Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

26 listopada 2018

NR 113 (Marzec 2018)

Wygaśnięcie zarządu powierzonego

226

Deweloperowi powierzono zarząd w jednym z budynków do czasu oddania ostatniego lokalu. Taki zapis umieszczono również w księdze wieczystej. Mimo oddania do użytkowania ostatniego lokalu ponad rok temu nie odwołano zarządu notarialnie, więc jest on nadal sprawowany. Czy może to spowodować jakieś negatywne konsekwencje? I jak należałoby rozwiązać ten problem?

Deweloper jest pierwotnym właścicielem nieruchomości, zatem po wybudowaniu budynku zapewnia odbiór techniczny oraz przyłączenie do sieci przedsiębiorstw przesyłowych. Jako jedyny właściciel nieruchomości podpisuje też z dostawcami mediów umowy. Po zakończeniu formalności związanych z budową, sporządzeniem inwentaryzacji powykonawczej i uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokali, deweloper rozpoczyna proces wyodrębniania i sprzedaży lokali. W tym czasie zmuszony jest zarządzać nieruchomością – rozliczać media i śmieci, dbać o zapewnienie obowiązkowych przeglądów budynku oraz instalacji itd.

Z reguły określone postanowienia w tym zakresie deweloper zastrzega w każdej umowie sprzedaży lokalu, aby ułatwić sobie zadanie. Pamiętajmy, że wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się – powstaje ona niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto pierwszy lokal. Na początku wspólnota składa się zatem z dwóch właścicieli – tego, który sprzedał lokal (dewelopera) i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela pierwszego sprzedanego lokalu. 

Z biegiem czasu i sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Z chwilą zbycia ostatniego lokalu w budynku, deweloper przestaje być współwłaścicielem nieruchomości. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności. Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli lo-
kali i wybrać zarząd. Na pierwszym zebraniu właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu rozliczenia oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Wybrany zarząd powinien też podjąć pierwsze niezbędne działania, a więc zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku, zgłosić się do urzędu skarbowego o nadanie numeru NIP. Dopóki wspólnota mieszkaniowa nie dopełni tych formalności, tak naprawdę nie funkcjonuje, mimo że istnieje. Dopiero z chwilą ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej deweloper może przekazać jej zarząd. Wybrany zarząd przejmuje od dewelopera nie tylko formalny zarząd nieruchomością, ale też dokumentację techniczną i prawną dotyczącą nieruchomości. 

Uwaga

Deweloperzy, którzy chcą sprawować zarząd nad nieruchomością dłużej niż do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegają sobie to w umowach sprzedaży zawieranych z klientami. 

 

Deweloperzy, którzy chcą sprawować zarząd nad nieruchomością dłużej niż do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegają sobie to w umowach sprzedaży zawieranych z klientami. Na przykład w ten sposób, że nabywcy powierzają deweloperowi zarząd w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, z reguły na okres kilku lat. Jest to działanie przewidziane przez przepisy prawa. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą – w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego – określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Właściciele, powierzając zarząd, mogą również określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Gdy nie uczynili tego, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.01.2009 roku, sygn. akt III CZP 129/08, potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy.

...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy