Zniesienie współwłasności i umowa o podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum)

Problemy w zarządzaniu

W odniesieniu do starszych obiektów, które często nie mają wydzielonych lokali, a więc nie stanowią one przedmiotu odrębnego prawa własności, stan współwłasności częstokroć prowadzi do nieporozumień, konfliktów i wzajemnych pretensji. W decydowaniu o tego rodzaju nieruchomości lub w kwestiach dotyczących zarządu taką nieruchomością, stanowiącą współwłasność kilku osób, nie pomagają rygorystyczne przepisy Kodeksu cywilnego. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku działalności wspólnot mieszkaniowych, kluczowe znaczenie ma, czy czynności zaplanowane w odniesieniu do nieruchomości mają charakter czynności zwykłego zarządu, czy też może zakres takiego zarządu przekraczają. Na gruncie zasad zarządzania i wymogów wyrażenia odpowiedniego upoważnienia przez współwłaścicieli jest to kwestia doniosła.

W praktyce wspólnot mieszkaniowych doprowadzenie do podjęcia uchwały, celem przedsięwzięcia działań przekraczających zwykły zarząd nieruchomością, bywa problematyczne. Jeszcze trudniejsze rygory narzuca jednak Kodeksu cywilny. Zasady zarządu taką nieruchomością zawarte są w artykułach 195–221 tejże ustawy. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego, czynności tzw. zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielnie zgody na jej dokonanie. Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Podobnie jak w przypadku czynności zwykłego zarządu, niemożność uzyskania odpowiedniej zgody uprawnia współwłaścicieli do wystąpienia do sądu. Jednakże wystąpienie do sądu z takim wnioskiem wymaga działania współwłaścicieli, którym przysługuje co najmniej połowa udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem podejmowanie czynności przekraczających zwykły zarząd będzie czasem trudne do przeprowadzenia. Dodatkowym utrudnieniem jest, że przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu takich czynności. Przekraczać zwykły zarząd będą np. inwestycje, takie jak przebudowa lokalu, a w orzecznictwie i doktrynie spotyka się stanowisko, że również zawarcie umowy najmu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.
 

Czynności zachowawcze

Problematyczna przy gospodarowaniu taką nieruchomością może być również sytuacja, kiedy jeden z współwłaścicieli – przekonany o słuszności swojego postępowania – podejmuje działania bez konsultacji z pozostałymi w rozumianym przez niego wspólnym intere...