Dołącz do czytelników
Brak wyników

Wspólnota wielobudynkowa

Artykuł | 26 listopada 2018 | NR 112
171

Prowadzimy dyskusję na temat granic nieruchomości wspólnych w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, gdzie na jednej działce są wybudowane nieruchomości lokalowe, domy szeregowe i mieszkania apartamentowe. Czy kryterium użytkowania danego elementu przez co najmniej dwie osoby jest jedynym, jakie kwalifikuje element do nieruchomości wspólnej? Zatem elewacja, dach, komin, jeśli obejmuje jeden segment (jednego właściciela), nie wchodzi do nieruchomości wspólnej, ale już dach czy taras w mieszkaniach apartamentowych dzielonych w  poziomie mają wiele elementów wspólnych: kominy, stropy (element tarasu) czy dach? Mamy problem z finansowaniem napraw. Właściciele domów szeregowych i mieszkań apartamentowych tworzą fundusz remontowy liczony zgodnie z udziałem w powierzchni ogółem, a jednak właściciele domów będą korzystać z funduszu jedynie w zakresie infrastruktury zewnętrznej, tarasy i dachy muszą remontować we własnym zakresie. Czy potrzeba zgody na zabudowę tarasu należącego do mieszkania (w szeregówce nie ma takiej potrzeby)? Jakie jest orzecznictwo w tym zakresie?

Podstawą określenia zasięgu każdej wspólnoty mieszkaniowej jest działka lub działki geodezyjne stanowiąca jedną nieruchomość wspólną. Jeżeli zatem na jednej nieruchomości znajdzie się więcej niż jeden budynek, to wszystkie te budynki stworzą jedną wspólnotę mieszkaniową. Proszę zwrócić uwagę, że z reguły tworzy się wspólnoty jednobudynkowe i ma to swoje praktyczne uzasadnienie. Za powstaniem wspólnot wielobudynkowych powinno przemawiać tylko wyjątkowe położenie budynków wspólnoty mieszkaniowej uniemożliwiające podział nieruchomości lub brak dostępu do drogi publicznej czy związanie gospodarcze budynków, np. drugi budynek jest budynkiem gospodarczym, w którym znajdują się komórki lokatorskie czy miejsca postojowe. Zasadę wydzielania wspólnot jednobudynkowych potwierdza orzecznictwo sądowe. We wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali oprócz opłat związanych z ich lokalami muszą ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. We wspólnocie wielobudynkowej tak jak we wspólnocie jednobudynkowej jest tylko jedna nieruchomość wspólna i tylko jedne koszty zarządu, a właściciele ze wszystkich budynków ponoszą koszty zarządu w proporcji do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie tylko koszty związane z jednym z budynków. Jakichkolwiek elementów kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie można przerzucać na niektórych tylko właścicieli lokali, gdyż każdy właściciel ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w proporcji do wysokości jego udziału w nieruchomości i nikt nie zmusi go do tego, aby ponosił koszty zarządu w innym udziale.

Zatem źle Pan dokonuje oceny sytuacji. Rozwiązania szukać należy w określeniu zasięgu wyodrębnionych lokali, co zostało określone w aktach notarialnych ustanowienia ich odrębnej własności, a resztę stanowi jedna niepodzielna nieruchomość wspólna. W sytuacji bowiem gdyby na jednej działce wybudowano budynki wielomieszkaniowe i budynki w zabudowie szeregowej, nie ma innej możliwości prawnej zachowania jednej działki bez podziałów niż wyodrębnianie w każdym budynku odrębnej własności lokali. Przy czym „rząd szeregówek” to w takiej sytuacji jeden budynek z wyodrębnionymi lokalami, co jest sprzeczne może nie z prawem, ale z powszechnymi zasadami, na jakich wyodrębnia się domy mieszkalne, w tym także budowane w zabudowie szeregowej. W przypadku gdy cały budynek, czy to jednorodzinny, czy w zabudowie szeregowej, ma być własnością jednej osoby, nie wyodrębnia się go w formie lokalu, tylko wyodrębnia działkę, n...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy