Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

25 września 2020

NR 220 (Sierpień 2020)

Wydzielenie działki – studium przypadku

75

O sprzedaży gruntów spółdzielnia może decydować samodzielnie tylko w stosunku do nieruchomości, których jest jedynym właścicielem, a nie w stosunku do nieruchomości, której jest tylko jednym ze współwłaścicieli. Zatem jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa chce na danym gruncie prowadzić inwestycje, musi najpierw stać się jedynym właścicielem.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem działki, na której posadowiony jest czterdziestorodzinny budynek mieszkalny. Oprócz spółdzielni, współwłaścicielami są także właściciele dwóch lokali mieszkalnych.

POLECAMY

Ze względu na dużą powierzchnię działki zarząd spółdzielni podjął działania mające na celu dokonanie podziału ww. działki z zamiarem wybudowania kompleksu garaży dla samochodów osobowych z przeznaczeniem ich dla członków spółdzielni.

Problem

Jeden z właścicieli posiadający prawo do odrębnej własności poinformował zarząd, że wyrazi zgodę na podział pod warunkiem otrzymania rekompensaty finansowej, której wysokość zostanie określona według aktualnych cen rynkowych gruntu i powierzchni ewentualnie „utraconego terenu” wynikającego z jego udziału w gruncie. Osoba ta nie jest zainteresowana propozycją zarządu, który zapewniłby prawo do zakupu garażu w pierwszej kolejności.

W związku z powyższym nasuwają się dwa pytania:

  • Czy odkupienie części ułamkowej gruntu przez współwłaściciela, tj. spółdzielnię, powstałej po ewentualnym podziale, miałby umocowanie prawne?
  • Czy w przypadku braku zgody współwłaściciela gruntu istnieje inna możliwość prawna na dokonanie podziału działku?

Artykuł 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zatem ustawodawca rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, ale w którym spółdzielnia sprawuje zarząd bez żadnych ograniczeń. Inaczej zatem zarząd wygląda w przypadku zasobów własnych spółdzielni, a inaczej tam, gdzie spółdzielnia jest tylko współwłaścicielem i zarządcą.

Uwaga

Zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony.


Podstawowe znaczenie w systemie zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zd. 1, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odwołanie do treści art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że zakres tego zarządu należy rozumieć w sposób, w jaki przepisy normują zarząd powierzony. Tymczasem zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może dokonywać samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a na czynności te zarząd potrzebuje zgody właścicieli. Choć jak wynika z orzecznictwa – ten zakres samodzielności spółdzielni nie jest tak mocno ograniczany.

Ważne

Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może dokonywać samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a na czynności ten zarząd przekraczające potrzebuje zgody właścicieli.


Różnorodność w orzecznictwie

Naczelny Sądu Administracyjnego w uchwale z dnia 13 listopada 2012 roku, sygn. akt: II OPS 2/12, uznał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Rozpatrując przedstawiony problem prawny, NSA wskazał na znaczenie treści art. 64 ust. 2 Konstytucji, zgodnie z którym własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. W ocenie sądu oznacza to również zakaz nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej właścicieli, który obowiązuje nie tylko ustawodawcę, lecz również organy stosujące prawo, w tym sądy. Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że przyjęcie zasady, że spółdzielnia mieszkaniowa może podejmować bez zgody pozostałych współwłaścicieli czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania.

Ważne

spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.


Zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Uwaga

Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.


Jak podał sąd, z treści art. 199 Kodeksu cywilnego wynika wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Można się też w orzecznictwie sądowym spotkać ze zdaniem odmiennym. Sąd Najwyższy w dniu 27 marca 2014 r. podjął uchwałę (sygn. akt: III CZP 122/13), w której zajął odmienne stanowisko uznając, iż spółdzielnia może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Warto też zwrócić uwagę na niedawne wyroki w tej materii, które starają się wyznaczyć, jak daleko spółdzielnia może posunąć się w samodzielnym podejmowaniu decyzji. W wyroku z dnia 28 lutego 2018 roku (sygn. akt: VII SA/Wa 1074/17) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że odnosząc się do charakteru prawnego zarządu, powstałego zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych i należytego wykonania obowiązków wypływających z takiego zarządu należy przyjąć, że czynności dotyczące nieruchomości wspólnej o charakterze eksploatacyjnym, utrzymaniowym i remontowym mieszczą się ramach zadań spółdzielni. Nie ma podstaw do przyjęcia stanowiska, że spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu nieruchomością wspólną może realizować inne cele niż utrzymanie i eksploatacja nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 16 lutego 2018 roku (sygn. akt: II OSK 1029/16) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń objętych współwłasnością. W konsekwencji roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.

Czynności, jakie spółdzielnia może podejmować samodzielnie

Jak wynika z powyższego – trwa spór co do zakresu czynności jakie spółdzielnia mieszkaniowa może podejmować samodzielnie w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w nieruchomościach, którymi zarządza w oparciu o art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednak jak wynika z orzecznictwa sądowego, ta granica samodzielności spółdzielni mieszkaniowej dotyczy ­eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej czy dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń objętych współwłasnością. Na pewno na podstawie tych uregulowań nie można jednak domniemywać, że spółdzielnia mieszkaniowa w stosunku do nieruchomości, w której jest tylko jednym ze współwłaścicieli i sprawuje zarząd powierzony, może samodzielnie i bez zgody pozostałych właścicieli podzielić nieruchomość wspólną i sprzedać jej część.
 

Roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych.

Co powinna zrobić spółdzielnia?

W sytuacji przedstawionej w pytaniu spółdzielnia mieszkaniowa powinna zaproponować pozostałym współwłaścicielom odkupienie ich udziałów w wydzielanej pod inwestycję nieruchomości. Oczywiście podstawą będzie jej cena rynkowa, a kwota ustalona odpowiednio do wielkości ich udziałów. W przypadku dojścia do porozumienia, współwłaściciele powinni dokonać podziału ge...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy