Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

22 stycznia 2021

NR 224 (Styczeń 2021)

Wypowiedzenie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego

61

W ostatnich latach utrzymującym się trendem obserwowanym na pierwotnym rynku nieruchomości jest znaczna liczba lokali mieszkalnych kupowanych w celach inwestycyjnych. Tego rodzaju transakcje charakteryzuje najczęściej to, iż nabywca uiszcza kwotę gotówką, a nie środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego.

Zaobserwować można, że powyższy trend dostrzegły również firmy deweloperskie w swoich strategiach marketingowych. Podobnie na rynku wtórnym odnaleźć można oferty sprzedaży mieszkań, które obiecują atrakcyjne stopy zwrotu poczynionej inwestycji. Po prostu zakup mieszkania stał się ostatnio dużo bardziej atrakcyjną ofertą inwestycyjną niż nisko oprocentowane lokaty, długoterminowe obligacje lub obarczone znacznie wyższym ryzykiem instrumenty inwestujące w akcje giełdowe.

POLECAMY

Już sam zakup nieruchomości, mając na uwadze utrzymujący się długookresowo wzrost wartości nieruchomości w skali całej Polski, jest swego rodzaju lokatą kapitału. Posługując się być może nieco ekstremalnym przykładem, zgodnie z danymi publikowanymi przez GUS, w ostatnich pięciu latach średnia cena jednego metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w Polsce, a więc już chwilę po obniżce wywołanej kryzysem gospodarczym z 2008 roku, wzrosła z 3984 zł do 4597 zł, a więc o ponad 15 procent. Niemniej zgodnie z planami inwestycyjnymi większości tego rodzaju nabywców uzyskują oni zysk na podstawie zawartych dla takiego lokalu umów najmu – długo- lub krótkoterminowego.

Ustawowa ochrona lokatorów lokali mieszkalnych

Decydując się na wynajęcie swojego lokalu mieszkalnego, należy mieć każdorazowo na względzie, że obowiązują dość daleko idące mechanizmy chroniące lokatora i gwarancje udzielone mu na gruncie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Należy mieć na uwadze, że na gruncie wspomnianej ustawy lokatorem, który jest podmiotem chronionym na podstawie jej zapisów, jest nie tylko najemca przedmiotowego lokalu, ale również osoba używająca go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Właścicielem – zgodnie z definicją ustawową – jest nie tylko podmiot, któremu przysługuje prawo własności przedmiotowego lokalu, ale w szerokim ujęciu każda osoba, z którą lokator nawiązał stosunek najmu, który uprawnia go do używania lokalu. „Właścicielem” lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy będzie zatem również jego najemca w stosunku do podnajemcy.

Lokalem – w rozumieniu ustawy – jest natomiast nie tylko lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ale także pracownia twórcy wykorzystywana w dziedzinie kultury i sztuki.

Nie będzie jednak lokalem pomieszczenie służące do innego celu niż mieszkanie lub pracownia oraz przeznaczone na krótki pobyt osób. Ustawa wymienia tutaj przykładowo pomieszczenia znajdujące się budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Największe praktyczne znaczenie na gruncie tejże ustawy ma jej artykuł 11, który określa zamknięty i ­wyłączny katalog okoliczności, które pozwalają wynajmującemu na wypowiedzenie zawartej z lokatorem umowy najmu lub innej umowy stanowiącej tytuł prawny lokatora do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, znajduje on jednak zastosowanie wyłącznie do umów o charakterze odpłatnym. Jeżeli zatem korzystanie z lokalu następuje na podstawie umowy użyczenia, której koniecznym elementem jest jej nieodpłatność, to używający mieszkania na podstawie takiej umowy nie korzysta z ochrony przewidzianej tym przepisem ustawy.

Forma wypowiedzenia umowy

W obrocie prywatnym wypowiedzenie umów najmu i podobnych odpłatnych tytułów prawnych do korzystania z lokalu mieszkalnych możliwe jest zatem wyłącznie w przypadkach określonych w art. 11 ust. 2 do 5 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten nie opisuje jednak przesłanki do natychmiastowego zakończenia takich umów, a jedynie podstawy uprawniające właściciela/wynajmującego do wszczęcia procedury zmierzającej do wypowiedzenia tego stosunku prawnego.

Wspomniana procedura jest dość rozciągnięta w czasie, w szczególności jeżeli powodem wypowiedzenia mają być zaległości lokatora we wnoszeniu związanych z lokalem opłat. Zgodnie z przepisami, chociaż można takie kwestie regulować też w treści samej umowy, wypowiedzenie powinno nastąpić w odpowiedniej formie pisemnej i to pod rygorem nieważności. Powinno też wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Takie rozwiązanie jest z resztą korzystne dla wypowiadającego, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę ewentualny proces i konieczność wykazania, że doszło do skutecznego wypowiedzenia.

W przypadku dopuszczalnej na podstawie przepisów ogólnych formy dokumentowej może zdarzyć się, że pozwany będzie próbował udowodnić, że np. e-mail nigdy nie został mu doręczony. Niemniej w przypadku wypowiedzenia umowy zawartej z lokatorem lokalu mieszkalnego – z mocy ustawy pod rygorem nieważności – wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i zawierać uzasadnienie (określać przyczynę wypowiedzenia). Najlepszym zatem rozwiązaniem będzie dokonanie tego w formie pisemnej i doręczenie osobiście lub listem poleconym, każdorazowo za potwierdzeniem odbioru. Natomiast w przypadku umowy dotyczącej lokalu niemieszkalnego, jeżeli nie mamy odpowiednich zapisów w treści łączącej nas umowy, warto pamiętać, że Kodeks cywilny przewiduje, że dla umowy zawartej w formie pisemnej, a z takimi umowami będziemy mieli najczęściej do czynienia, zawartej w formie dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron (jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie) wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.

Naruszenie umowy lub uciążliwości

Pierwszą, dość oczywistą przesłanką do wypowiedzenia umowy najmu jest sytuacja, kiedy pomimo pisemnego upomnienia lokator nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Konieczne jest zatem przesłanie lokatorowi pisemnego upomnienia, wyznaczenie mu odpowiedniego czasu na reakcję, a dopiero w razie braku poprawy możliwe jest wypowiedzenie umowy. Jak w innych wypadkach, okres wypowiedzenia może być jednak znaczny. Ustawa pozwala na rozwiązanie stosunku prawnego z miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca.

Kolejnym naruszeniem umowy, które uprawnia właściciela do wypowiedzenia stosunku prawnego, jest sytuacja, kiedy lokator bez jego zgody lokal wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania w całości lub w część. Zgodnie z ustawą lokator przed nawiązaniem takiego stosunku prawnego musi dysponować pisemną zgodą właściciela. Możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego dotyczącego lokalu zachodzi również, kiedy lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Jeżeli właściciel nie zamierza jednak wypowiedzieć umowy zawartej z lokatorem, zobowiązany jest ponieść koszty przenosin lokatora do lokalu zamiennego, a czynsz za lokal zamienny, opłacany przez lokatora, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Jeżeli jednak dojdzie do wypowiedzenia, to roszczenie o dostarczenie lokalu zamiennego przysługuje lokatorowi w stosunku do właściciela budynku.

Porzucenie lokalu lub dodatkowy lokal najemcy

Bardziej zróżnicowane będą procedury, podstawy i okresy wypowiedzenia, kiedy lokator nie dopuszcza się naruszenia treści nawiązanego z właścicielem stosunku prawnego, a przyczyna wypowiedzenia dotyczy właściciela lub osób z nim powiązanych. Choć w praktyce rzadko się tak zdarza, w razie porzucenia lokalu przez lokatora właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Warunkiem do skorzystania z takiego uprawnienia jest niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W praktyce takie sytuacje należy uznać za niezwykle rzadkie, poza sytuacjami losowymi, wypadkami, najemca opuszczający lokal na ponad 12 miesięcy sam zapewne wypowie stosunek najmu.

W realiach polskiego rynku nieruchomości, który cechuje niedobór dostępnych lokali mieszkalnych, również druga z przesłanek umożliwiających wypowiedzenie będzie miała ograniczone zastosowanie. Jeżeli lokator posiada tytuł prawny do innego lokalu, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, to właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Lokalem w pobliskiej miejscowości jest lokal płożony na terenie tego samego lub sąsiedniego powiatu, graniczącego z tym, w którym lokal się znajduje. Lokal, do którego lokator ma tytuł prawny musi być jednak dostępny do używania i spełniać warunki techniczne przewidziane ustawą dla lokalu zamiennego. Powyższe mogłoby mieć miejsce np. w sytuacji, gdy z przyczyn ekonomicznych lokator mieszka w wynajętym pokoju, a swoje własne mieszkanie wynajmuje osobom trzecim. Jednak w tej sytuacji blokadą będzie okoliczność, że lokator, któremu złożono wypowiedzenie – wbrew wymogom przepisu – nie ma możliwości używania tego lokalu.

Przeznaczenie lokalu na cele własne lub dla rodziny

Odrębną kategorię stanowią sytuacje, kiedy właściciel lub członek jego rodziny (wstępny, zstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny) zamierza zamieszkać w lokalu zajmowanym aktualnie przez lokatora. W takiej sytuacji właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny z zachowaniem określonego przepisami okresu wypowiedzenia. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

Jeżeli w takiej sytuacji lokatorowi przysługuje omawiany wcześniej tytuł do lokalu zamiennego, porównywalnego ze zwalnianym lokalem, w którym może zamieszkać, to okres wypowiedzenia wynosi co najmniej sześć miesięcy, ze skutkiem na koniec miesiąca. Ewentualnie właściciel sam może dostarczyć lokatorowi lokal zamienny. Jednak zgodnie z przepisami w takim lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Inaczej mówiąc – w odniesieniu do samych opłat, stawka c...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy