Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zagadnienia budowlane

26 listopada 2018

NR 114 (Kwiecień 2018)

Zbycie części nieruchomości wspólnej

328

Czy gmina może wystąpić do właścicieli indywidualnych we wspólnocie mieszkaniowej – powstałej z gminnego zasobu mieszkaniowego – o przekazanie lub wykup części gruntu wspólnoty, który wcześniej oddała w wieczyste użytkowanie właścicielom indywidualnym? W każdej ze wspólnot gmina ma również swój udział, a grunty wspólnot przylegają do gruntów gminnych. Problem w tym, że gmina przeprowadza rewitalizację całego osiedla, na którym prócz budynków gminnych są też budynki wspólnot. Aby uchronić właścicieli indywidualnych przed dużymi kosztami partycypowania w tym przedsięwzięciu, gmina wystąpiła do nich z propozycją przekazania bądź wykupu tych części działek, na których planowana jest rozbudowa infrastruktury osiedlowej (wewnątrzosiedlowe drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw, miejsca do wypoczynku itp.).

Czy takie działanie gminy jest zgodne z prawem? Czy właściciele indywidualni w poszczególnych wspólnotach mogą podjąć uchwały w tej sprawie? Jeśli tak, to czy wymagana jest obecność wszystkich właścicieli na zebraniu wspólnoty? Czy głosowanie musi być jednomyślne, czy wystarczy większość głosów bądź udziałów? Czy w przypadku zgody właścicieli  wyrażonej podjętą uchwałą konieczna jest jednocześnie ich obecność u notariusza? 
 

Zbycie części nieruchomości wspólnej w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Możliwość zbycia części nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej przewiduje art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami niezbędnej do korzystania z niej, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków oraz urządzeń położonych na tej działce. Zatem właściciele lokali mogą wydzielić z nieruchomości wspólnej tę część, która nie jest potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości i ją zbyć. Najczęściej w praktyce takie wyodrębnienie będzie podyktowane przede wszystkim chęcią pozyskania środków ze sprzedaży gruntu na przykład na remont budynku lub budowę niezbędnej infrastruktury, np. rozbudowę parkingu. Procedura zbycia części nieruchomości wspólnej będzie obejmowała trzy etapy.

Pierwszy z nich to podział nieruchomości wspólnej. W pierwszej kolejności, aby sprzedać część działki stanowiącej nieruchomość wspólną, trzeba dokonać geodezyjnego jej podziału, czyli wydzielenia działki lub działek na sprzedaż. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, ale jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podział nieruchomości wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli nieruchomości. Brak jednomyślności nie przekreśla jednak sprawy. Takiej zgody, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem w przypadku gdy podziału chce większość, ale brak jednomyślności, ta właśnie większość powinna zwrócić się do sądu o wydanie rozstrzygnięcia.

Etap drugi to zgoda na sprzedaż. Właściciele lokali oprócz zgody na podział nieruchomości muszą też w uchwale wyrazić zgodę na przeniesienie własności wydzielonej działki na nowego nabywcę oraz upoważnić zarząd do wykonania wszelkich czynności z tym związanych. W związku z tym, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, uchwała zawierająca upoważnienie dla zarządu do przeniesienia własności wydzielonej działki wymaga zaprotokołowania przez notariusza. 

Etap trzeci to sprzedaż wydzielonej działki. Na podstawie uchwały lub uchwał zarząd wspólnoty mieszkaniowej może przystąpić do zbycia wydzielonej działki. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd na podstawie omawianej wcześniej uchwały wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości i udzielającej zarządowi pełnomocnictwa w tym zakresie, zaprotokołowanej przez notariusza. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. W akcie notarialnym notariusz zawrze też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie z księgi wieczystej zbytej działki, założenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpis w niej prawa własności na rzecz nowego właściciela.

Zbycie części nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kode...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy