Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

20 lipca 2020

NR 219 (Czerwiec 2020)

Zniesienie współwłasności i umowa o podziale nieruchomości do korzystania (quoad usum)

22

Stan współwłasności nieruchomości, kiedy prawo własności do nieruchomości przysługuje kilku osobom, jest zjawiskiem powszechnym. W odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych wielo-lokalowych można by wręcz powiedzieć, że jest to stan naturalny. W tego rodzaju zabudowie – niemal z pewnością w przypadku nowych budynków urządzanych przez dewelopera – stan prawny najczęściej odpowiada stanowi faktycznemu, a współwłaściciele nieruchomości wspólnej współpracują w ramach wspólnoty mieszkaniowej na podstawie ustawy o własności lokali i wydanych na jej podstawie uchwał.

Problemy w zarządzaniu

W odniesieniu do starszych obiektów, które często nie mają wydzielonych lokali, a więc nie stanowią one przedmiotu odrębnego prawa własności, stan współwłasności częstokroć prowadzi do nieporozumień, konfliktów i wzajemnych pretensji. W decydowaniu o tego rodzaju nieruchomości lub w kwestiach dotyczących zarządu taką nieruchomością, stanowiącą współwłasność kilku osób, nie pomagają rygorystyczne przepisy Kodeksu cywilnego. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku działalności wspólnot mieszkaniowych, kluczowe znaczenie ma, czy czynności zaplanowane w odniesieniu do nieruchomości mają charakter czynności zwykłego zarządu, czy też może zakres takiego zarządu przekraczają. Na gruncie zasad zarządzania i wymogów wyrażenia odpowiedniego upoważnienia przez współwłaścicieli jest to kwestia doniosła.

POLECAMY

Ważne!

Czynności tzw. zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielnie zgody na jej dokonanie


W praktyce wspólnot mieszkaniowych doprowadzenie do podjęcia uchwały, celem przedsięwzięcia działań przekraczających zwykły zarząd nieruchomością, bywa problematyczne. Jeszcze trudniejsze rygory narzuca jednak Kodeksu cywilny. Zasady zarządu taką nieruchomością zawarte są w artykułach 195–221 tejże ustawy. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego, czynności tzw. zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli, a w sytuacji braku takiej zgody – każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielnie zgody na jej dokonanie. Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Podobnie jak w przypadku czynności zwykłego zarządu, niemożność uzyskania odpowiedniej zgody uprawnia współwłaścicieli do wystąpienia do sądu. Jednakże wystąpienie do sądu z takim wnioskiem wymaga działania współwłaścicieli, którym przysługuje co najmniej połowa udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem podejmowanie czynności przekraczających zwykły zarząd będzie czasem trudne do przeprowadzenia. Dodatkowym utrudnieniem jest, że przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu takich czynności. Przekraczać zwykły zarząd będą np. inwestycje, takie jak przebudowa lokalu, a w orzecznictwie i doktrynie spotyka się stanowisko, że również zawarcie umowy najmu stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.
 

Ważne!

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.


Czynności zachowawcze

Problematyczna przy gospodarowaniu taką nieruchomością może być również sytuacja, kiedy jeden z współwłaścicieli – przekonany o słuszności swojego postępowania – podejmuje działania bez konsultacji z pozostałymi w rozumianym przez niego wspólnym interesie. Są to tak zwane czynności zachowawcze, przewidziane w art. 209 Kodeksu cywilnego. Stanowią one czynności gospodarowania oderwane od pojęcia zarządu nieruchomością wspólną (por. wyrok SN z 30 października 2012 roku, sygn. akt: II CSK 673/12, opubl. Legalis). Jeżeli czynność będzie stanowiła czynność zachowawczą, to nie będzie miało znaczenia, czy jest ona czynnością zwykłego zarządu, czy zakres takiego zarządu przekraczającą.

Czynności zachowawcze może przeprowadzić każdy ze współwłaścicieli samodzielnie. Istotą takiej czynności jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem oraz to, aby ochrona ta odnosiła się do wspólnego prawa, aby chroniła interesy wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko tego, który dokonuje czynności1. Przy czym przez ochronę prawa należy rozumieć również ochronę przedmiotu praw, w omawianym przypadku nieruchomości, przed dalszym zniszczeniem.
 

Ważne!

Czynności zachowawcze może przeprowadzić każdy ze współwłaścicieli samodzielnie. 


W przypadku czynności zachowawczych, w odróżnieniu od czynności z zakresu zarządu rzeczą wspólną, istotny będzie brak sprzeciwu współwłaścicieli, a nie udzielona przez nich zgoda. Jeżeli bowiem jeden ze współwłaścicieli wrazi sprzeciw, co do wykonania czynności zachowawczych, to do ich przeprowadzenia konieczne jest uzyskanie zgody współwłaścicieli odpowiedniej do tego, czy czynność stanowi zarząd zwykły, czy jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły. Czynnością zachowawczą będzie przykładowo dokonanie napraw usuwających bezpośrednie zagrożenie dla rzeczy wspólnej. Sposób wykonania takiej naprawy może jednak rodzić już wspomniane nieporozumienia pomiędzy współwłaścicielami.
 

Uwaga!

W przypadku czynności zachowawczych, w odróżnieniu od czynności z zakresu zarządu rzeczą wspólną, istotny będzie brak sprzeciwu współwłaścicieli, a nie udzielona przez nich zgoda. 


Zniesienie współwłasności

Wskazane utrudnienia w procesie zarządzania przez współwłaścicieli nieruchomością, dla której nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, zachęcać mogą współwłaścicieli do dokonania zniesienia współwłasności nieruchomości. Zniesienie współwłasności nieruchomości możliwe jest w każdym czasie, a roszczenie o jej zniesienie nie ulega przedawnieniu. Zasadniczo pomiędzy współwłaścicielami zniesienie możliwe jest poprzez umowę zawartą w formie aktu notarialnego lub w nieprocesowym postępowaniu sądowym inicjowanym na wniosek jednego z współwłaścicieli.
 

Uwaga!

Zniesienie współwłasności nieruchomości możliwe jest w każdym czasie, a roszczenie o jej zniesienie nie ulega przedawnieniu. 


Umowa zawierana w formie aktu notarialnego 

Warto przed sporządzeniem takiej umowy zlecić profesjonaliście inwentaryzację obiektu, aby ją wykorzystać w toku ustaleń co do projektu zniesienia współwłasności lub nawet jako załącznik do umowy. Przy takiej umowie współwłaścicieli ograniczają bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. Nie powinno bowiem dochodzić do sytuacji, kiedy w wyniku umownego zniesienia współwłasności dochodzi do wydzielenia lokalu, który jak się okazuje nie jest lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy o własności lokali. Decydują o tym względy techniczne. W rezultacie nie będzie mógł on stanowić odrębnego prawa własności, a dla takiego lokalu nie będzie mogła zostać założona odrębna księga wieczysta.

Sądowe zniesienie współwłasności 

jest często postępowaniem skomplikowanym, wymagającym od sądu zasięgnięcia informacji od biegłych sądowych i posiadanej przez nich wiedzy specjalistycznej. Często jest też jedynym sposobem na przeprowadzenie podziału nieruchomości między współwłaścicielami z pominięciem np. zapisów miejscowego planu zagospodarowania. W szczególności w sytuacjach spornych pomiędzy współwłaścicielami sąd zobowiązany będzie do zbadania wartości nieruchomości i poszczególnych jej części oraz sprawdzenia, czy i w jaki sposób podział jest możliwy do przeprowadzenia. Sąd nie dokona takich ustaleń jednak samodzielnie. W tego typu postępowaniach przeprowadzane są dowody z opinii biegłego rzeczoznawcy z zakresu wyceny nieruchomości oraz biegłego z zakresu budownictwa.

Przepisy określają reguły, które przyświecają takiemu postępowaniu. Stanowią dla sędziego wytyczne, co do sposobu przeprowadzenia najbardziej pożądanego z perspektywy ustawodawcy rozwiązania. Może się bowiem zdarzyć, że strony, inicjując postępowanie, nie będą umiały wskazać w sposób wyczerpujący, jak takie zniesienie współwłasności miałoby zostać przeprowadzone. Na marginesie można wskazać, że ustawodawca popiera tego rodzaju spójne propozycje współwłaścicieli, ponieważ wniosek o zniesienie współwłasności, do którego załączony jest zgodny projekt podziału, podlega niższej opłacie sądowej – 300 zł. Bez takiego projektu opłata wynosi 1000 złotych.

Pierwszym celem sądu w tego rodzaju postępowaniu jest nakłonienie współwłaścicieli do przeprowadzenia zgodnego podziału, w miarę możliwości wskazując im możliwe sposoby takiego podziału. Podział jest dopuszczalny, o ile nie narusza przepisów ustawy lub społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy. Nie zostanie on przeprowadzony, jeżeli pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Priorytet ma podział w naturze. Jednak sąd działa tutaj niezależnie od wnioskodawców. Nawet jeśli złożą oni zgodny wniosek o przeprowadzenie sądowego zniesienia współwłasności i przedłożą odpowiedni projekt takiego podziału – sąd zobowiązany jest zbadać, czy projekt nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego lub nie narusza rażąco interesów osób uprawnionych.

Jeżeli podział w naturze nie będzie możliwy lub nie każdy ze współwłaścicieli otrzyma część nieruchomości odpowiadającą wartości jego udziału, sąd zasądzi dopłaty od współwłaścicieli wzbogaconych na rzecz tych, którzy uzyskali część nieruchomości o mniejszej wartości lub w ogóle nie uczestniczą w fizycznym podziale. Należy mieć na uwadze, że podział współwłasności dokonywany jest właśnie zgodnie z wartością poszczególnych części nieruchomości, a nie według metrażu. Przykładowo, lokal mieszkalny na parterze przez rzeczoznawców zostałby wyceniony niżej niż identyczny lokal na pierwszym piętrze. Najczęściej dzieje się to w przypadkach braku możliwości współdziałania lub spłat pomiędzy współwłaścicielami, ale możliwe jest również zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez jej sprzedaż i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli.
 

Ważne!

Jeżeli podział w naturze nie będzie możliwy lub nie każdy ze współwłaścicieli otrzyma część nieruchomości odpowiadającą wartości jego udziału, sąd zasądzi dopłaty od współwłaścicieli wzbogaconych na rzecz tych, którzy uzyskali część nieruchomości o mniejszej wartości lub w ogóle nie uczestniczą w fizycznym podziale.


W sytuacjach spornych sądowe postępowanie w przedmiocie zniesienia współwłasności może być bardzo czasochłonne. Niejednokrotnie jest to dla współwłaścicieli pole, w którym usiłują wyjaśniać pomiędzy sobą lata nieporozumień. Wynika to również z regulacji Kodeksu postępowania cywilnego, który nakazuje, żeby w takim postępowaniu sąd rozstrzygał również spory o prawo żądania takiego zniesienia współwłasności, prawo własności, czy też wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania. Prowadzenie odrębnego postępowania jest niedopuszczalne. Należy mieć również na uwadze, że często zniesienie współwłasności nie będzie możliwe bez dopłat ze strony niektórych współwłaścicieli, o których mowa powyżej. Stąd też często stosowanym rozwiązaniem – do czasu zakończenia postępowania w oczekiwaniu na postanowienie sądu – jest zawarcie przez współwłaścicieli umowy o podziale do korzystania, zwanej umową quad usum.

Umowa o podziale do korzystania

W umowie o podział do korzystania współwłaściciele dokonują ustaleń, któremu z nich i w jakim zakresie przysługuje, najczęściej wyłączne, prawo do korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków. Tego rodzaju umowy lub klauzule typowe dla takich umów znajdujemy też niejednokrotnie w umowach deweloperskich, gdzie wraz z prawem własności lokalu mieszkalnego nabywca uzyskuje np. wyłączne prawo korzystania z nieruchomości wspólnej – miejsca postojowego na podwórzu. Na prawną możliwość zawarcia tego rodzaju umowy wskazuje art. 206 Kodeksu cywilnego, który nie zabrania umownego określenia zasad współkorzystania z rzeczy wspólnej. W razie braku takiej umowy art. 206 k.c. wskazuje, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania oraz do korzystania w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem pozostałych współwłaścicieli.
 

Ważne!

W umowie o podział do korzystania współwłaściciele dokonują ustaleń, któremu z nich i w jakim zakresie przysługuje, najczęściej wyłączne, prawo do korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków. 


W przypadku uzyskania części nieruchomości wspólnej do korzystania dorozumiane jest, że jest to korzystanie z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Warto wskazać to wprost w treści umowy z jednoczesnymi zapisami odnoszącymi się do sytuacji, kiedy pozostali współwłaściciele mogą uzyskać dostęp do tej części nieruchomości. Przykładowo, jeżeli jeden z współwłaścicieli nie mieszka w przyznanym mu do korzystania lokalu – ważne jest, aby współwłaściciel prowadzący zarząd (lub inni) miał możliwość dostępu do tej nieruchomości w sytuacji zagrożenia zdrowia, życia lub mienia. Z prawem korzystania związany jest też dorozumiany obowiązek ponoszenia wszystkich kosztów eksploatacyjnych związanych z daną częścią nieruchomości. Remonty przyznanego na wyłączność lokalu powinny zatem obciążać już wyłącznie jednego z współwłaścicieli.
 

Ważne!

Z prawem korzystania związany jest też dorozumiany obowiązek ponoszenia wszystkich kosztów eksploatacyjnych związanych z daną częścią nieruchomości. 


Notariusz (lub innej specjalizacji prawnik) z pewnością pomoże stworzyć odpowiednio precyzyjne zapisy, jednak umowa, chociaż odnosi się do nieruchomości, nie wymaga zachowania jakiejś szczególnej formy, aby była ważna. Często zdarza się, że pomiędzy współwłaścicielami funkcjonuje dorozumiana umowa o podziale do korzystania. Poprzez długotrwałe zachowania, wypracowany zwyczaj współwłaścicieli, dokonał się dorozumiany faktyczny podział nieruchomości do korzystania. Takie dorozumiane formy należy jednak ocenić jako mało korzystne, rodzące nieporozumienia lub problemy w rozliczeniach w przyszłości. Stąd też rekomendowane jest zawarcie takiej umowy w zwyklej formie pisemnej. Zawarcie umowy w tak zwanych „formach wyższych”, to jest w formie aktu notarialnego lub z podpisami notarialnie poświadczonymi, pozwoli dokonać w księdze wieczystej wpisu, że taka umowa została zawarta. Umowa quoad usum wiąże następców prawnych umawiających się współwłaścicieli, a przez wpis w księdze wieczystej nabywca udziału nie będzie mógł zasłaniać się brakiem wiedzy o takiej umowie.

Taką umową współwłaściciel może się posłużyć również w obrocie publicznoprawnym, aby wykazać przed organami swoje wyłączne prawo do lokalu np. w celu dokonania czynności meldunkowych. Nadmienić jednak należy, że taka umowa stanowi zobowiązanie pomiędzy współwłaścicielami i nie wywołuje żadnych skutków rzeczowych, tj. nie prowadzi do zmiany struktury udziałów w prawie własności rzeczy wspólnej. Niemniej długotrwale funkcjonujący podział do korzystania może być argumentem w postępowaniu o zniesienie współwłasności za przyznaniem współwłaścicielowi wskazanego lokalu, którym gospodarował na podstawie umowy quad usum.
 

Ważne!

Umowa quoad usum wiąże następców prawnych umawiających się współwłaścicieli, a przez wpis w księdze wieczystej nabywca udziału nie będ


Zapisy umowy

Podstawowym celem umowy o podziale jest możliwie dokładne opisanie...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy