Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zróżnicowanie zaliczek i głosowanie udziałem

Artykuł | 26 listopada 2018 | NR 112
121

Wspólnota zamierza zaciągnąć dość wysoki kredyt w banku na wykonanie remontu dachu i docieplenia budynku wraz z elewacją. Został opracowany audyt energetyczny oraz projekt techniczny docieplenia budynku wraz z elewacją. Koszt tego przedsięwzięcia wyniesie ponad 1 500 000 zł.

Trzeba podjąć uchwały na najbliższym zebraniu wspólnoty. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych mają uzasadnione obawy, że uchwała o wykonaniu docieplenia budynku mieszkalno-usługowego, uchwała w sprawie zaciągnięcia kredytu oraz uchwała zwiększająca wysokość stawki na fundusz remontowy nie zostaną podjęte, ponieważ nie wyrażą zgody właściciele miejsc postojowych (ich udziały stanowią 20%). Czy w uchwale dotyczącej podwyższenia stawki na fundusz remontowy można uchwalić dwie stawki: jedną dla właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, a drugą dla właścicieli miejsc postojowych? Czy w uchwale o zaciągnięciu i spłacie kredytu można wprowadzić zapis wyłączający właścicieli miejsc postojowych?
 

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na jej remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca.

Uwaga

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zatem zgodnie z przepisami miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem.

 

Udział właściciela lokalu

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zatem zgodnie z przepisami miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie tego udziału następuje w akcie notarialnym ustanowienia jego odrębnej własności i podlega wpisowi w Księdze wieczystej, a zarząd związany jest zapisami Księgi wieczystej i nie ma prawa do samodzielnego liczenia tego udziału.

Zróżnicowanie wysokości zaliczek

Jak wynika z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów zarządu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97, jako jedyny przypadek możliwości zróżnicowania wysokości zaliczek.

Zatem przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do innego podziału kosztów zarządu ponoszonych przez właścicieli niż udziały związane z lokalami.

Ważne

Zatem przepisy ustawy o własności lokali nie dają wspólnocie mieszkaniowej podstaw do innego podziału kosztów zarządu ponoszonych przez właścicieli niż udziały związane z lokalami.

 

W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa może zwiększyć obciążenia z tytułu kosztów zarządu współwłaścicieli lokalu garażowego, ale nie może ich zmniejszyć, a tym bardziej nie może zwolnić współwłaścicieli z kosztów zarządu.

Głosowanie udziałem w garażu

Ustawa z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 r. wprowadziła nowe zasady odnośnie do współwłasności lokali.

Ważne

Każdy ze współwłaścicieli głosuje odrębnie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, a siła jego głosu odpowiada odpowiedniej części ułamka związanego z lokalem, którego jest współwłaścicielem.

 

Nowy art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali wyraźnie odnosi się tylko do współwłasności ułamkowej. Zatem w przypadku współwłasności małżeńskiej nic się nie zmienia. Po nowelizacji na potrzeby stosowania ustawy o własności lokali przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Te zasady nie mają zastosowania w przypadku głosowania jeden właściciel = jeden głos. Współwłaściciele w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal muszą wówczas ustanowić pełnomocnika w formie pisemnej większością głosów współwłaścicieli lokalu liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu. Mówiąc prościej, ułamek związany z lokalem podlega podziałowi pomiędzy współwłaścicieli w proporcji do wielkości ich udziału w lokalu. Na przykład udział związany z lokalem garażowym wynosi 120000/343332 i przypada na 50 współwłaścicieli, każdy po 1/50, a zatem na każdego współwłaściciela przypada 2400/343332. Tym udziałem współwłaściciel głosuje i w takiej wielkości ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną. Każdy ze współwłaścicieli lokalu od dnia wejścia w życie ustawy jest identyfikowany w jego relacjach ze wspólnotą mi...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy