Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

24 listopada 2018

NR 117 (Lipiec 2018)

Wspólnota wielobudynkowa a podział kosztów

431

Wspólnota mieszkaniowa składa się z ośmiu budynków posadowionych na tej samej działce. Cztery z nich to budynki czterolokalowe ze wspólną klatką schodową, pozostałe cztery to zabudowa szeregowa z czterema domami w jednym segmencie, z których każdy ma odzielne wejście. Wszyscy właściciele wnoszą zaliczki na utrzymanie części wspólnych, np. utrzymanie terenów zielonych, wywóz szamba, wspólną energię elektryczną itp. Nierozwiązana pozostaje kwestia remontów. Wspólnota nie ma wyodrębnionego funduszu remontowego. W przypadku omawianego osiedla właściciele domów szeregowych wykonywali remonty (np. dachu czy elewacji) na własny koszt (jako że dach czy elewacja konkretnego domu jednorodzinnego w szeregowcu służy wyłącznie do użytku jednego właściciela). Natomiast budynki czterolokalowe z klatkami schodowymi wykazują potrzeby remontowe, ale nie ma na to wystarczających funduszy. Czy legalne jest podjęcie uchwały regulującej kwestie finansowania remontów na osiedlu, która zezwalałaby na utworzenie tzw. subkont na rachunku ogólnym wspólnoty, dedykowanych poszczególnym budynkom? Czy za pośrednictwem wspólnoty można zaciągnąć kredyt na sfinansowanie remontu danego budynku, przy czym raty pokrywane będą tylko ze środków subkonta nieruchomości remontowanej? (oczywiście jeżeli bank dopuści takie rozwiązanie). 

Wspólnota wielobudynkowa 

Podstawą określenia zasięgu każdej wspólnoty mieszkaniowej jest działka lub działki geodezyjne stanowiące jedną nieruchomość wspólną. Jeżeli zatem na jednej nieruchomości znajdzie się więcej niż jeden budynek, to wszystkie te budynki stworzą jedną wspólnotę mieszkaniową. Warto zwrócić uwagę, że z reguły tworzy się wspólnoty jednobudynkowe i ma to swoje praktyczne uzasadnienie. Za powstaniem wspólnot wielobudynkowych powinno przemawiać tylko wyjątkowe położenie budynków wspólnoty mieszkaniowej, uniemożliwiające podział nieruchomości czy związanie gospodarcze budynków. 

Uwaga

Podstawą określenia zasięgu każdej wspólnoty mieszkaniowej jest działka lub działki geodezyjne stanowiące jedną nieruchomość wspólną. Jeżeli zatem na jednej nieruchomości znajdzie się więcej niż jeden budynek, to wszystkie te budynki stworzą jedną wspólnotę mieszkaniową. 

 

Nieruchomość wspólna a lokale

We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową, której koszty utrzymania ponosi wspólnota mieszkaniowa i wyodrębnione lokale zarządzane przez ich właścicieli, których koszty utrzymania ponoszą ich właściciele. Co stanowi odrębne lokale, wynika z aktów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali oraz towarzyszących im inwentaryzacji wraz z rzutami kondygnacji. Wszystkie pozostałe elementy, które nie zostały przypisane do lokali, stanowią nieruchomość wspólną, nawet jeżeli korzysta z nich tylko jeden właściciel. Czy za remont korytarza w budynku wielolokalowym na ostatniej kondygnacji koszty ma ponosić tylko właściciel lokalu na tej kondygnacji, bo tylko on jej używa? To niby dlaczego koszty remontu dachu czy elewacji w budynku w zabudowie szeregowej ma ponosić tylko właściciel lokalu w tej szeregówce. Przecież w przypadku wydzielenia lokali w takim budynku nie mamy do czynienia z pojedynczymi budynkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, jak błędnie założono, tylko z jednym budynkiem z kilkunastoma lokalami. W konsekwencji właściciel lokalu w szeregowcu, który remontuje dach czy elewację, zachowuje się tak irracjonalnie, jak właściciel lokalu w budynku wielolokalowym, który remontuje dach nad swoim lokalem czy elewację wokół balkonu. Jest to absurdalne działanie, podobnie jak twierdzenie, że obciąża go taka naprawa.

Koszty zarządu we wspólnocie wielobudynkowej

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały na zebraniu rocznym. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak wynika z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów zarządu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku, sygn. akt: II CKN 226/97, jako jedyny przypadek możliwości zróżnicowania wysokości zaliczek. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie tego udziału następuje w akcie notarialnym ustanowienia jego odrębnej własności i podlega wpisowi w księdze wieczystej. We wspólnocie wielobudynkowej, tak jak we wspólnocie jednobudynkowej, jest tylko jedna nieruchomość wspólna, a zatem tylko jedne koszty zarządu, a właściciele wszystkich budynków...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy