Zalanie lokalu przez nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu

Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego, położonego na 11 kondygnacji budynku. Do lokalu przylega taras, stanowiący jednocześnie dach dla 10 kondygnacji budynku oraz loggia. Lokal został wykończony przez powoda w wysokim standardzie.

Powód na stałe przebywa za granicą, a sprawami związanymi z bieżącym utrzymaniem lokalu zajmuje się jego żona.

W okresie od października 2009 r. do grudnia 2013 r. powód za pośrednictwem żony wynajmował lokal z częściowym umeblowaniem najemcom i otrzymywał z tego tytułu środki na zapłatę czynszu najmu.

Po wyprowadzeniu się najemców z końcem grudnia 2013 r. (po zakończeniu okresu najmu) żona powoda, odbierając lokal w pierwszych dniach stycznia 2014 r., stwierdziła zacieki, spękania i spurchlenia na ścianach w pokojach przylegających do tarasu oraz w przedpokoju i pokoju przylegającym do loggii. Do zalania doszło po obfitych opadach deszczu, które spowodowały nagromadzenie się wody na powierzchni tarasu. Woda dostała się z tarasu do lokalu w wyniku nieszczelności połączenia płyty tarasu z elewacją. Woda dostała się do lokalu powoda pod posadzką tarasu, wykonaną z płyt ceramicznych, wpłynęła pomiędzy warstwy posadzkowe całego mieszkania. Zostały uszkodzone ściany działowe z płyty gipsowo-kartonowej na ruszcie oraz tynki w ścianach nośnych. Pod parkietem z drzewa egzotycznego zalegała woda.

Żona właściciela zgłosiła administracji wspólnoty mieszkaniowej, że lokal był zalany oraz poinformowała o rodzaju uszkodzeń, prosząc o zajęcie się problemem.
Administratorem budynku była w tamtym czasie pewna spółka, a sprawami pozwanej wspólnoty zajmował się pracownik tej spółki.

W dniu 23 stycznia 2014 r. w celu określenia stopnia zniszczeń w lokalu odbyły się oględziny z udziałem przedstawiciela powoda i administratora wspólnoty. Stwierdzono w lokalu spękania ścian oraz liczne zawilgocenia w dwóch mniejszych pokojach (mały pokój i sypialnia), z których prowadzi wyjście na taras. Zawilgocenia zauważono również w salonie na ścianach, do których przylega bezpośrednio balkon. Ponadto stwierdzono zawilgocenie ściany w przedpokoju lokalu, w okolicach skrzynki rewizyjnej. Podczas oględzin stwierdzono, że wymienione szkody powstały najprawdopodobniej wskutek nagłego zalania związanego z silnymi opadami. 

Powód wykonał na własny koszt pomiary wilgotności w lokalu. W wyniku pomiarów stwierdzono zawilgocenia na ścianach do wysokości 15 cm i w strefie podposadzkowej izolacji termicznej. Pomiary wykazały wilgotność na poziomie nieprzekraczającym 15% (polska norma PN-78/B-03421 wilgotności powietrza w domach nie powinna być niższa niż 30%). 

W efekcie nieszczelności hydroizolacji tarasu woda wlała się do mieszkania, a następnie przedostała się do strefy podposadzkowej. Jedyną drogą wydostania się wilgoci z tego obszaru są ściany, które na styku z posadzką nasycają się wilgocią. W ramach pomiarów stwie...