Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

26 maja 2020

NR 218 (Kwiecień 2020)

Zarządzanie nieruchomościami a stan epidemii COVID-19

25

Wprowadzony rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku stan epidemii oddziałuje na niemal wszystkie aspekty życia. Od spraw życia codziennego, po kwestie związane z obrotem gospodarczym funkcjonują utrudnienia związane ze stanem epidemii i wprowadzonymi przez władze publiczne zakazami i obostrzeniami. Branża związana z nieruchomościami nie funkcjonuje w próżni i jej również dotykają skutki stanu epidemii i związane z nim utrudnienia.
 

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Nie tylko same zachorowania, ale również wprowadzone w życie środki walki z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (zwanego potocznie koronawirusem) mogą mieć wpływ na stosunki cywilnoprawne poprzez ogólne instytucje prawa cywilnego. Na pierwszy plan w tym zakresie wysuwa się instytucja przewidziana w art. 3571 Kodeksu cywilnego – tj. nadzwyczajna zmiana stosunków (rebus sic stantibus). Zgodnie z przywołaną regulacją, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

uwaga!

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

 

Istotnym elementem jest, że w razie braku porozumienia stron ostateczną decyzję o zaistnieniu nadzwyczajnej zmiany stosunków oraz jej związku i wpływie na treść wzajemnych zobowiązań stron podejmować będzie sąd według nieostrych kryteriów interesów stron oraz zasad współżycia społecznego. Klauzula ta może mieć zastosowanie w sytuacji zmiany stosunków o charakterze powszechnym, tj. dotykających większej liczby podmiotów niż tylko strona umowy. Bez wątpienia pandemia koronawirusa może być takim powszechnym zjawiskiem. Istotnym elementem jest jednak nie tylko wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków, jakim może być np. kryzys ekonomiczny, ale wystąpienie związku przyczynowego pomiędzy taką zmianą stosunków a utrudnieniem w realizacji zobowiązania. Taka zmiana musi być też nieprzewidziana umową. Pewien element niepewności związany z poddaniem zmiany rozstrzygnięciu sądowemu oraz czas potrzebny na uzyskanie takiego rozstrzygnięcia, skłania często strony do polubownej zmiany treści umowy. Wspomniana konieczność wskazania związku przyczynowego przesądza, że samo wprowadzenie stanu epidemii i utrudnień z nim związanych samo w sobie, abstrakcyjnie, nie będzie przesądzało o zaistnieniu nadzwyczajnej zmiany stosunków. Przykładowo, nadzwyczajną zmianą stosunków, dla niektórych kategorii najemców, będą wprowadzone rozporządzeniami zakazy prowadzenia określonego rodzaju działalności, przykładowo zamknięcie większości sklepów w galeriach handlowych. Dostrzegając ten stan rzeczy, w tzw. tarczy antykryzysowej wprowadzono zapis zawieszający zobowiązania wynikające z umów zawartych z najemcami lokali handlowych w galeriach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, którym zabroniono prowadzenia działalności.

Siła wyższa

Podobnie stan epidemii i działania rządu w zakresie jej zwalczania nie będą stanowić automatycznie siły wyższej. Siła wyższa nie została wprost opisana w Kodeksie cywilnym lub jakiejkolwiek innej ustawie. Stąd też częstokroć, dla uniknięcia wątpliwości w tym zakresie, strony wprowadzają do zawieranych umów wspólną definicję siły wyższej, aby ograniczyć stan niepewności i wskazać zjawiska, które uznają za siłę wyższą. Treść definicji nie powinna jednak tworzyć zamkniętego katalogu takich okoliczności, byłoby to niecelowe. Przyjmuje się bowiem, że przez siłę wyższą rozumie się zdarzenia nieprzewidziane, nagłe, którego strony nie mogły przewidzieć na etapie zawarcia umowy i któremu strony nie mogły przeciwdziałać, a którego wystąpienie uniemożliwia wykonanie zobowiązania. Siła wyższa nie tyle wpływa na treść stosunku zobowiązaniowego, ile jej zaistnienie wskazuje, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przewidzianego w umowie stanowi wynik okoliczności, za które nikt nie ponosi odpowiedzialności. Nastąpiło ono w wyniku zdarzenia niezależnego od stron, a więc żadnej ze stron nie można przypisać winy, tj. elementu niezbędnego dla odpowiedzialności odszkodowawczej.

ważne!

Przez siłę wyższą rozumie się zdarzenia nieprzewidziane, nagłe, którego strony nie mogły przewidzieć na etapie zawarcia umowy i któremu strony nie mogły przeciwdziałać, a którego wystąpienie uniemożliwia wykonanie zobowiązania.


W sytuacji spornej wymagane będzie jednak udowodnienie wspomnianych elementów składających się na siłę wyższą. Ponownie konieczne będzie zaistnienie związku przyczynowego. Tym razem, dla niemożności przypisania odpowiedzialności, związek taki powinien zaistnieć pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy a okolicznością noszącą znamiona siły wyższej. Musi to być adekwatna zależność przyczynowa. Podobnie jak w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków samo powołanie się na stan epidemii nie będzie wystarczające dla przyjęcia, że zaistniały okoliczności siły wyższej. W odniesieniu do nieruchomości, na dzień tworzenia niniejszego artykułu, trudno jednoznacznie wskazać na powszechną przesłankę siły wyższej, która miałaby zastosowanie do umów najmu. Przejawem siły wyższej dla zarządcy nieruchomości będzie natomiast niezrealizowanie umowy i wymogów ustawy o własności lokali w zakresie obowiązku odbycia rocznego zebrania członków wspólnoty. W obliczu obowiązujących zakazów przemieszczania się i zgromadzeń odbycie takiego zebrania w tradycyjnej formie jest niemożliwe, a zarządcy nie sposób przypisać odpowiedzialności za taki stan rzeczy. W tworzonych specustawą rozwiązaniach wprowadza się kolejne możliwości działania organów oraz ciał kolegialnych poprzez środki porozumiewania się na odległość, jednak nie dotyczy to na ten moment zebrań członków wspólnot mieszkaniowych.


Rozwiązania ze specustawy (stan na 10 kwietnia 2020 roku)

Zaistniała sytuacja dotyka wielu aspektów życia prywatnego, publicznego i działalności gospodarczej. Celem minimalizowania skutków epidemii, 31 marca 2020 roku przyjęto pakiet nowelizacyjny, tzw. tarczę antykryzysową, która znacząco rozszerza zapisy ustawy z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Rozwiązania zawarte w tej specustawie odnoszą się też do branży nieruchomości i zarządzania nieruchomościami.

Zawieszenie najmów w dużych obiektach handlowych

Jak wspomniano już wcześniej, specustawa przewiduje, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. W związku z tym przepisem najemca pozbawiony jest zatem czasowo prawa korzystania z lokalu, a wynajmujący nie może domagać się zapłaty przewidzianych umową czynszu i opłat eksploatacyjnych.

Dodatkowo, w obliczu wprowadzanych zakazów i celem rekompensaty za zawieszenia zobowiązań umownych, wprowadzono zapis, zgodnie z którym, uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy