Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zawarcie i rozwiązanie umowy

Artykuł | 26 listopada 2018 | NR 112
137

Czy na zawarcie umowy na zarządzanie nieruchomością zarząd wspólnoty powinien mieć pełnomocnictwo od właścicieli (podjęta uchwała)? Czy wypowiedzenie umowy o zarządzanie zarządcy leży tylko w gestii zarządu i pozostali właściciele nie mają nic do powiedzenia? Czy te działania mieszczą się w katalogu czynności zwykłego zarządu?

Umowa o zarządzanie

Podstawową umową regulującą kwestie gospodarowania nieruchomościami jest umowa o zarządzanie. Umowa ta reguluje stosunki między zarządcą a właścicielem nieruchomości. Podstawowe regulacje dotyczące tego rodzaju umowy zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami (obecnie mocno ograniczone przez przepisy deregulacyjne). W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zatem to zarząd zawiera z zarządcą umowę o zarządzanie, tak jak i każdą inną umowę między wspólnotą a podmiotem zewnętrznym.

Czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w dużej wspólnocie mieszkaniowej potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. W praktyce bardzo często rodzą się spory, które sprowadzają się do odmiennych stanowisk co do tego, czy zarząd może bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale zawrzeć i rozwiązać umowę o zarządzanie lub administrowanie. Ustawa o własności lokali jest w tej materii zbyt ogólna, doktryna prezentuje rozbieżne stanowiska, a dodatkowo orzecznictwo nie jest jednolite. Moim zdaniem na obecnym etapie tego sporu zawarcie, a w konsekwencji i rozwiązanie umowy o zarządzanie, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 września 2002 r., sygn. akt I ACa 384/2002, uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny. Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy.

W związku z tym, że w doktrynie i orzecznictwie nie ma jasności, czy czynność ta należy do czynności zwykłego zarządu, czy do czynności ten zwykły zarząd przekraczających, nie mamy pewności co do rozstrzygnięcia, gdy sprawa trafi do sądu. Zatem, aby nie dawać argumentów do wniesienia sprawy do sądu, wspólnota mieszkaniowa powinna zawsze w  tej materii wyrażać swoją wolę w uchwale.

Rozwiązanie umowy

Na podstawie uchwały i zawartego w niej pełnomocnictwa zarząd zawiera z zarządcą umowę o zarządzanie. Bardziej skomplikowana jest natomiast kwestia rozwiązania umowy. Samo podjęcie uchwały nie załatwia jeszcze kwestii wypowiedzenia umowy, chyba że uchwała została podjęta w obecności zarządcy. W każdym innym przypadku do wypowiedzenia konieczne jest skuteczne jego doręczenie. Na składającego oświadczenie woli ustawodawca nakłada bowiem obowiązek doręczenia oświadczenia. Przepis art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Uwaga

Przepis art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. 

 

Najwygodniej w tym celu skorzystać z usług Poczty Polskiej, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia w sądzie za pomocą pokwitowania nadania i odbioru. Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być wysłane za potwierdzeniem odbioru i skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej (w zależności od tego, z jakim zarządcą mamy do czynienia). Ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że mimo niepodjęcia przez zarządcę przesyłki w terminie (przesyłka dwukrotnie awizowana), uważa się ją za skute...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy