Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

23 listopada 2018

NR 118 (Wrzesień 2018)

Z kim się rozliczyć?

0 171

Proszę o udzielenie porady prawnej w następującej sprawie. Pomiędzy dwoma osobami doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Poprzedni właściciel nie pozostawił adresu zamieszkania, natomiast po czasie okazało się, że zmarł. Na koncie wspólnoty pozostała nadpłata z rozliczenia poprzedniego właściciela, której nie ma komu przekazać. Jak w takim przypadku postąpić? Czy jest jakiś okres, po którym wspólnota może zaliczyć to jako swój przychód, czy może też należy wystąpić do sądu, aby zamknąć temat środków finansowych zasilających konto wspólnoty, a niebędących jej własnością?
 

Z kim wspólnota się rozlicza?

Najpierw trzeba ustalić, czy ta kwota faktycznie należy się poprzedniemu właścicielowi, bo wspólnoty mieszkaniowe bardzo często mają problemy z określeniem, za co odpowiada poprzedni właściciel, a za co nowy oraz z kim i z czego muszą się rozliczyć. Zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jak wskazuje art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na kupującego przechodzą korzyści i ciężary związane z rzeczą. Ustawodawca stanął na stanowisku, że chwilą przejścia na nowego nabywcę korzyści i ciężarów związanych z lokalem jest moment wydania lokalu w posiadanie nowemu na-
bywcy. W związku z powyższym wspólnota mieszkaniowa wprawdzie nie jest stroną umowy sprzedaży, ale ma obowiązek przestrzegać zasad ustalonych przez przepisy prawa, w tym wypadku art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu wszelkie opłaty ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu – nowy właściciel. Wydanie lokalu jest czynnością faktyczną i polega na fizycznym wejściu w posiadanie lokalu. 

Ważne

Jak wskazuje art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej na kupującego przechodzą korzyści i ciężary związane z rzeczą. Ustawodawca stanął na stanowisku, że chwilą przejścia na nowego nabywcę korzyści i ciężarów związanych z lokalem jest moment wydania lokalu w posiadanie nowemu nabywcy. 

 

Obowiązki nowego właściciela

Nowy właściciel, nabywając lokal, wstępuje w pewien istniejący stan faktyczny i prawny. Nie ma możliwości odmowy wykonania uchwał wspólnoty mieszkaniowej, w tym rodzących określone zobowiązania finansowe, tylko dlatego, że nie brał udziału w ich uchwalaniu. Ma więc obowiązek od dnia wydania mu lokalu uczestniczyć we wszelkich zobowiązaniach, jakie zastany stan prawny nakłada na niego jako właściciela lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej. 

Nadpłata

Trzeba zwrócić uwagę, że środki wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nadpłata z tytułu kosztów związanych z lokalem stanowi więc własność właściciela, a wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa innego ich wydatkowania (Sąd Apelacyjny w Warszawie, wyrok z 22.02.2001 r., sygn. akt: I ACa 1309/00).

Uwaga

Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu); uprawnionym z tytułu dopłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest zatem aktualny właściciel lokalu.

 

Powstanie nadpłaty powinno prowadzić zarząd do wniosku, że właściciele dokonali wpłat wyższych niż wymagane, a zatem należy im się zwrot nadpłaty. Zaliczki są wprawdzie własnością właścicieli lokali, ale 
nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie, na przykład w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu, natomiast uprawnionym jest właściciel lokalu. Zobowiązania te nie mają charakteru osobistego; są zobowiązaniami związanymi z własnością lokalu, a prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu); uprawnionym z tytułu dopłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest zatem aktualny właściciel lokalu. W zakresie „rozliczenia” przejmowanego lokalu nowy właściciel musi liczyć się z tym, że wprawdzie prąd, gaz i inne media dostarczane do jego lokalu można rozliczyć na dzień wydania lokalu, dokonując spisu liczników i załatwiając formalności u dostawców mediów związane ze zmianą odbiorcy, ale we wspólnocie mieszkaniowej okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy, a wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku rozliczenia lokalu w inny sposób niż po upływie okresu rozliczeniowego i rozliczać się będzie z aktualnym członkiem, bo na niego z chwilą wydania lokalu przeszły wszelkie korzyści i ciężary związane z lokalem. 

Ważne

Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu, do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się o...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy