Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

15 grudnia 2021

NR 234 (Grudzień 2021)

Zalanie lokalu przez nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu

0 782

by mieszkaniowe obejmuje powierzchnię niejako „wewnątrz” konstrukcji tarasowej. Tylko ta jego część funkcjonalnie służy potrzebom mieszkaniowym właścicieli lokalu. Z kolei elementy konstrukcyjne trwale połączone z budynkiem, będące niejako „na zewnątrz”, funkcji takiej już nie pełnią, a przez to stanowią one nieruchomość wspólną*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, I Wydział Cywilny, z dnia 15 lipca 2021 r. (sygn. akt: I C 634/16)

Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego, położonego na 11 kondygnacji budynku. Do lokalu przylega taras, stanowiący jednocześnie dach dla 10 kondygnacji budynku oraz loggia. Lokal został wykończony przez powoda w wysokim standardzie.

Powód na stałe przebywa za granicą, a sprawami związanymi z bieżącym utrzymaniem lokalu zajmuje się jego żona.

POLECAMY

W okresie od października 2009 r. do grudnia 2013 r. powód za pośrednictwem żony wynajmował lokal z częściowym umeblowaniem najemcom i otrzymywał z tego tytułu środki na zapłatę czynszu najmu.

Po wyprowadzeniu się najemców z końcem grudnia 2013 r. (po zakończeniu okresu najmu) żona powoda, odbierając lokal w pierwszych dniach stycznia 2014 r., stwierdziła zacieki, spękania i spurchlenia na ścianach w pokojach przylegających do tarasu oraz w przedpokoju i pokoju przylegającym do loggii. Do zalania doszło po obfitych opadach deszczu, które spowodowały nagromadzenie się wody na powierzchni tarasu. Woda dostała się z tarasu do lokalu w wyniku nieszczelności połączenia płyty tarasu z elewacją. Woda dostała się do lokalu powoda pod posadzką tarasu, wykonaną z płyt ceramicznych, wpłynęła pomiędzy warstwy posadzkowe całego mieszkania. Zostały uszkodzone ściany działowe z płyty gipsowo-kartonowej na ruszcie oraz tynki w ścianach nośnych. Pod parkietem z drzewa egzotycznego zalegała woda.

Żona właściciela zgłosiła administracji wspólnoty mieszkaniowej, że lokal był zalany oraz poinformowała o rodzaju uszkodzeń, prosząc o zajęcie się problemem.
Administratorem budynku była w tamtym czasie pewna spółka, a sprawami pozwanej wspólnoty zajmował się pracownik tej spółki.

W dniu 23 stycznia 2014 r. w celu określenia stopnia zniszczeń w lokalu odbyły się oględziny z udziałem przedstawiciela powoda i administratora wspólnoty. Stwierdzono w lokalu spękania ścian oraz liczne zawilgocenia w dwóch mniejszych pokojach (mały pokój i sypialnia), z których prowadzi wyjście na taras. Zawilgocenia zauważono również w salonie na ścianach, do których przylega bezpośrednio balkon. Ponadto stwierdzono zawilgocenie ściany w przedpokoju lokalu, w okolicach skrzynki rewizyjnej. Podczas oględzin stwierdzono, że wymienione szkody powstały najprawdopodobniej wskutek nagłego zalania związanego z silnymi opadami. 

Powód wykonał na własny koszt pomiary wilgotności w lokalu. W wyniku pomiarów stwierdzono zawilgocenia na ścianach do wysokości 15 cm i w strefie podposadzkowej izolacji termicznej. Pomiary wykazały wilgotność na poziomie nieprzekraczającym 15% (polska norma PN-78/B-03421 wilgotności powietrza w domach nie powinna być niższa niż 30%). 

W efekcie nieszczelności hydroizolacji tarasu woda wlała się do mieszkania, a następnie przedostała się do strefy podposadzkowej. Jedyną drogą wydostania się wilgoci z tego obszaru są ściany, które na styku z posadzką nasycają się wilgocią. W ramach pomiarów stwierdzono również, że na listwach przypodłogowych widoczne są zaczątki pleśni i grzybów.

Osuszanie lokalu

Powód podjął działania, aby osuszyć lokal. W całym mieszkaniu zostały wykonane punktowe odwierty w celu osuszenia parkietu. W łazience zdemontowano ścianki działowe z demontażem płytek ze ścian. W pokoju przy tarasie zaszła konieczność skucia zawilgoconego tynku oraz demontaż płyty gipsowo-kartonowej wraz z zamoczoną wełną mineralną. W małym pokoju, korytarzu oraz pokoju dziennym wymieniono zawilgocone fragmenty płyt gipsowo-kartonowych oraz częściowo skuto tynk. W pomieszczeniu kuchennym, na ścianie przylegającej do małego pokoju, z którego prowadzi wyjście na taras, skuto znaczną część zawilgoconego tynku. Do osuszania lokalu powód wynajął firmę, która wykonywała wcześniej pomiary wilgotności. Prace osuszeniowe rozpoczęto w czerwcu 2014 r. W ich trakcie na tarasie została zdjęta jedna płytka, która ujawniła nieszczelność na spojeniu elewacji budynku i podłogi tarasu, przez którą to nieszczelność woda dostawała się do wnętrza lokalu.

Prace osuszeniowe zostały przerwane do czasu usunięcia (lub chociażby tymczasowego zabezpieczenia) tej nieszczelności przez wspólnotę. W ciągu kilku miesięcy administracja wspólnoty wykonała zabezpieczenie nieszczelności, co pozwoliło na kontynuowanie osuszania. Koszt prac został pokryty z ubezpieczenia żony powoda. Zabezpieczenie nieszczelności tarasu wykonane przez administrację wspólnoty okazało się nieskuteczne i wkrótce po zakończeniu prac osuszeniowych mieszkanie znowu zostało zalane przez wodę.

Jakie były skutki zalania lokalu

Oczekując na podjęcie przez wspólnotę działań w celu usunięcia przyczyny zalewania, powód zaczął usuwać skutki zalania poprzez skucie odparzonych tynków i ich usunięcie z lokalu, osuszenie ścian i podłogi. Ze względu na to, że przyczyną obu zdarzeń była nieszczelność elewacji budynku – tarasu i loggii przylegających bezpośrednio do lokalu – to bez jej usunięcia jakiekolwiek prace podejmowane w lokalu były bezcelowe, ponieważ każde opady atmosferyczne powodowały, że woda opadowa przez nieszczelny taras i loggię na nowo wsiąkała w ściany i podłogę, powodowała ich zamakanie i niweczyła efekty osuszania. Mimo licznych próśb kierowanych do zarządu wspólnoty za pośrednictwem administratora przez kilka miesięcy po zgłoszeniu problemu wspólnota nie podjęła żadnych konkretnych działań w celu usunięcia przyczyny zalewania mieszkania. Przez ten czas lokal był niezdatny do użytku ze względu na skute tynki na ścianach w pokojach i w przedpokoju. Powód nie mógł wynajmować lokalu i czerpać z tego tytułu korzyści majątkowych. Lokal nie nadawał się do zamieszkania. Powód natomiast w tym czasie ponosił wydatki na koszty zarządy nieruchomością wspólną, w tym opłaty na fundusz remontowy oraz koszty utrzymania lokalu.

Zgłoszenie do PINB stanu technicznego budynku

W dniu 2 października 2014 r. powód złożył do PINB zawiadomienie o stanie technicznym budynku. Wskazał w nim m.in., że długotrwałe narażenie ścian na działanie opadów atmosferycznych powoduje ich dalszą degradację, uniemożliwia prawidłowe korzystanie z lokalu i jest niebezpieczne dla zdrowia ze względu na ryzyko rozwoju pleśni i grzybów działających toksycznie na organizm. PINB wszczął postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego tarasu przylegającego do lokalu. W toku postępowania odbyły się oględziny lokalu i tarasu z udziałem inspektora PINB, przedstawiciela wspólnoty i przedstawiciela właściciela. Do akt postępowania administracyjnego wspólnota złożyła ekspertyzę według stanu na dzień 24 września 2014 r., dotyczącą „określenia przyczyn zawilgocenia lokalu w budynku wraz z wnioskami i propozycją wykonania napraw” oraz opracowała na tej podstawie projekt wykonawczy naprawy tarasu i loggii. Zgodnie z decyzją PINB z 24 marca 2015 r. w ekspertyzie autor stwierdził, że przyczyną zalewania lokalu jest wadliwie wykonana, nieszczelna izolacja tarasu, co przy niedrożności wpustu tarasowego powoduje penetrację nadmiaru wody, nieodprowadzanej należycie z tarasu, do lokalu mieszkalnego. Analiza ta była wykonana na podstawie odkrywek, w których trakcie stwierdzono m.in. częściowe zabetonowanie otworu odpływowego w korpusie wpustu, powodującego jego niedrożność, wadliwe wykonanie izolacji (brak wywinięcia membrany na ścianę). W ekspertyzie autor wskazał również zakres prac naprawczych. Ekspertyza ta została bez zastrzeżeń przyjęta przez PINB, który na podstawie oględzin i wspomnianej ekspertyzy, wydał w dniu 24 marca 2015 r. decyzję nakazującą wspólnocie usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu przy lokalu mieszkalnym poprzez wykonanie naprawy tarasu przy lokalu, w zakresie uszczelnienia miejsc penetracji wody opadowej na tarasie i loggii oraz udrożnienia odpływu wody opadowej z wpustu tarasowego w oparciu o zalecenia zawarte w ekspertyzie oraz opracowany projekt wykonawczy naprawy tarasu i loggii. Termin na wykonanie tych prac został wyznaczony na 3 miesiące i wobec niezaskarżenia decyzji przez strony – upływał najpóźniej z końcem czerwca 2015 r. 
Wspólnota zwróciła się z wnioskiem o wydłużenie tego terminu, na co w pierwszej instancji uzyskała zgodę w decyzji PINB. Wobec zaskarżenia tej decyzji przez powoda została ona uchylona w całości przez organ II instancji, a sprawa przekazana została do ponownego rozpoznania. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy decyzją PINB odmówił zmiany terminu na wykonanie prac naprawczych tarasu i loggii.

Jeszcze przed wydaniem przez PINB decyzji wspólnota zdawała sobie sprawę ze swojej odpowiedzialności za usunięcie nieszczelności tarasu będącej przyczyną zalewania lokalu powoda. W piśmie do dewelopera, który wybudował budynek, wspólnota zawiadomiła go o szkodzie wspólnoty wynikającej z wadliwego wykonania tarasu i wezwała dewelopera do niezwłocznego usunięcia tej szkody. Wspólnota wskazała w tym piśmie, że w wyniku wadliwego wykonania izolacji tarasu zniszczeniu uległa część nieruchomości wspólnej wspólnoty (taras i przylegająca do niego elewacja), a także wnętrze lokalu. Wezwała dewelopera do usunięcia wady budynku, wskazując, że w braku podjęcia działań wspólnota zmuszona będzie do samodzielnego usunięcia szkód i obciążenia dewelopera kosztami tych działań. 

Jakie prace zostały wykonane na tarasie

Ostatecznie prace na tarasie zostały wykonane przez wspólnotę mieszkaniową w dwóch częściach. W ramach tych prac na tarasie zdjęte zostały płytki, odkuta szlichta na szerokość 1,75 cm od ściany oraz wykonano roboty izolacyjne i naprawcze (w tym wywinięty został fragment papy na cokół). Ponadto wykonano dodatkowe zabezpieczenie taśmą (zgodnie z zaleceniami technologii systemu) oraz wymieniono na nowy i zaizolowano wpust odprowadzający wodę z tarasu lokalu, a skuteczność robót została potwierdzona próbą wodną w dniu 28 sierpnia 2015 r. Wykonanie tych prac potwierdzone zostało protokołem z dnia 15 września 2015 r., a przy odbiorze obecni byli zarówno przedstawiciele wspólnoty, administratora, właściciela, jak i dewelopera, który wybudował budynek. W protokole stwierdzono, że użytkownik tarasu nie powinien korzystać z niego do czasu ułożenia gresu, który należy położyć niezwłocznie. Prace polegające na przywróceniu tarasu do stanu używalności polegające na położeniu gresu nie zostały wykonane przez wspólnotę, która twierdziła, że obowiązek w tym zakresie spoczywa na właścicielu lokalu. Wobec zaistniałej sytuacji właściciel pismem wezwał wspólnotę do dokończenia prac na tarasie oraz – jako podmiot odpowiedzialny za stan techniczny budynku, a tym samym przyczynę zalewania lokalu mieszkalnego – do usunięcia zniszczeń w lokalu.
W odpowiedzi na to pismo wspólnota wystosowała pisemną odpowiedź, w której zobowiązała się do rozpoczęcia prac na tarasach najpóźniej w dniu 15 listopada 2015 r. i zakończenia ich do 30 listopada 2015 r., ale odmówiła wykonania prac w lokalu.

Mimo upływu terminu wskazanego przez wspólnotę jako najpóźniejszy dzień rozpoczęcia przez nią prac na tarasach – prace nie zostały rozpoczęte, a zatem w dniu 19 listopada 2015 r. powód wezwał ją do natychmiastowego rozpoczęcia prac, nie później niż do 27 listopada 2015 r. i ich zakończenia w ciągu tygodnia od rozpoczęcia. Prace na tarasie i loggii polegające na ułożeniu gresu zostały wykonane w grudniu 2015 r. 

Szkody w lokalu spowodowane zalaniami zostały usunięte na koszt powoda do grudnia 2016 roku. Koszty związane z przywróceniem lokalu powoda do stanu sprzed pierwszego zalania wyniosły 17 951,35 zł.

Powód nie mógł korzystać z lokalu ani na własne potrzeby, ani czerpać korzyści z najmu tego lokalu, jak to robił przed stwierdzeniem zniszczeń wywołanych zalaniami. 

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt sprawy dokumentów, zeznań świadków oraz opinii biegłych. W niniejszej sprawie spór sprowadzał się do dwóch okoliczności faktycznych. Po pierwsze – co do okoliczności i przyczyn powstania zalania lokalu powoda oraz kosztów usunięcia jego skutków, a po drugie – co do wysokości czynszu, jaki powód mógł otrzymać z tytułu najmu lokalu. Na obydwie te okoliczności sąd prowadził postępowanie dowodowe, w tym przesłuchał świadków. Ustalenie tych okoliczności wymagało jednak wiadomości specjalnych, dlatego też sąd dopuścił dowody z opinii biegłych odpowiednich specjalności.

Żądania powoda

W pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powód domagał się zasądzenia od pozwanej – jako odszkodowania – kwoty 170 470,81 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia doręczenia pozwu pozwanemu do dnia zapłaty. Ponadto powód domagał się zasądzenia od pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powód wskazał, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który to lokal został w 2013 roku zniszczony w wyniku zalania przez wody opadowe, a przyczyną zalania była nieszczelność tarasu przylegającego do lokalu. Dodał, że nie może korzystać z lokalu ani na własne potrzeby, ani czerpać korzyści z najmu tego lokalu, jak to robił przed stwierdzeniem zniszczeń wywołanych zalaniami. Podniósł, że pozwana jako podmiot odpowiedzialny za stan techniczny budynku ponosi odpowiedzialność za szkodę doznaną przez właściciela, a spowodowaną złym stanem technicznym budynku. Powód wskazał, że na kwotę dochodzoną pozwem składają się koszty niezbędne do poniesienia celem przywrócenia lokalu do stanu sprzed zalania go i są to: szacowane koszty osuszania lokalu w wysokości 7387,20 zł; remont lokalu w wysokości 43 625,61 zł; wywóz gruzu 850 zł, utracone korzyści – spodziewany czynsz najmu netto za okres od stycznia 2014 roku do kwietnia 2016 roku – 28 miesięcy w wysokości 118 608 zł.

Pozwana wspólnota mieszkaniowa w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego i uiszczonej opłaty od pełnomocnictwa. Ponadto wspólnota wniosła o przypozwanie dewelopera i wykonawcy budynku, w którym położony jest lokal powoda, jako podmiotu odpowiedzialnego za wady konstrukcyjne nieruchomości. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana nie zakwestionowała stanu faktycznego przedstawionego przez powoda w pozwie odnośnie do wad konstrukcyjnych tarasu przylegającego do lokalu oraz spowodowanych przez to zalań i zawilgoceń samego lokalu, a także w kwestii zakresu przeprowadzonych prac remontowych, kwestionowała jedynie swoją odpowiedzialność za ukryte wady konstrukcyjne budynku.

Stanowisko sądu okręgowego

Ustalenie...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy