Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

31 stycznia 2020

NR 215 (Styczeń 2020)

Zbycie lokalu nie wymaga zwrotu uiszczonych zaliczek na fundusz remontowy

26

Niewłaściwe jest twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa nie może gromadzić w okresach dłuższych niż roczne środków na remonty i że powinna ściśle rozliczać wszelkie prace wyłącznie w odniesieniu do okresów, gdy dane prace zostały zrealizowane. Oznaczałoby to negację konstrukcji dopuszczalności i celowości tworzenia funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej*.
*Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu Wydział XII Cywilny z 18 października 2019 r. (sygn. akt: XII C 711/19)

We wspólnocie mieszkaniowej, liczącej więcej niż 7 lokali mieszkalnych nieruchomości, właścicielem niektórych lokali niewyodrębnionych jest gmina i ma ona w związku z tym udziały w nieruchomości wspólnej, którą zarządza pewna spółka z o.o. w trybie zarządu powierzonego uchwałą protokołowaną notarialnie.

Właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową podjęli większością głosów, przy braku głosów przeciwnych i braku udziału gminy w głosowaniu, uchwałę w sprawie przyjęcia regulaminu funduszu remontowego, o czym gminę powiadomiono w dniu 2 lipca 2019 roku. W uchwale tej właściciele przyjęli regulamin stanowiący załącznik do uchwały.

Jakie postanowienia zawierał przyjęty regulamin?

Zawierał on w szczególności stwierdzenie, że fundusz remontowy został już wcześniej utworzony na podstawie uchwały. W regulaminie wskazano, że fundusz tworzony jest z zaliczek właścicieli lokali, wpłat właścicieli lokali na finansowanie remontów i modernizacji ustalonych w uchwale wspólnoty, pożytków z nieruchomości wspólnej wynikających z uchwał wspólnoty, odsetek bankowych od lokat bankowych i rachunków, na których gromadzone są środki funduszu, a także innych przychodów, przy czym wysokość miesięcznej zaliczki ustalają uchwałą właściciele.

W regulaminie wskazano, że w przypadku podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w sprawie przeprowadzenia remontu, modernizacji lub innych robót i finansowania ich z funduszu remontowego, w razie, gdy właściciele nie mają zgromadzonych środków ­finansowych na ten remont, są oni zobowiązani do wpłacenia różnicy między zgromadzoną kwotą a pełnym udziałem w planowanym koszcie remontu w ciągu 21 dni od otrzymania wezwania do zapłaty.

Postanowiono również, że środki zgromadzone na rachunku funduszu remontowego podlegają rozliczeniu po zakończeniu uchwalonego uchwałą wspólnoty remontu. W przypadku niewykorzystania całości środków pozostają one na koncie funduszu remontowego z przeznaczeniem na kolejne remonty. W razie gdy ostateczny koszt remontu przewyższy zgromadzoną i planowaną kwotę, to właściciele lokali zobowiązani są w terminie 14 dni do wpłacenia na konto funduszu remontowego kwoty wynikającej z ostatecznego rozliczenia.

Co, jeśli właściciel zbędzie lokal?

W przypadku zbycia lokalu przez właściciela wniesione przez niego środki na fundusz remontowy do wysokości uchwalonych zaliczek i kwot określonych w uchwale, o której mowa, nie podlegają zwrotowi. Nowy członek wspólnoty od dnia zakupu lokalu jest zobowiązany kontynuować wpłaty na rachunek bankowy funduszu remontowego w dotychczasowej wysokości, a jeśli wspólnota spłaca koszty wykonanych prac remontowych modernizacyjnych lub innych, to ciążące na lokalu zobowiązania przejmuje nowy właściciel lokalu.

Jakie były żądania powoda?

Strona powodowa – gmina – wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z powodu jej sprzeczności z prawem, zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, jak również z powodu naruszenia jej interesów. Żądanie skierowano przeciwko uchwale w sprawie przyjęcia regulaminu funduszu remontowego dla nieruchomości.

W uzasadnieniu gmina wskazała, że zapis regulaminu przyjętego uchwałą narusza art. 12, 15 i 29 ustawy o własności lokali wprowadzające zasadę zaliczkowości i rozliczenia w okresach rocznych comiesięcznych wpłat właścicieli na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zdaniem gminy, regulamin przewiduje przyjęcie nierozliczalności środków z tytułu funduszu remontowego wynikające ze sformułowania, że w razie sprzedaży lokalu wniesione środki na fundusz remontowy do wysokości zaliczek i kwot określonych w uchwale nie podlegają zwrotowi. Zdaniem gminy z chwilą zbycia lokalu były właściciel nabywa do wspólnoty roszczenie o zwrot zaliczek po rozliczeniu ich w okresie rocznym, którym powinien być rok kalendarzowy. Roszczenie o zwrot zaliczek nie przechodzi na kolejnego właściciela lokalu, a ustawa nie wiąże wpłat z danym lokalem.

Argumenty pozwanej?

Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości zarzucając, że uchwała nie jest sprzeczna z prawem i nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Pozwana wspólnota wskazała, że przedmiotowy zapis kwestionowany przez powódkę nie oznacza nierozliczalności zaliczek, a zasady rozliczenia remontu są przewidziane w innym zapisie regulaminu. Środki funduszu remontowego są majątkiem własnym wspólnoty, a właściciele podejmując decyzję o jego utworzeniu wyrażają zgodę na zaliczanie takich wpłat do majątku wspólnoty. Zbycie lokalu nie powoduje zdaniem wspólnoty powstania roszczenia o zwrot wpłaconych na fundusz remontowy sum, prowadziłoby to bowiem do uniemożliwienia racjonalnej gospodarki zgromadzonymi środkami. Byłoby to sprzeczne z celem tworzenia funduszu remontowego.
Stanowisko sądu okręgowego

Zdaniem sądu, powództwo jest bezzasadne, gdyż skarżona uchwała nie narusza prawa, zasad prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, ani też nie narusza chronionych prawem interesów powodowej gminy. Nie są więc spełnione przesłanki, żeby została uchylona na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności ­lokali. Argumentacja gminy jest niesłuszna. Sprowadza się ona do zakwestionowania postanowienia regulaminu funduszu remontowego przewidującego, że zbycie lokalu przez właściciela nie powoduje obowiązku zwrócenia mu zapłaconych dotąd – stosownie do uchwał – kwot zaliczek, co zdaniem powoda naruszać miałoby zasadę zaliczkowego charakteru wszystkich wpłat i ich rozliczania. Gmina przy tym nie kwestionuje samej zasady funkcjonowania we wspólnocie funduszu remontowego ani dopuszczalności czy też potrzeby wprowadzenia zasad regulujących jego tworzenie i wykorzystywanie.

Zdaniem sądu, podjęcie takiej uchwały jest dopuszczalne i prowadzi do uregulowania zasad uiszczania wpłat na fundusz remontowy oraz jego wykorzystywania, a wprowadzone reguły nie budzą większych wątpliwości.

Funkcjonowanie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest wprost nigdzie w ustawie o własności lokali ani w jakimkolwiek innym akcie prawnym uregulowane, co nie oznacza zakazu jego tworzenia.

ważne!

Funkcjonowanie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest wprost nigdzie w ustawie o własności lokali ani w jakimkolwiek innym akcie prawnym uregulowane, co nie oznacza zakazu jego tworzenia.

Co do zasady, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co wprost wynika z art. 6 zdanie drugie ustawy o własności lokali. Nie ma prawnych podstaw do przyjęcia, że majątek nabywany przez wspólnoty jest przekazywany jej w zarząd, a w istocie rzeczy pozostaje majątkiem właścicieli lokali. Jest to majątek wspólnoty, która może podejmować decyzje o sposobie zarządzania nim.

To, że wpłaty właścicieli mają z zasady charakter zaliczkowy (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), nie wyłącza możliwości tworzenia funduszu remontowego gromadzonego sukcesywnie i nie podlegającego rozliczeniom w sposób oczekiwany przez gminę.

Wpłaty właścicieli mają na celu uzyskanie przez wspólnotę środków do pokrywania wszelkiego rodzaju kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Część z tych kosztów związana jest ściśle z bieżącym zarządem tą nieruchomością i dających się w sposób jednoznaczny przypisać do danego okresu (roku kalendarzowego) – jak np. wynagrodzenie zarządcy za dany okres, koszty zależne od zużycia dostarczanych do nieruchomości wspólnej mediów czy też koszty usuwania na bieżąco awarii w nieruchomości wspólnej. Inne koszty – odnoszące się do remontów, modernizacji nieruchomości wspólnej, zatem przedsięwzięć o szerszym zasięgu. Te koszty trudno jest w sposób jednoznaczny przypisywać, kwalifikować jako ściśle związane ze skonkretyzowanym okresem rozliczeniowym. Jednocześnie są one trudne do jednorazowego poniesienia przez właściciela i z tej właśnie przyczyny z reguły tworzy się fundusz remontowy – po to, aby zabezpieczać sukcesywnie środki na utrzymanie substancji budynku wspólnoty w należytym stanie. Gromadzi się je sukcesywnie, bowiem sukcesywnie występuje degradacja substancji budowlanej.

Błędnym byłoby kwalifikowanie wydatku na remont poniesionego w oznaczonym okresie jako wyłącznie powiązanego z eksploatacją nieruchomości wspólnej w danym roku kalendarzowym i wykluczenie możliwości finansowania remontu z zaliczek zbieranych sukcesywnie w ramach funduszu remontowego od kolejnych właścicieli.

ważne!

Błędnym byłoby kwalifikowanie wydatku na remont poniesionego w oznaczonym okresie jako wyłącznie powiązanego z eksploatacją nieruchomości wspólnej w danym roku kalendarzowym i wykluczenie możliwości finansowania remontu z zaliczek zbieranych sukcesywnie w ramach funduszu remontowego od kolejnych właścicieli

Sąd okręgowy wskazał, że o ile łatwo przypisywalne do danego okresu kalendarzowego – dla przykładu – będzie pomalowanie zniszczonego w danym momencie prze...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy