Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , Administrowanie

25 września 2020

NR 220 (Sierpień 2020)

Zarządzanie nowym budynkiem mieszkalnym – studium przypadku

144

Jak wygląda sytuacja z zarządzaniem nowym budynkiem mieszkalnym – na podstawie wskazania zarządcy w akcie notarialnym przez dewelopera w okresie pomiędzy pierwszym aktem notarialnym przenoszącym własność a momentem faktycznego utworzenia księgi wieczystej lokalu, a co za tym idzie – jego wyodrębnieniem?

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 532 ze zm.; dalej: u.w.l.) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jednocześnie, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

POLECAMY

Zawarcie umowy, o której mowa wyżej, może przy tym nastąpić w różnych okolicznościach:

  • przy okazji zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie w budynku odrębnej własności lokali (art. 8 ust. 2 u.w.l.);
  • w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu – zarówno w przypadku sukcesywnego wyodrębnienia jednego lub kilku lokali (vide: wyrok SN z 8 czerwca 2017 r., sygn. akt: V CSK 578/16), jak również w przypadku jednoczesnego wyodrębnienia wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości. Zwykle, do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną dochodzi w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, zawieranej pomiędzy deweloperem (dotychczasowym właścicielem nieruchomości) a nabywcą wyodrębnionego lokalu. Szczegółowe prawa i obowiązki zarządcy określa wówczas przeważnie umowa cywilnoprawna zawarta pomiędzy deweloperem (dotychczasowym właścicielem) a podmiotem zarządzającym. Niekiedy umowa taka stanowi również załącznik do aktu notarialnego sprzedaży pierwszego lokalu. W wyniku bowiem dokonania pierwszej sprzedaży lokalu dochodzi do ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 6 u.w.l.;
  • w umowie zawartej przez właściciela bądź właścicieli wszystkich lokali wyodrębnionych z właścicielem złożonej nieruchomości lokalowej;
  • w umowie zawartej po wyodrębnieniu wszystkich lokali przez wszystkich ich aktualnych właścicieli.

Zarząd nieruchomością wspólną

Z powyższego wynika zatem, iż ustanowiony w pierwszym akcie notarialnym sprzedaży lokalu przez dewelopera, sposób zarządu nieruchomością wspólną, jak też podmiot sprawujący funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej, ma zastosowanie do wszystkich pozostałych właścicieli lokali, którzy swoje lokale nabędą od dewelopera w przyszłości.

Uwaga

Ustanowiony w pierwszym akcie notarialnym sprzedaży lokalu przez dewelopera, sposób zarządu nieruchomością wspólną, jak też podmiot sprawujący funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej, ma zastosowanie do wszystkich pozostałych właścicieli lokali, którzy swoje lokale nabędą od dewelopera w przyszłości.


Sposób zarządu i osoba wskazanego zarządcy mogą zostać oczywiście zmienione następnie wolą właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 2a u.w.l., zmiana ustalonego – w sposób wyżej omówiony – sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej. Powyższe wynika zaś z faktu, iż umowa określająca zarząd nieruchomością wspólną może być zawierana przez właścicieli lokali nie tylko wielokrotnie, lecz także w dowolnym czasie po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.

Podjęcie uchwały zwykłą większością głosów

W doktrynie przyjmuje się przy tym, że podjęcie uchwały, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., może nastąpić na zasadach ogólnych przewidzianych w art. 23 ust. 2 u.w.l. – tzn. zwykłą większością głosów właścicieli lokali. Na uzasadnienie tej tezy przywoływany jest słuszny argument wskazujący, że na wypadek przyjęcia ustawowego wymogu jednomyślności wszystkich właścicieli lokali, taka uchwała stanowiłaby w rzeczywistości umowę określającą zasady zarządu. W takiej zaś sytuacji, regulację zawartą w art. 18 ust. 2a u.w.l. z konieczności należałoby uznać zatem za pozbawioną samodzielnego znaczenia w stosunku do art. 18 ust. 1 u.w.l.. Wskazuje się jednocześnie, że przepis art. 18 ust. 2a u.w.l. pełni w tym zakresie funkcję ochronną, stanowiąc pewną przeciwwagę dla rozwiązania zakładającego skuteczność – względem kolejnych nabywców – umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 2 u.w.l.). Powyższa wykładnia stwarza zatem nowym członkom wspólnoty mieszkaniowej sposobność zmiany niekorzystnych dla nich postanowień zawartej już umowy o zarządzanie, które mogły być narzucone przez dotychczasowego właściciela nieruchomości (dewelopera), a tym samym służyć wyłącznie realizacji jego interesu.

Wypowiedzenie umowy przez jednego właściciela

Zwrócić dodatkowo należy w tym miejscu uwagę, iż przepisy u.w.l. nie przewidują z kolei możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy o zarząd nieruchomością wspólną przez jednego z właścicieli lokali. Względy stabilności funkcjonowania danej wspólnoty przemawiają bowiem za tym, aby takie wypowiedzenie co do zasady nie było możliwe. Dopuszczalność jednostronnego wypowiedzenia przez jednego z właścicieli lokalu może jednak oczywiście wynikać wprost z samej treści zawartej umowy o zarząd, choć takie przypadki należą do rzadkości.

Przypisy