Zarządca kontra deweloper

Uprawnienia związane ze stwierdzaniem wady

Mając powyższe na uwadze, kluczowego znaczenia nabiera moment odbioru robót budowlanych lub wydania nieruchomości kupującemu. W tym właśnie momencie warto zachować szczególną staranność, aby w ramach uprawnień umownych zgłaszać stwierdzone w toku odbioru wady, a w określonych sytuacjach odmówić dokonania takiego odbioru. O odmowie odbioru mowa będzie poniżej, jednak już teraz warto zasygnalizować, że jest to uprawnienie inwestora/kupującego, z którego w określonych sytuacjach może skorzystać. Ponieważ jednak niemal powszechnym zjawiskiem jest ujawnienie się wad nieruchomości już po dokonanym wydaniu nieruchomości albo odbiorze robót budowlanych, istotny staje się katalog uprawnień inwestora/kupującego związanych ze stwierdzonymi nieprawidłowościami. Abstrahując od ewentualnych szczególnych uprawnień kreowanych przez strony w treści zawartej między nimi umowy, należy wyróżnić uprawnienia wynikające z:

• odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy (odpowiedzialność kontraktowa),
• odpowiedzialność z tytułu udzielonej gwarancji jakości,
• odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej/robót budowlanych.

Odpowiedzialność odszkodowawcza

Odpowiedzialność odszkodowawcza (kontraktowa) ma wymiar majątkowy, tj. zmierza do wyrównania poszkodowanemu uszczuplenia w jego majątku, które wyniknęło ze zdarzenia, za które odpowiedzialność ponosi sprzedający/wykonawca. Szkoda obejmuje to, co z majątku wyszło (szkoda majątkowa), lub to, co powinno było do niego wejść (utracone korzyści). W realiach nieruchomości odpowiedzialność kontraktowa jest pewnym substytutem, ponieważ w ramach odpowiedzialności odszkodowawczej uzyskać można świadczenie pieniężne, które albo zrekompensuje stwierdzoną dolegliwość, albo ­pozwoli na sfinansowanie naprawy we własnym zakresie. Niemniej należy mieć na uwadze, że ewentualny proces sądowy oparty na regulacjach z zakresu rękojmi za wady lub gwarancji również będzie postępowaniem sądowym o zapłatę.

Gwarancja jakości i rękojmi

Tak zwane reżimy odpowiedzialności, jak czasami bywają nazywane odpowiedzialność na podstawie gwarancji jakości i rękojmi, wykazują pewną zbieżność, jednakże należy je zdecydowanie od siebie odróżnić. Należy też pamiętać, że podmiot uprawniony może wykonywać swoje uprawnienia zarówno z tytułu udzielonej gwarancji jakości, jak i rękojmi za wady. Sprzedający/wykonawca odpowiada za powyższe niejako równolegle i skorzystanie z uprawnień z gwarancji nie wypływa na odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Niemniej należy mieć na uwadze, że wykonanie uprawnień z gwarancji zawiesza bieg terminu do skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi. Warto zatem prowadzić szczegółową korespondencję związaną z tymi elementami, uwzględniając terminy doręczeń poszczególnych oświadczeń składanych w toku procedur reklamacyjnych.

Gwarancja jakości

Gwarancja jakości stanowi w całości zobowiązanie umowne między umawiającymi się stronami. Niektórzy komentatorzy wskazują, że gwarancja jest swoistą odrębną umową między sprzedającym i kupującym czy inwestorem i wykonawcą, w której podmiot spełniający świadczenie zapewnia, że przedmiot umowy ma określone cechy, wykonany został w sposób prawidłowy, a stan tej odpowiedniej jakości utrzymywać się będzie przez określony okres – okres gwarancji. Z umownego charakteru udzielonej gwarancji wynika istotna okoliczność, że – w odróżnieniu od rękojmi za wady – jeżeli umowa nie zawiera postanowień odnoszących się do gwarancji jakości, to nie możemy jej domniemywać. Brak odpowiednich zapisów w umowie albo przy prostszych kontraktach wydanego wraz z przedmiotem dokumentu gwarancji skutkuje sytuacją, w której gwarancji tej nie udzielono, a sprzedający/wykonawca odpowiadać będzie za ewentualne nieprawidłowości jedynie na podstawie regulacji z zakresu rękojmi za wady.

O udzieleniu gwarancji będzie świadczyć zawarte w umowie lub w innej formie (najlepiej pisemnej ze względu na ewentualne przyszłe czynności dowodowe, a zgodnie z art. 5772 Kodeksu cywilnego kupujący uprawniony jest zażądać takiego dokumentu) oświadczenie, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego, gdy rzecz nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Oświadczenie o udzieleniu gwarancji jest niezbędne, niekoniecznie trzeba jednak wskazywać okres udzielenia gwarancji, w takim wypadku przyjmuje się, że gwarancji udzielono na okres dwóch lat od dnia, w którym rzecz została wydana kupującemu. Kodeks cywilny wymaga jednak, aby oświadczenie o udzieleniu gwarancji sformułowane było w sposób jasny i zrozumiały, a gdy rodzaj informacji na to pozwala – w powszechnie zrozumiałej formie graficznej. Na terenie Polski oświadczenie gwarancyjne sporządza się w języku polskim, z wyłączeniem ewentualnych nazw własnych, znaków handlowych, oznaczeń pochodzenia towarów oraz zwyczaj...