Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

26 maja 2020

NR 218 (Kwiecień 2020)

Wspólnota mieszkaniowa zapłaci podatek dochodowy od osób prawnych za dzierżawę deweloperowi części trawnika, który należy do zasobów mieszkaniowych wspólnoty

95

Nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów*.
 

*Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 stycznia 2020 r. (sygnatura: 0111-KDWB.4010.8.2019.2.APA)

Wspólnota mieszkaniowa zarządza ośmioma nieruchomościami – 8 budynkami usytuowanymi na działce o powierzchni 2,5953 ha. Na terenie nieruchomości gruntowej, która stanowi spory teren, znajdują się parkingi, chodniki, zatoki parkingowe, droga wewnętrzna, trawniki.

POLECAMY

Podstawowe przychody wspólnoty stanowią opłaty właścicieli lokali mieszkalnych (członków wspólnoty). Z otrzymanych wpłat pokrywane są wszelkie koszty związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych wspólnoty: 
opłaty za wykonane remonty, utrzymanie czystości, wykonane przeglądy nieruchomości, itp. Wspólnota uzyskuje również niewielkie przychody z tytułu wynajmu lokali w piwnicach, służących jako pomieszczenia gospodarcze. Z racji tych przychodów wspólnota odprowadza należny podatek.

Na terenie nieruchomości gruntowej wspólnoty znajduje się między innymi parking o powierzchni ok. 560 m2, który wymaga remontu, gdyż nie był remontowany przez ponad 30 lat. Nawierzchnia parkingu jest wykonana z betonu, który jest nierówny, powykruszany. W nierównościach po deszczu powstają kałuże, które uniemożliwiają parkowanie pojazdów.

W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wspólnoty deweloper rozpoczął budowę budynku wielorodzinnego. Garaż podziemny powstającego budynku usytuowany jest w ostrej granicy z nieruchomością wspólnoty i zaprojektowany został na całej powierzchni działki dewelopera. W takiej sytuacji – dokonując wykopów pod budowę budynku – deweloper nie miał miejsca na swojej nieruchomości na zorganizowanie zaplecza budowy.

O co wystąpił deweloper do wspólnoty

Deweloper wystąpił do wspólnoty mieszkaniowej o wydzierżawienie na czas budowy fragmentu działki wspólnoty, na której znajduje się trawnik o powierzchni 271,3 m2. Wydzierżawiony teren ma służyć deweloperowi jako zaplecze budowy.

Strony zawarły umowę dzierżawy od dnia 23 września 2019 r. do dnia 30 września 2020 r., na mocy której wspólnota mieszkaniowa oddała w dzierżawę teren trawnika do używania i pobierania pożytków przez dewelopera. Przy czym strony umowy postanowiły, że zamiast płatności czynszu, deweloper na rzecz wspólnoty wykona remont znajdującego się na jej terenie parkingu o pow. około 560 m2.

Remont parkingu ma zostać przeprowadzony w technologii położenia kostki betonowej, na podsypce cementowo-piaskowej, na istniejącej, zniszczonej betonowej nawierzchni parkingu. Deweloper pokryje koszty robót i materiałów budowlanych. Wszelkie kwestie formalne (uzgodnienia, zgłoszenia) związane z realizacją robót spoczywają na wspólnocie.

Deweloper oszacował koszt wykonania remontu parkingu na kwotę 55 350 zł brutto. Wspólnota oszacowała koszt dzierżawy terenu trawnika na kwotę 55 350 zł brutto za cały okres dzierżawy.

W umowie zawarto zapis, że strony wzajemnie oświadczają, że rozliczenie kosztów dzierżawy trawnika i kosztów remontu parkingu, nastąpi na podstawie rachunków/faktur, które zostaną rozliczone na zasadzie kompensaty wzajemnych należności i zobowiązań (kompensata wierzytelności). Wystawienie rachunków/faktur nastąpi w terminie 14 dni od daty zakończenia umowy.

Strony ustaliły, że remont parkingu zostanie wykonany przez dewelopera nie wcześniej niż w kwietniu 2020 r. i nie później niż do końca 2020 r., w zależności od warunków atmosferycznych.

Jakie wątpliwości miała wspólnota

Czy wspólnota mieszkaniowa będzie zobowiązana zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od dochodu uzyskanego z tytułu wydzierżawienia deweloperowi części trawnika, który należy do zasobów mieszkaniowych wspólnoty?

Czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. (dalej: u.p.d.o.p.)

W opinii wspólnoty, dochód uzyskany za dzierżawę terenu trawnika, podlega zwolnieniu przedmiotowemu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. – wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć m.in. budowle komunikacyjne, takie jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, np. parkingi, trawniki (definicja zasobów mieszkaniowych zawarta w interpretacji Ministra Finansów DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82).
Dochód za dzierżawę trawnika uzyskany jest z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W zamian za zapłatę czynszu dzierżawnego, deweloper wykona na rzecz wspólnoty remont parkingu, czyli dochód przezna-
czony zostaje na utrzymanie zasobów mieszkaniowych 
wspólnoty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Wspólnoty mieszkaniowe są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 u.p.d.o.p. są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Wszystkie otrzymane przez wspólnotę należności bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów.

W myśl art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wszelkie wydatki, pod warunkiem że wykazany zostanie ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu oraz że nie zostały one ujęte w negatywnym katalogu kosztów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.d.o.p., przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.d.o.p., dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby dochód podmiotów, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, korzystał z powyższego zwolnienia, muszą być łącznie spełnione dwa warunki:

  •     dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
  •     dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Nie podlegają zatem zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

  •     budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
  •     pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
  •     urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.),
  •     grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy