Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

25 lutego 2020

NR 216 (Luty 2020)

Wysokości opłat z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłat na fundusz remontowy dla współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu

85

Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów*.

M. J. i M. K. są współwłaścicielami – w udziałach po ½ lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Przysługuje im także prawo wyłącznego korzystania z boksu garażowego B 65 o powierzchni 4,87 m2 oraz jednego miejsca garażowego w hali garażowej pod budynkiem. Dla hali garażowej i pomieszczeń przynależnych prowadzona jest księga wieczysta. Właściciele ww. lokalu tworzą wraz z innymi właścicielami samodzielnych lokali, wspólnotę mieszkaniową. Na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego zarząd nieruchomością wspólną w tej wspólnocie mieszkaniowej sprawuje A. S.

Uchwałą nr  5/2017 z dnia 19 maja 2017 roku współwłaściciele nieruchomości uchwalili wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną od 1 kwietnia 2017 roku na kwotę: 3,17 zł/m2 dla lokali mieszkalnych, 5,95 zł/m2 od boksu garażowego oraz 81 złotych od miejsca postojowego w hali garażowej. Za uchwałą oddano 52,77% głosów. Z kolei wysokość wpłat na fundusz remontowy od 1 kwietnia 2017 ustalono uchwałą nr  6/2017 na kwotę 0,30 zł/m2 dla lokali mieszkalnych, 5,34 zł/sztuka od miejsca garażowego oraz 1,90 zł/m2 komórki lokatorskiej i komórki garażowej. Za uchwałą oddano 53,93% głosów.

Należności obciążające właścicieli lokalu na podstawie ww. uchwał, za czerwiec i lipiec 2017 roku wynosiły 676,78 złotych, za sierpień 2017 roku – 800,17 złotych, a za wrzesień i listopad 2017 roku po 701,59 złotych. Po uwzględnieniu okresowego rozliczenia mediów, łącznie za okres od 1 czerwca 2017 roku do 30 listopada 
2017 roku wynosiły więc 3694,73 złote. M. J. ani M. K. nie uiścili ww. należności.

Czego domagała się wspólnota mieszkaniowa?

Pozwem wniesionym w dniu 3 stycznia 2018 roku wspólnota mieszkaniowa domagała się zasądzenia na jej rzecz od M. J. i M. K. solidarnie kwoty 3560,80 złotych wraz z odsetkami.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwani są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, więc są oni zobowiązani uiszczać na rzecz strony powodowej należności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wpłat na fundusz remontowy. Jak podała strona powodowa, należności z tego tytułu w okresie objętym pozwem, tj. od 1 czerwca 2017 roku do 30 listopada 2017 roku, wynoszą 3517,31 złotych i obejmują zaliczkę na utrzymanie nieruchomości wspólnej, zaliczkę na świadczenia C.O. oraz wpłatę na fundusz remontowy. Dochodzone pozwem opłaty powinny być uiszczane przez właścicieli lokali do 10 dnia każdego miesiąca, przy czym pozwani – pomimo skierowania do nich wezwania do zapłaty – nie uiścili ww. należności do dnia wniesienia pozwu.

W dniu 12 stycznia 2018 roku został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.

Jakie argumenty mieli pozwani?

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwani w pierwszej kolejności zakwestionowali umocowanie A.S. do działania w imieniu powoda. Wskazali także, że nigdy nie otrzymali wezwania do zapłaty.

Ponadto – w ich ocenie – uchwały podejmowane przez powodową wspólnotę mieszkaniową jako podstawy naliczania należności w niniejszej sprawie, są dotknięte nieważnością jako sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Następnie wskazali, że brak jest podstaw do przyjęcia ich solidarnej odpowiedzialność za należność dochodzoną w niniejszej sprawie wskazując, że są współwłaścicielami w częściach ułamkowych.

Stanowisko sądu rejonowego

Sąd uznał powództwo za zasadne i zasługujące na uwzględnienie w całości.

Podstawę prawną roszczenia dochodzonego w omawianej sprawie stanowił art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, zgodnie z którym właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
 

Ważne!

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.


Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
 

Ważne!

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.


Koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych

Wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych, w większej części pokrywanych w stosunku miesięcznym. Ustawa o własności lokali nadaje zaliczkom na pokrycie kosztów zarządu charakter świadczeń okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 dnia każdego miesiąca, co zbliża je do świadczeń czynszowych. Wynika to z faktu, że mają one pokrywać okresowe, najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.

Wysokość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli lokali i powinna być ustalona tak, aby wspólnota mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, choć niewątpliwie muszą być bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej w przybliżeniu.

Umocowanie pełnomocnika powodowej wspólnoty

W pierwszej kolejności sąd odniósł się do zarzutu nieprawidłowego umocowania pełnomocnika wspólnoty. 
Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarzą...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy