzyskał przeciwko właścicielowi lokalu nakaz zapłaty lub zasądzający zapłatę wyrok sądu i są one prawomocne, może wystąpić o nadanie tym orzeczeniom klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie egzekucji. Należy pamiętać, że obecnie postępowanie to można przeprowadzić „bez wychodzenia z biura”. Sąd Rejonowy w Lublinie XVI Wydział Cywilny rozpoznaje bowiem pozwy wnoszone elektronicznie. Elektroniczne postępowanie upominawcze (e-Sąd) swoją właściwością obejmuje cały kraj. Korzyści, to uproszczenie i przyspieszenie postępowania, obniżenie kosztów i skrócenie czasu do wydania nakazu. Formularze elektroniczne ułatwiają konstruowanie pism procesowych oraz znacznie eliminują niebezpieczeństwo zaistnienia braków formalnych. Poza tym termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jest terminem wynikającym z ustawy, zatem w przypadku opóźnień w płatnościach przysługuje prawo naliczania odsetek. Odsetki mają zrekompensować odzyskanie zaległości z opóźnieniem.

Przedawnienie wierzytelności

Zarządzający muszą pamiętać, że po upływie trzech lat od daty wymagalności – roszczenia okresowe przedawniają się. Najogólniej mówiąc, przedawnienie roszczeń polega na tym, że po upływie określonego w przepisach prawa okresu (tzw. terminu przedawnienia), dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia na rzecz wierzyciela. Jeżeli w takiej sytuacji wierzyciel wniesie do sądu powództwo, w którym domagać się będzie spełnienia świadczenia, dłużnik może powołać się na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa. Istotą przedawnienia jest więc to, że aby nastąpiło, konieczne jest działanie ze strony dłużnika poprzez zgłoszenie zarzutu przedawnienia. Bez zgłoszenia tego zarzutu sąd rozpatrzy powództwo, jakby przedawnienie nie nastąpiło. Przedawnienie nie powoduje wygaśnięcia roszczenia, a jedynie możliwość uchylenia się przez dłużnika od spełnienia należnego świadczenia. W wyroku Sąd Okręgowy w Toruniu (sygn. akt: VIII Ca 190/13) potwierdził, że roszczenia, co do zapłaty podlegają trzyletniemu przedawnieniu jako roszczenia o świadczenia okresowe, a początek biegu tego terminu należy liczyć dla każdej zaliczki oddzielnie od 10 dnia danego miesiąca, kiedy stała się wymagalna.

Uwaga!

Jeżeli ustawodawca określił, że termin płatności zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną upływa 10 dnia każdego miesiąca, to właściciel lokalu ma obowiązek dokonać zapłaty tak, aby pieniądze zostały zaksięgowane na koncie najpóźniej w dniu 10 danego miesiąca i nie jest ważne kiedy zapłacił na poczcie kiedy złożył przelew bankowy, tylko kiedy jego wpłata została zaksięgowana. Jeżeli właściciel zapłacił na poczcie 9 dnia danego miesiąca, a jego wpłata wpłynęła na konto 13 dnia danego miesiąca, to znaczy że dłużnik pozostawał w zwłoce, co uprawnia do naliczenia odsetek za okres zwłoki.

Uwaga!

Zaliczki na koszty zarządu z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę, będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie.

Dług obciąża dłużnika, nie mieszkanie

Częstym błędem popełnianym przez zarządzających jest twierdzenie, że dług z tytułu kosztów zarządu obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Konsekwencją tego błędnego myślenia jest próba dochodzenia zaległości od nowego właściciela, np. po sprzedaży mieszkania. Wprawdzie zgodnie z art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą, jednak przejście na nowego właściciela korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. To dwa różne pojęcia prawne. Zaliczki na koszty zarządu z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę, będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie. Zatem jeżeli w ciągu roku mieszkanie zmieniało trzy razy właściciela i każdy z nich nie płacił zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, to mamy do czynienia z trzema dłużnikami oraz od każdego z nich powinno dochodzić się zaliczek za okres, w którym był on zobowiązany do ich ponoszenia.

Zarządzający odpowiadają za brak dochodzenia wierzytelności

Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządu/zarządcy w zależności od podziału obowiązków, a doprowadzenie do przedawnienia długu – zaniedbaniem, które może skutkować odpowiedzialnością, także odszkodowawczą. Dochodzenia długu wobec właściciela lokalu jest bowiem traktowane jako czynność zwykłego zarządu, a zatem do wytoczenia powództwa zarząd/zarządca nie potrzebuje uchwały właścicieli lokali.

Potwierdza to orzecznictwo sądowe. W wyroku Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt: I ACa 1117/12) uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu. W postanowieniu z dnia 30 października 2013 roku (sygn. akt: IV Cz 603/13) Sąd Okręgowy w Słupsku również uznał, że czynności polegające na reprezentowaniu przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu, a zatem wystąpienie przez zarządzających z pozwem o zapłatę sumy pieniężnej, z tytułu obciążających właściciela kosztów stanowi czynność zwykłego zarządu. Powyższe stanowisko podzielił także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 października 2013 roku (sygn. akt: III CZP 42/13), który w odpowiedzi na pytanie prawne uznał, że wystąpienie z pozwem przeciwko członkowi wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu. Zarząd i zarządca podlegają odpowiedzialności w przypadku niewypełnienia swoich obowiązków. Odpowiedzialność cywilna powstaje w wyniku wyrządzenia szkody (tzw. odpowiedzialność deliktowa), a w przypadku zarządcy także z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy (tzw. odpowiedzialność kontraktowa). Odpowiedzialność deliktowa występuje wówczas, gdy wskutek czynu zabronionego powstało zdarzenie skutkujące powstaniem szkody. Odpowiedzialność kontraktowa wynika z umowy z zarządcą. O ile zarząd ponosi odpowiedzialność deliktową, ponieważ zdarzenia powstają głównie wskutek zaniedbań czy zaniechań wykonania czynności nakazanych przez przepisy, o tyle w przypadku zarządcy oba rodzaje odpowiedzialności nakładają się na siebie, gdyż to on przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów na podstawie umowy o zarządzanie. Zgodnie z art. 355 Kodeksu cywilnego, dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Natomiast w przypadku zarządcy należytą staranność określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Odpowiedzialność zarządcy za wykonanie obowiązków wobec właścicieli nieruchomości będzie więc zaostrzona, gdyż z zawodowego charakteru działalności, jaką prowadzi zarządca, ustawodawca wymaga od niego szczególnej staranności w wykonywaniu obowiązków (wyrok SN z dnia 5 lutego 2002 r., sygn. akt: II CKN 894/99).

Problemy z ustaleniem miejsca pobytu dłużnika

Jeżeli właściciel nie mieszka w lokalu i zarządzający nie znają jego adresu zamieszkania, najprościej ustalić go na podstawie aktu notarialnego nabycia lokalu, który znajdziemy w aktach księgi wieczystej. Adres ten znajduje się też na wypisie z rejestru gruntów i budynków dla nieruchomości. Te dwie metody są metodami, dzięki którym w praktyce najszybciej można ustalić adres zamieszkania. Ponadto są jeszcze dwie metody formalne. Można zwrócić się do wydziału meldunkowego prowadzonego przez urząd miasta o podanie aktualnego adresu dłużnika. Musimy jednak wiedzieć, że dane takie są udostępniane tylko na pisemny uzasadniony wniosek, a urzędnicy lubią zasłaniać się ochroną danych osobowych, chociaż przepisy mówią, że udostępnianie danych osobowych jest dopuszczalne, gdy jest to niezbędne dla zrealizowania uprawnienia wynikającego z przepisów prawa (dochodzenie roszczeń). Ponadto informacje o wszystkich osobach zameldowanych w Polsce są gromadzone w Centralnym Biurze Adresowym. Aby uzyskać takie informacje, należy złożyć wniosek, podać jak najwięcej danych osoby poszukiwanej oraz wykazać interes prawny w uzyskaniu takich danych. Kolejnym z problemów, z którym borykają się zarządzający przy ściąganiu zaległości jest przebywanie dłużnika za granicą. To, że właściciel przebywa za granicą o niczym jeszcze nie świadczy, gdyż z automatu nie oznacza to zmiany miejsca zamieszkania, zwłaszcza jeżeli nadal ma obywatelstwo polskie, a w Polsce mieszkanie. Jeżeli sąd ustaliłby, że miejsce pobytu pozwanego znajduje się poza krajem, wtedy niestety uchyli z urzędu nakazu zapłaty i skieruje sprawę do zwykłego postępowania. W toku tego postępowania sąd będzie musiał dokonać oceny, czy sprawa z racji zamieszkania pozwanego za granicą należy do jurysdykcji krajowej. W przypadku braku informacji o miejscu zamieszkania pobytu, sąd może jednak na wniosek powoda ustanowić kuratora, który będzie podejmował czynności procesowe za pozwanego. Ponadto w e-sądzie w ograniczonym zakresie weryfikuje się okoliczności sprawy, w tym m.in. kwestię miejsca zamieszkania czy pobytu pozwanego.

Uwaga!

Kolejnym z problemów, z którym borykają się zarządzający przy ściąganiu zaległości, jest przebywanie dłużnika zagranicą. To, że właściciel przebywa za granicą o niczym jeszcze nie świadczy, gdyż z automatu nie oznacza to zmiany miejsca zamieszkania, zwłaszcza jeżeli nadal ma obywatelstwo polskie, a w Polsce mieszkanie.

Śmierć właściciela i brak formalnych spadkobierców

Kolejnym przypadkiem, z którym borykają się zarządzający przy ściąganiu zaległości, jest śmierć właściciela lokalu i brak ujawnienia się spadkobierców, którzy przejęliby płacenie kosztów zarządu. Wielu spadkobierców nie reguluje swoich spraw spadkowych, próbując w ten sposób uniknąć płacenia kosztów związanych z lokalem. Skoro właściciel nie żyje, nie wiadomo do kogo kierować roszczenia i przeciwko komu występować o zapłatę zaległości. W sytuacji gdy jeden ze spadkobierców zajmuje lokal i na bieżąco uiszcza opłaty z nim związane, zarządzający nie mają powodów do ingerowania w opieszałość spadkobiercy w uregulowaniu spadku. Jeżeli natomiast mają problemy z płatnościami, bo nikt nie uiszcza opłat związanych z lokalem, wbrew pozorom nie są w takich sytuacjach bezbronni. Niestety bardzo często zarządy w takich sytuacjach nie robią nic, choć w prosty sposób mogliby doprowadzić do uregulowania sytuacji. Jeżeli właściciel lokalu zmarł i nie można ustalić jego spadkobierców oraz nikt nie reguluje opłat i spraw spadkowych, powinno się wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora masy spadkowej. Wniosek taki wnosi się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania zmarłego właściciela lokalu. Powołany przez sąd kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku. Może się jednak zdarzyć tak, że ktoś z rodziny przychodzi do lokalu lub nawet w nim mieszka czy go wynajmuje, jednocześnie nie pokrywając swoich należności. Wówczas należałoby wystąpić do sądu o zabezpieczenie spadku. Spadek zabezpiecza się bowiem, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie. Wniosek o zabezpieczenie spadku należy złożyć do sądu, w okręgu którego znajdują się rzeczy wchodzące w skład spadku. Jednak...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy