Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

26 listopada 2018

NR 114 (Kwiecień 2018)

Wspólnota nie musi demontować szlabanu, żeby udostępnić przejazd wszystkim osobom

0 203

Właściciel może postawić na nieruchomości szlaban, byleby zapewnił przejazd przez niego osobom uprawnionym. W wykonywaniu służebności gruntowych niezbędne jest zatem wypośrodkowanie celu, w jakim służebność tę ustanowiono, oraz interesu nieruchomości obciążonej. Dodatkowo ustanowiona służebność nie ma charakteru drogi koniecznej – jest to tylko dodatkowy alternatywny dojazd do nieruchomości.
Wyrok Sądu Rejonowego w Słupcy. Wydział I Cywilny z dnia 24 stycznia 2018 roku (sygn. akt: I C 250/17)
 

Powodowie są członkami wspólnoty mieszkaniowej – część z nich jest właścicielami/współwłaścicielami lokali użytkowych, część właścicielami/współwłaścicielami lokali mieszkalnych. Są wspólnikami spółki cywilnej będącej deweloperem i współwłaścicielami (do wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej) lokali, które nie należą do osób „prywatnych”. Pozwana wspólnota zaś jest właścicielem innej nieruchomości.

Aktem notarialnym ówcześni właściciele nieruchomości ustanowili na rzecz każdoczesnego właś-
ciciela nieruchomości służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez inną działkę. Zatem do nieruchomości dwóch wspólnot istniały dwa wjazdy, z dwóch ulic. Przez teren obu wspólnot prowadziła wewnętrzna droga („droga przejazdowa”) łącząca te dwie ulice.

Jeden z bloków należących do pozwanej wspólnoty postawiony jest bezpośrednio przy drodze wewnętrznej, znajduje się tam również plac zabaw. Na terenie pozwanej wspólnoty są lokale użytkowe, m.in. laboratorium. Na terenie drugiej wspólnoty również są lokale użytkowe, w których działają m.in. gabinety lekarskie. Zdarza się, że klienci lokali użytkowych obu wspólnot parkowali na drodze przejazdowej, ponadto zajmowali miejsca parkingowe mieszkańców pozwanej wspólnoty. Między członkami obu wspólnot zaczęły się konflikty dotyczące zajmowania miejsc parkingowych i parkowania poza wyznaczonymi miejscami. 

Na drodze wewnętrznej (przejazdowej) nasilił się ruch, ponieważ korzystały z niej osoby postronne (za osiedlami obu wspólnot znajduje się kilka osiedli, których mieszkańcy zaczęli korzystać z drogi przejazdowej); problemem stała się też prędkość jazdy na tym odcinku. 

Pozwana rozpoczęła działania mające na celu ograniczenia ruchu drogowego na terenie obu wspólnot, spotkała się z przedstawicielami zarządu i zarządcą drugiej wspólnoty, proponując montaż szlabanu. 

Druga wspólnota przy wjeździe na swój parking zamontowała szlaban, który jest otwarty w dni powszednie w godzinach 8:00–20:00. Szlaban jest podnoszony za pomocą modułu GSM oraz bezpłatnych pilotów dla mieszkańców wspólnoty. 

Pozwana zdecydowała o montażu na terenie swojej działki szlabanu przy wjeździe od ulicy. Administrator drugiej wspólnoty pisemnie wezwał administratora pozwanej o rozważenie argumentów właścicieli lokali użytkowych odnośnie do montowanego szlabanu, gdyż utrudnia im to prowadzenie działalności gospodarczej. Wskazał, że montaż szlabanu narusza ustanowioną służebność i utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej właścicielom lokali użytkowych przez skomplikowanie dojazdu i utrudnienie dostępu klientom. Zarząd tej wspólnoty wezwał zarząd pozwanej o przywrócenie właścicielom nieruchomości swobodnego i samodzielnego wjazdu, wyjazdu oraz przechodu przez usunięcie szlabanu. Zarząd pozwanej odmówił usunięcia szlabanu.

W rezultacie obie wspólnoty nie doszły do porozumienia. Dostęp do szlabanu został zapewniony mieszkańcom obu wspólnot w dwojaki sposób – za pomocą telefonu komórkowego (modułu GSM), przy czym wtedy konieczne jest skontaktowanie się z administratorem pozwanej, przedstawienie dowodu prawa własności do lokalu, dokumentu tożsamości oraz numeru telefonu, a także za pomocą pilota, który był płatny.

Czego domagali się powodowie

Powodowie złożyli pozew o nakazanie pozwanej wspólnocie mieszkaniowej przywrócenia nieodpłatnej służebności gruntowej – polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez określoną działkę w zakresie dotyczącym drogi dojazdowej między ulicą a nieruchomością powodów – przez nakazanie pozwanej demontażu szlabanu postawionego na drodze wjazdowej. W uzasadnieniu pozwu wskazali, że na działce pozwanej została ustanowiona służebność gruntowa na rzecz powodów w celu niezakłóconego korzystania ze wspólnego odcinka drogi wewnętrznej oraz zapewnienia obu nieruchomościom dostępu do dwóch ulic.

Powodowie korzystali z tej służebności codziennie, ponadto korzystali z niej ich goście, domownicy, klienci lokali użytkowych powodów i najemcy lokali użytkowych powodów. Następnie pozwana zaczęła montaż szlabanu na drodze wjazdowej, w dalszej kolejności szlaban został opuszczony, zamykając powodom przejazd przez nieruchomość pozwanej. 

Pozwana wspólnota w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i wskazała, że dojazd do nieruchomości powodów jest możliwy z dwóch stron, a zamontowanie szlabanu jest spowodowane troską o bezpieczeństwo członków obu wspólnot, co było sygnalizowane powodom. Pozwana podkreśliła, że proponowała członkom wspólnoty powodów piloty oraz dostęp do szlabanu z telefonu komórkowego i niektórzy członkowie wspólnoty na to się zgodzili. Ponadto zdaniem pozwanej służebność ma służyć członkom wspólnoty powodów, a nie osobom okazyjnie przejeżdżającym na teren obu wspólnot – ich interesy nie powinny być brane pod uwagę.

Stanowisko sądu rejonowego

Sąd przywrócił powodom posiadanie służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez określoną działkę w zakresie dotyczącym drogi dojazdowej, nakazując pozwanej nieodpłatne udostępnienie wszystkim powodom pilotów otwierających szlaban postawiony przez pozwaną na drodze dojazdowej.

Opisane roszczenie nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego organu państwowego powołaneg...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy