Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

24 listopada 2018

NR 117 (Lipiec 2018)

Zarząd odpowiada za prawidłowe wykonywanie uchwał wspólnoty

326

Każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, ale prawo to nie ogranicza jednocześnie uprawnień zarządu (lub zarządcy) do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowania jej na zewnątrz i w stosunkach między poszczególnymi właścicielami lokali ani też uprawnień do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu. Wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku, I Wydział Cywilny z dnia 20 marca 2014 r. (sygn. akt: I C 1702/13)
 

G.M. jest właścicielką lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty. Dwie wspólnoty mieszkaniowe nieruchomości mają tego samego zarządcę – zakład administracji. G.M. otrzymała lokal w drodze spadkobrania po Z.A., która w dniu 2 grudnia 1999 r. nabyła go od gminy. Z.A., a następnie G.M. zajmowały piwnicę wskazaną im w ww. budynku. Sprzedaż lokali mieszkalnych mieszczących się w budynku wspólnoty w każdym przypadku następowała bez piwnic. W nieruchomości znajduje się 15 lokali mieszkalnych, z czego dziewięć rodzin posiada piwnice w tym budynku, a trzy rodziny w nieruchomości nie mają piwnic. W budynku drugiej z ww. wspólnot znajduje się 15 lokali mieszkalnych, osiem rodzin posiada piwnice w tym budynku, a osiem rodzin użytkuje piwnice położone w drugiej nieruchomości. 

POLECAMY

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie zamurowania przejścia piwnicznego między klatkami oraz podjęła uchwałę w sprawie zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicy nieruchomości wspólnoty użytkowanych przez mieszkańców drugiej wspólnoty w ten sposób, że postanowiła dokonać zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicach nieruchomości wspólnoty, a użytkowanych przez mieszkańców drugiej wspólnoty mieszkaniowej, na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy tej drugiej nieruchomości, i to samo zrobić z komórkami użytkowanymi przez mieszkańców drugiej wspólnoty, położonych w granicy jej nieruchomości. Wykonanie tej uchwały zostało powierzone zarządcy.

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej poinformował zarząd drugiej wspólnoty, że komórki lokatorskie znajdujące się w granicach nieruchomości tej wspólnoty, a użytkowane przez członków nieruchomości drugiej wspólnoty, należy opróżnić w terminie 14 dni i udostępnić wspólnocie.

Następnie podjęto uchwałę w sprawie wydzierżawienia G.M., będącej członkiem wspólnoty, piwnicy na czas od dnia 1 grudnia 2009 r. do dnia 30 listopada 2010 r. i ustalono czynsz miesięczny na kwotę 100 zł. 
G.M. nie zgodziła się na dzierżawę piwnicy i wskazała, że zarządca powinien zapewnić zamianę użytkowanej piwnicy na piwnicę w drugiej nieruchomości, zgodnie z udziałem posiadanym przez nią w tej nieruchomości.

Na mocy uchwały wspólnoty z dnia 15 grudnia 2009 r. wydzierżawiono siedem piwnic członkom nieruchomości drugiej wspólnoty. Wspólnota wezwała G.M. do zapłaty kwoty 1600 zł za bezumowne korzystanie z piwnicy za okres od 1 grudnia 2009 r. do dnia 31 marca 2011 r. G.M. wskazała, że nie korzystała z piwnicy, gdyż przejście do niej zostało zamurowane, a zarząd zaniedbał wykonania uchwał wspólnot dotyczących zamiany piwnic.

Jakie były żądania wspólnoty

Wspólnota wniosła przeciwko G.M pozew o zapłatę 1600 zł i wskazała, że pozwana bez tytułu prawnego zajmowała piwnicę znajdującą się w nieruchomości strony powodowej, a wezwana do zapłaty kwoty 1600 zł z tytułu należności za bezumowne korzystanie nie uiściła dochodzonej należności i wskazała, że nie wydała piwnicy, gdyż pomimo zobowiązania zarządcy nie została jej udostępniona inna piwnica w nieruchomości drugiej wspólnoty. Wskazała ponadto, że pozostali członkowie wspólnoty uregulowali sprawę piwnic w ten sposób, aby członkowie danej wspólnoty korzystali jedynie z piwnic znajdujących się w obrębie danej nieruchomości wspólnej i podniosła, że wspólnoty mieszkaniowe podjęły uchwały o zamianie komórek lokatorskich.

W dniu 21 października 2013 r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwana złożyła sprzeciw od nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości. W uzasadnieniu stwierdziła, że sporna piwnica została w 1965 roku przyznana jej babci Z. A., której jest spadkobierczynią, jako pomieszczenie przynależne do lokalu i w tym pomieszczeniu przechowywała różne potrzebne sprzęty, dla których nie miała schowka w swoim mieszkaniu, a po wykupie mieszkań przez niektórych najemców lokali mieszkalnych, w tym babcię pozwanej, zajmowane przez nich piwnice pozostały na terenie przynależnym do nieruchomości.

Pozwana wskazała, że wspólnoty podjęły uchwały o zamianie piwnic między członkami wspólnot, a mimo to zarządca nie wskazał pozwanej żadnej piwnicy na terenie drugiej wspólnoty, lecz wezwał ją do opróżnienia pomieszczenia, grożąc naliczeniem odszkodowania.

Stanowisko sądu rejonowego

Sąd oddalił roszczenie wspólnoty w całości. Należy podzielić stanowisko pozwanej, że na skutek niewykonania podjętych uchwał przez zarządcę powodowej wspólnoty, jak i drugiej wspólnoty zamiana piwnic nie została przeprowadzona zgodnie z podjętymi uchwałami. W okresie objętym roszczeniami pozwu pozwana nie otrzymała piwnicy w nieruchomości drugiej wspólnoty w zamian za użytkowaną piwnicę.

Jednocześnie sąd wskazał, że wspólnota nie wniosła przeciwko pozwanej pozwu o opróżnienie piwnicy, a jednocześnie obie wspólnoty, mimo podjętych uchwał i jednego zarządcy obsługującego obie nieruchomości, nie wskazały pozwanej G. M. piwnicy, która przygotowana została do zamiany.

Poglądy orzecznictwa, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 listopada 2009 r., sygn. akt: II OSK 1785/08, wskazują: „Właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań z mocy ustawy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Celem ustawodawcy, który wprowadził tego rodzaju rozwiązanie, było zapewnienie sprawnego zarządu w obiektach wielolokalowych, które stanowią własność różnych osób. Jako członek wspólnoty właściciel lokalu jest reprezentowany w sprawach, które dotyczą całej wspólnoty przez zarząd tej wspólnoty”. 

Właścicieli lokali, będących często zupełnie przypadkowym zbiorem osób, łączy nieruchomość, w której wyodrębniono lokale stanowiące ich własność. Stając się współwłaścicielami tej samej nieruchomości wspólnej, te przypadkowe osoby będą musiały zorganizować zarządzanie wspólną własnością, a często także rozstrzygać konflikty powstające na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego. Zadanie to jest tym trudniejsze, im więcej właścicieli wchodzi w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego w ustawie o własności lokali w szczególny sposób uregulowano kwestie zarządu nieruchomością wspólną i niektóre kwestie związane z wewnętrzną organizacją wspólnoty (m.in. te właśnie regulac...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy