Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

6 lipca 2022

NR 240 (Czerwiec 2022)

Zagrodzenie przejazdu przez posesję

0 567

Nie stanowi przeszkody do uchylenia uchwały to, że ogrodzenie zostało już wykonane – gdyż nie może funkcjonować w obrocie prawnym uchwała wadliwa. Gdyby uznać inaczej, oznaczałoby to otwarcie wspólnotom mieszkaniowym możliwości natychmiastowej realizacji każdej uchwały tego typu, bez oczekiwania na zaskarżenie uchwały i na wynik procesu, a to mija się z celem regulacji ustawowej. Nie ma też znaczenia, o ile droższe byłoby wskutek inflacji ponowne wykonanie ogrodzenia. Względy ekonomiczne nie mogą przesłonić prawa do zaskarżenia uchwały i do uzyskania wyroku zgodnego z przepisami*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 20 stycznia 2022 r. (sygn. akt: I C 444/21).

Stan faktyczny

Powód wniósł pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, żądając ustalenia nieważności, ewentualnie uchylenia uchwały z 10 marca 2021 r. W uzasadnieniu wskazał, że treścią zaskarżonej uchwały było przyjęcie planu remontów na rok 2021, uwzględniające wykonanie ogrodzenia posesji wspólnoty z bramą wjazdową z funduszu remontowego i zaliczek eksploatacyjnych, a ponadto udzielenie zarządcy pełnomocnictwa do składania oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pozwolenia na budowę lub rozbiórkę i zgłoszenia robót.

Powód zarzucił wspólnocie mieszkaniowej, że:

  1. nie powiadomiono go o planowanej uchwale i trybie głosowania (wspólnota nie zawiadomiła również pozostałych lokatorów, ograniczając się tylko do głosujących za uchwałą),
  2. w uchwale nie wskazano, w jaki sposób prace zostaną wykonane, z jakich materiałów, jakie będą tego koszty, kto będzie wykonawcą i w jaki sposób zostanie on wyłoniony, a ponadto połączono finansowanie prac z funduszu remontowego i zaliczek eksploatacyjnych, nie wskazując, jaka będzie wysokość zaliczek, a w jakim zakresie koszty pokryje fundusz i w końcu – uchwała nie zawiera uzasadnienia udzielenia pełnomocnictwa spółce zarządzającej wspólnotą, a więc przeniesienia istotnego uprawnienia wspólnoty na inny podmiot,
  3. uchwała godzi również w interes powoda – budowa ogrodzenia i bramy wjazdowej istotnie utrudni dojazd do nieruchomości klientom sklepu prowadzonego w lokalu będącym własnością powoda.

Odpowiedź pozwanej wspólnoty mieszkaniowej

Odpowiadając na pozew, pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że:

  1. ustawa nie zawiera obowiązku zawiadamiania każdego właściciela o zebraniu ogółu, a skarżący lokator musiałby wykazać, że jego nieobecność mogłaby mieć wpływ na treść uchwały,
  2. uchwała nie godzi w interes wspólnoty, ponieważ powód, mający jedynie 16% udziału w nieruchomości wspólnej, jest właścicielem jedynego we wspólnocie lokalu użytkowego, a pozostali to mieszkańcy mający problem z parkowaniem pojazdów na posesji wspólnoty,
  3. pełnomocnictwo ma na celu przyspieszenie procesu budowlanego i zostało udzielone podmiotowi profesjonalnemu, dysponującego wiedzą, doświadczeniem oraz kadrami zdolnymi do umiejętnego zajęcia się sprawami wspólnoty,
  4. z dwóch źródeł finansowania robót pierwsze (fundusz remontowy) zostało zapisane pogrubioną czcionką, co należy rozumieć jako wybór tego źródła w uchwale, a nie tego drugiego,
  5. pominięcie w uchwale szczegółów związanych z wysokością kosztów i osobą wykonawcy wynika z celowego działania, mającego zabezpieczyć właściwy wybór przez umocowane osoby o odpowiedniej wiedzy i doświadczeniu,
  6. interes powoda jest wyłączną motywacją pozwu, a że powinien być oceniany obiektywnie i w zestawieniu z interesem pozostałych właścicieli, tylko znaczna dysproporcja tych interesów w kierunku powoda mogłaby usprawiedliwiać uchylenie uchwały.

Powód z żoną są współwłaścicielami lokalu o charakterze użytkowym – jedynego w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej. Powód wynajmuje ten lokal innej osobie, która prowadzi tam sklep hydrauliczny (parter budynku, po lewej stronie – patrząc od frontu, czyli od ulicy).
W budynku wyodrębnionych jest 6 lokali (6 różnych lokatorów), zatem mamy do czynienia z „dużą” wspólnotą mieszkaniową, a powodowi przysługuje udział 16% w częściach wspólnych – wyznaczający siłę jego głosowania. Pozwana wspólnota ma własny zarząd jednoosobowy. Niezależnie od tego zawarła umowę o administrowanie.

10 marca 2021 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę wspólnoty o treści:

  • pkt 1. – „przyjęto plan remontów na rok 2021, który uwzględnia wykonanie następujących robót: wykonanie ogrodzenia posesji wspólnoty z bramą wjazdową”;
  • pkt 2. – „ww. remonty wykonane będą z a) funduszu remontowego, b) zaliczek eksploatacyjnych”;
  • pkt 3. – „Wspólnota udziela pełnomocnictwa do składania oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zarządcy, do składania: pozwolenia na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia robót”.

Głosowanie odbyło się w ten sposób, że głosy odebrano tylko od trojga popierających uchwałę lokatorów o łącznych udziałach 68,50% (większość względna i bezwzględna).

Budynek przylega od północy do ruchliwej ulicy (oddziela je tylko chodnik) i na tym odcinku ulicy obowiązuje zakaz zatrzymywania się i postoju, dotyczący również chodnika. Na rozprawie okazało się bezsporne, że obecnie (po remontach związanych z budową ronda) dojazd bezpośredni do posesji budynku jest tylko jeden – 
prowadzi przez położony na wschód od budynku parking starostwa powiatowego, z którego – kierując się na zachód – można wjechać na posesję (parking) pozwanej wspólnoty, liczący zaledwie 2 lub 3 miejsca postojowe. Przy liczbie lokali – 6 bez znaczenia zdaniem sądu pozostaje, czy są to 2, czy 3 miejsca postojowe, skoro jest to oczywiście dalece niewystarczające do zapewnienia potrzeb wszystkich lokatorów (z zeznań stron wynika bezspornie, że każdy z nich ma po 2–3 samochody).

Powód nie mieszka w spornym budynku i nie prowadzi tam działalności. Na terenie są trzy sąsiadujące z budynkiem wspólnoty budynki (stanowiące własność powoda), gdzie powód prowadzi działalność gospodarczą – usługi szklarskie: od północnego zachodu są to mniejsze budynki, a od północnego wschodu większy budynek na tyłach posesji wspólnoty. Powód ma do swoich budynków zapewniony dojazd całkiem z innej strony (od północnego zachodu) i może przy nich stamtąd swobodnie parkować. Powód przyznał, zeznając, że przy tych budynkach mogą parkować również klienci sklepu hydraulicznego – jednak ci ostatni muszą obchodzić powstałe wokół posesji wspólnoty ogrodzenie.

Należy wskazać, że pomimo udzielonego powodowi w tym postępowaniu zabezpieczenia, polegającego na wstrzymaniu wykonania zaskarżonej uchwały, pozwana kontynuowała od 2 czerwca 2021 r. do 20 sierpnia 2021 r. wykonanie ogrodzenia, które zostało wzniesione. Nie wykonano jedynie bramy – pozostawiono przestrzeń na jej późniejsze wstawienie.

Uwaga!
Należy wskazać, że pomimo udzielonego powodowi w tym postępowaniu zabezpieczenia, polegającego na wstrzymaniu wykonania zaskarżonej uchwały, pozwana kontynuowała od 2 czerwca 2021 r. do 20 sierpnia 2021 r. wykonanie ogrodzenia, które zostało wzniesione. Nie wykonano jedynie bramy – pozostawiono przestrzeń na jej późniejsze wstawienie.

Strony są zgodne też co do tego, że w północnej linii spornego ogrodzenia powód wykonał wcześniej 6-metrową bramę – żeby klienci usług szklarskich mogli przejeżdżać na parking starostwa przez teren pozwanej wspólnoty. Brama ta została zagrodzona ogrodzeniem powstałym w toku niniejszej sprawy.

Stanowisko sądu okręgowego

W omawianej sprawie obecnie dojazd jest tylko jeden – od wschodu, przez parking starostwa powiatowego, co stało się zarzewiem konfliktu.

Nieistotne (i niewymagające rozstrzygania) są różnice w zeznaniach stron dotyczące innych kwestii, takich jak istnienie i przebieg dawnego ogrodzenia wokół posesji wspólnoty czy liczba tygodniowych dostaw towarów do sklepu hydraulicznego.

Fakty wskazują na to, że interes powoda nie został naruszony sporną uchwałą w stopniu wywołującym potrzebę interwencji sądowej. Rację ma w tym zakresie pozwana wspólnota mieszkaniowa, wskazując, że za uchyleniem uchwały wspólnoty może przemawiać tylko znacząca przewyżka naruszenia interesu lokatora nad interesem wspólnoty, a to w tej sprawie nie zachodzi. Wszystko wskazuje na to – nawet zeznania powoda – że powodowi nie chodzi w tym procesie o ochronę interesów sklepu hydraulicznego. Należy tu także podkreślić, że sąd został pozwem wprowadzony wręcz w błąd – powód nie wspomniał w nim, że sklepu tego nie prowadzi. Gdyby było tak, że najemca prowadzący sklep hydrauliczny grozi mu wypowiedzeniem umowy najmu wskutek trudności wywołanych sporną uchwałą, powód opisałby to w pozwie, gdyż to stanowiłoby oś problemu. Powód na rozprawie nie poparł swych obaw żadnym dowodem, a mógł wnioskować o zeznania świadka – najemcy czy choćby dołączyć umowę najmu, z której wynikałyby warunki ewentualnego wypowiedzenia.

Rzeczywista niedogodność powoda została przez niego ukryta na etapie pozwu i polega na zagrodzeniu przez wspólnotę przejazdu przez posesję wspólnoty z parkingu starostwa powiatowego do budynków powoda, w których prowadzone s...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy