Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

15 grudnia 2021

NR 234 (Grudzień 2021)

Zwolnienie od opodatkowania dochodu uzyskanego z najmu części powierzchni dachu pod maszt telefonii cyfrowej

0 720

Przepisy ustawy o własności lokali nie określają, w jaki konkretny sposób ma być zarządzana nieruchomość wspólna związana z budynkiem wielomieszkaniowym, którą jest między innymi także dach takiego budynku.

Wynajmowanie przez wspólnotę mieszkaniową części nieruchomości wspólnej stanowi czynności z zakresu zarządu tą nieruchomością, co oznacza, że stanowi ona także gospodarowanie składnikiem majątkowym, który wchodzi w skład zasobu mieszkaniowego zarządzanego przez wspólnotę.

Przytoczony wyżej cytat to fragment interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 lipca 2021 r. (sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.144.2017.8.SG). Interpretacja ta stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia wydanego przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie z 14 stycznia 2021 r., sygn. akt: II FSK 2405/18 uchylającego w całości wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 29 marca 2018 r., sygn. akt: I SA/Ke 51/18 oraz interpretację indywidualną z 4 grudnia 2017 r., Znak: 0111-KDIB1-1.4010.144.2017.1.SG. 

POLECAMY

Stan faktyczny sprawy 

Wspólnota mieszkaniowa została powołana na podstawie art. 20 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Głównym celem działania wspólnoty mieszkaniowej jest utrzymanie części wspólnej, tj. dachu, elewacji, klatek schodowych, pomieszczeń technicznych i otoczenia zewnętrznego. Wspólnota zawarła ze spółką umowę najmu części nieruchomości. Przedmiotem umowy jest najem części powierzchni dachu budynku mieszkalnego pozostającego w zarządzie wspólnoty. Najemca zgodnie z zawartą umową na wynajętej powierzchni zamontował maszt telefonii cyfrowej, wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej najemcy świadczącego usługi telekomunikacyjne. Strony umowy podpisały aneks do umowy z uwagi na zmianę nazwy najemcy. Przychód roczny wspólnoty mieszkaniowej z umowy najmu wyniósł w 2012 r. – 55 935 zł, w 2013 r. – 58 059 zł, w 2014 r. – 58 844 zł, w 2015 r. – 58 932 zł, w 2016 r. – 58 490 zł. Pożytki uzyskane z najmu powierzchni dachu są przeznaczane w całości na pokrycie utrzymania nieruchomości wspólnej. 

W wymiarze technicznym i prawnym części wspólne budynku i znajdujące się w nim mieszkania pozostają ze sobą w ścisłym związku i należy uważać, że dochody uzyskiwane z gospodarowania częściami wspólnymi budynku są niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania budynku. Przychody uzyskiwane z gospodarowania częściami wspólnymi budynku służą temu, aby zapewnić właścicielom prawidłowe korzystanie z mieszkań w tym budynku. 

W myśl art. 12 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W celu zmniejszenia kosztów obciążających właścicieli lokali mieszkalnych, dochody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości. 

Gospodarowanie częściami wspólnymi budynku wchodzi w zakres gospodarki zasobami mieszkaniowymi i nie stanowi przychodu w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a na podstawie ustawy o własności lokali, dochody te przeznaczone są na pokrycie kosztów utrzymania tych zasobów. Z tego powodu dochód uzyskany z najmu części wspólnej budynku objęty jest zwolnieniem z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich takimi pomieszczeniami, jak węzły c.o., kotłownie, pomieszczenie hydroforni, klatki schodowe, piwnice, korytarze piwniczne, suszarnie, pralnie, pomieszczenia techniczne służące do zapewnienia bezawaryjnego funkcjonowania mieszkalnego, urządzenia i uzbrojenie terenu w sieci wod.-kan., c.o. i energię elektryczną. 

Wątpliwości wspólnoty mieszkaniowej

Czy przychody wspólnoty mieszkaniowej z tytułu zawartej umowy najmu i uzyskiwany z tego tytułu dochód podlegają zwolnieniu przedmiotowemu zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? 

W opinii wspólnoty i zgodnie z ww. przepisem, wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Budynek wspólnoty mieszkaniowej wymaga ciągłych remontów, wynikających z długoletniego użytkowania instalacji budynku. Dochody uzyskiwane z najmu części dachu są przeznaczone w całości na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, konserwację urządzeń c.o. i usuwanie awarii. 

Przedstawione stanowisko wspólnoty mieszkaniowej jest poprawne. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych w zakresie gospodarki mieszkaniowej w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z opisu sprawy najem powierzchni części dachu przez wspólnotę mieszkaniową stanowi źródło dochodu wspólnoty mieszkaniowej, który przeznaczony jest w całości na cele wspólnoty i jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. 

Stanowisko organu podatkowego

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. 
Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ww. ustawy). 

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy. 

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. 

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. 

Interpretując powołany przepis art. 7 ust. 2, kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze – przychód, a po drugie – koszty jego uzyskania. 

Przychodami podatkowymi, o których mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe, a w zakresie przychodów związanych z działalnością gospodarczą także przychody należne, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). 

Natomiast z art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Ustalony w ten sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera katalog dochodów wolnych od podatku, co oznacza, że wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych. 

Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Zatem, aby dochód podmiotów, o których mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być łącznie spełnione dwa warunki: 

  • dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, 
  • dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. 

Nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. 

Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, iż pojęcie gospodarka – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, a przez pojęcie zasób mieszkaniowy należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast określenie gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi. 

Przez pojęcie zasoby mieszkaniowe należy jednak rozumieć: 

  • budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże; 
  • pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe; 
  • urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, maj...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy