Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

23 listopada 2018

NR 119 (Październik 2018)

Wspólnota powinna uregulować „dzikie” parkowanie na części wspólnej

0 244

Aby poszczególne miejsca parkingowe zostały przydzielone do wyłącznego korzystania poszczególnych właścicieli lokali, to wspólnota, a nie zarząd musi podjąć w tym zakresie stosowaną uchwałę. Aby móc ewentualnie przydzielić miejsca parkingowe, należy je najpierw wydzielić, oznaczyć i zidentyfikować, co jest czynnością typowo techniczną i niewymagającą podjęcia uchwały.

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie III Wydział Cywilny z dnia 25 czerwca 2018 r. (sygn. akt: III C 1638/17)

We wspólnocie mieszkaniowej znaczna część garaży, w szczególności stanowiących części składowe lokali mieszkalnych położonych na górnych piętrach, ma wymiary uniemożliwiające parkowanie samochodów średniej wielkości (typu kompaktowego), dlatego mieszkańcy parkują swoje pojazdy na nieruchomości wspólnej. Samochody parkowane są praktycznie w każdym wolnym miejscu, przed wejściami do klatek schodowych, przed garażami. 

W związku z problemami związanymi z parkowaniem pojazdów w sposób nieuporządkowany na terenie wspólnoty, po wstępnych konsultacjach na rocznym zebraniu wspólnoty, zarząd przygotował uchwałę, na podstawie której miała zostać uregulowana sprawa parkowania. W drodze indywidualnego zbierania głosów przez członków zarządu została podjęta uchwała w sprawie wyznaczenia i przydziału miejsc parkingowych na terenie wspólnoty mieszkaniowej.

Ze względu na społeczne sprawowanie funkcji przez członków zarządu i wykonywanie jej poza godzinami pracy, w przypadku nieobecności właściciela w mieszkaniu członkowie zarządu ponownie nie odwiedzali takiego mieszkania. Głosy były zbierane od wszystkich właścicieli lokali, których zastano w lokalach.

Jaki podział miejsc zastosował zarząd?

Po podjęciu uchwały zarząd wspólnoty przygotował zasady przydziału miejsc parkingowych, zgodnie z którymi m.in.:

  • pierwszeństwo w przydziale miejsc parkingowych mają mieć właściciele górnych lokali, których garaże są zbyt wąskie, aby parkować w nich samochody;
  • wyłączono z przydziału miejsc parkingowych właścicieli dolnych lokali, ze względu na możliwość parkowania pojazdu w garażu oraz przed bramą wjazdową do garażu.

Nie została podjęta przez wspólnotę uchwała dokonująca przydziału miejsc parkingowych konkretnym właścicielom lokali.

Czego żądali powodowie?

Właściciele paru lokali mieszkalnych złożyli przeciwko wspólnocie mieszkaniowej pozew o stwierdzenie nieistnienia lub nieważności, ewentualnie uchylenie ww. uchwały. W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazali, że przed głosowaniem nie odbyły się żadne konsultacje, a zarząd zbierał głosy tylko od osób zainteresowanych jej podjęciem, pomijając osoby, które sprzeciwiały się uchwale.

W zakresie stwierdzenia nieważności uchwały powodowie wskazali, że podjęta uchwała narusza wiele przepisów prawa, a jednocześnie wskazali te same podstawy jako uzasadniające uchylenie uchwały w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Powodowie zarzucili m.in.:

  • naruszenie art. 6 w zw. z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, przez zbieranie głosów wyłącznie od osób zainteresowanych podjęciem uchwały,
  • naruszenie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali przez uchwalenie przepisów blankietowych, upoważniających zarząd do dowolnej zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej w zakresie parkowania pojazdów,
  • naruszenie art. 49 ust. 2 pkt 1 prawa o ruchu drogowym z powołaniem się na „wstępny plan podziału”, przez zaplanowanie miejsc postojowych w sposób tarasujący wyjazdy z garaży.

W zakresie żądania uchylenia uchwały ze względu na jej sprzeczność z umową właścicieli lokali wskazano na naruszenie regulaminu porządku domowego przez zaprojektowanie miejsc parkingowych w sposób blokujący ciągi komunikacyjne.

W zakresie żądania uchylenia uchwały z uwagi na sprzeczność z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów powodów wskazano, że blankietowy charakter uchwały de facto pozwala zarządowi na nietransparentny przydział miejsc postojowych, a także nierównomierny przydział miejsc parkingowych.

Stanowisko sądu okręgowego

W opinii sądu powództwo – jako uzasadnione – podlegało uwzględnieniu w zakresie żądania ewentualnego uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.Podstawą powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały jest art. 189 k.p.c. 

Żądanie stwierdzenia nieistnienia albo nieważności uchwały jest powództwem o ustalenie. Niezbędną przesłanką roszczenia o stwierdzenie nieważności uchwały oraz o ustalenie jej nieistnienia jest wykazanie interesu prawnego w uzyskaniu orzeczenia ustalającego. Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. nie występuje, jeśli strona może w inny sposób poszukiwać ochrony swoich praw (tak: Sąd Apelacyjny w

Szczecinie w wyroku z dnia 6.03.2014 r., sygn. akt: I ACa 856/13).

Odnosząc się do zarzutu nieistnienia uchwały podniesionego przez powodów, z powodu nieprzegłosowania jej większością głosów liczoną według wielkości udziałów, przedmiotowy zarzut uznać należy za nieuzasadniony.

Jak wynika z przedłożonej karty do głosowania nad uchwałą w trybie obiegowym, za uchwałą głosowało 60,65%.

Nie można też podzielić zarzutu, że członkowie zarządu zbierali głosy tylko od osób popierających uchwałę, pomijając te, które były przeciwne jej podjęciu. Tylko jeden właściciel oddał głos przeciwny uchwale. 
Skoro powód uważał, że ma zbyt mało danych, aby podjąć decyzję w sprawie uchwały, a wiedział, że uchwała jest procedowana w trybie obiegowym, równie dobrze sam mógł zgłosić się do członków zarządu czy do administratora, aby zagłosować nad uchwałą.

W związku z powyższym w ocenie sądu nie sposób podzielić blankietowego zarzutu powodów związanego z nieistnieniem uchwały, skoro powodowie sformułowali go bez zapoznania się z kartą do głosowania, zakładając, że uchwała została podjęta niewystarcz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy