Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

10 stycznia 2019

NR 121 (Grudzień 2018)

Obowiązki gminy we wspólnocie

0 157

Jesteśmy zakładem gospodarki lokalowej i działamy w imieniu gminy jako administrator gminnego zasobu nieruchomości. Jako jeden z właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych dokonujemy płatności na fundusz eksploatacyjny i remontowy. Niestety w związku ze zbyt niskim budżetem nie regulujemy na bieżąco funduszu remontowego we wszystkich wspólnotach. Od nowego roku zarządca wspólnot, w których gmina ma swój udział, chce wprowadzić regulamin, który będzie wskazywał, że płatności na fundusz remontowy będą obowiązkowe dla wszystkich właścicieli we wspólnocie. Do tej pory w tych budynkach, gdzie nie regulowaliśmy na bieżąco f.r., a powstawał jakiś koszt (bo odbywał się remont), dostawaliśmy fakturę z kwotą proporcjonalną do naszego udziału we wspólnotach mieszkaniowych i ją opłacaliśmy. W związku z planowanymi zmianami powstaje pytanie: czy można wprowadzić taki regulamin, który będzie wymagał wpłacania przez wszystkich właścicieli zaliczek na fundusz remontowy?

 

Gmina jako właściciel lokali komunalnych jest we wspólnocie mieszkaniowej takim samym właścicielem jak każdy inny właściciel. Podstawowym obowiązkiem każdego właściciela lokalu, a zatem i gminy, wynikającym z ustawy o własności lokali jest obowiązek ponoszenia wszystkich kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym zaliczek na fundusz remontowy. Termin płatności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest terminem ustawowym i został określony na 10 każdego miesiąca. Jeżeli gmina nie płaci obciążających ją zaliczek na koszty zarządu, staje się dłużnikiem, a zarządzający wspólnotą mieszkaniową ma nie prawo, ale obowiązek na bieżąco egzekwować te zaległości. W fazie przedsądowej zarząd powinien poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez gminę. Ten etap nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka miesięcy. W sytuacji bezskuteczności takich zabiegów zarząd powinien dochodzić tych należności przed sądem. 

Inaczej wygląda ta kwestia w małych wspólnotach mieszkaniowych. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet tych rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. System zaliczkowy, jako obligatoryjny system ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, dotyczy dużej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej na podstawie ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje system zaliczkowy, tylko system składkowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, tak jak ma to miejsce w dużej wspólnocie mieszkaniowej, a składają się na aktualnie zaistniałe koszty. Ewentualnie jeden z właścicieli, ten, który w danej chwili zarządza, ponosi te koszty, a następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie mieszkaniowej można przyjąć system zaliczkowy, jednak jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, za...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy