Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

22 listopada 2018

NR 201 (Listopad 2018)

Brak reakcji zarządcy oraz zarządu na pytania właściciela lokalu

0 308

Proszę o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania: Czy w związku z brakiem odpowiedzi na zapytania, wnioski zgłaszane na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej oraz pisma wysyłane do administratora i zarządu wspólnoty dotyczące rozliczeń indywidualnych za wodę, remonty, rozliczenie eksploatacji, wymiany wodomierzy czy podzielników ciepła c.o. i inne zapytania dotyczące wspólnoty można pociągnąć administratora do odpowiedzialności?

 

Brak reakcji zarządcy oraz zarządu na pytania właściciela lokalu

Proszę o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania: Czy w związku z brakiem odpowiedzi na zapytania, wnioski zgłaszane na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej oraz pisma wysyłane do administratora i zarządu wspólnoty dotyczące rozliczeń indywidualnych za wodę, remonty, rozliczenie eksploatacji, wymiany wodomierzy czy podzielników ciepła c.o. i inne zapytania dotyczące wspólnoty można pociągnąć administratora do odpowiedzialności?
Czy za ww. bezczynność mogę zaskarżyć w ramach k.p.k. czy innego Kodeksu do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarówno Administratora (posiada licencję zawodową), jak i zarząd wspólnoty (odwołanie zarządu to trudna sprawa). A może za naruszenie godności osobistej, czy ochrony dóbr osobistych? Proszę o udzielenie mi odpowiedzi.

Ponadto, czy jest możliwe i prawidłowe, że suma wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpania wody w poszczególnych mieszkaniach (66 mieszkań, 132 nowe, legalizowane wodomierze) jest wyższa od wskazań wodomierza głównego zainstalowanego na przyłączu wodociągów (zamiast strat jest nadwyżka wody pobranej). Sytuacja taka jest w kilku wspólnotach zarządzanych i rozliczanych przez tego samego administratora – nie chce mi ujawnić sumy wodomierzy, a rozliczenie mieszkańców jest podobnież prawidłowe wg zużycia zimnej i ciepłej wody oraz ścieków. Czy taka sytuacja może być prawidłowa i czy powinna być umieszczona w regulaminie, i jak taka różnica odwrotna powinna być zaksięgowana i rozliczona? Proszę o odpowiedź.

Prawo do informacji

Nie ma przepisów, które zobowiązują zarządzających do odpowiadania na pytania właścicieli. Zarząd ani zarządca nie mają prawnego obowiązku odpowiadania na pytana właścicieli, a zwłaszcza odpowiadania na każde ich pytanie. Nie są również zobowiązani do udzielania im porad. Każdy zarząd i zarządca zdają sobie jednak sprawę, że brak podjęcia wymiany korespondencji powoduje wrogie nastawienie do siebie poszczególnych właścicieli, którzy odczytują to jako lekceważenie ich osoby, a to niezadowolenie przełożyć się może na podjęcie uchwały o odwołanie zarządu czy rozwiązanie umowy o zarządzanie z zarządcą, który lekceważy pytania właścicieli. Choć trzeba przyznać, że bardzo często w ten właśnie sposób zarządzający postępują w stosunku do pieniaczy w danej wspólnocie.

uwaga!
Wspólnota mieszkaniowa rozlicza się z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym na podstawie wskazań licznika głównego, a następnie poniesione koszty rozlicza między właścicieli lokali na podstawie zasad przyjętych w regulaminie, przy czym wskazania liczników lokalowych są tylko jednym z elementów. 


Sposób pozyskania informacji

Właściciel lokalu mieszkalnego, który zwraca się do zarządu z pytaniami, nie bardzo też chyba rozumie, w jaki sposób we wspólnocie uzyskuje się informacje. Otóż członek wspólnoty, który chce uzyskać określoną informację, nie powinien występować do zarządu listem z pytaniami tylko zażądać wglądu do interesujących go dokumentów. Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali, właścicielom lokali służy prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Bezsprzecznie w prawie kontroli działalności zarządu zawiera się prawo wglądu do wszelkich dokumentów wspólnoty mieszkaniowej, gdyż w innym wypadku sprawowanie pełnej kontroli nie byłoby możliwe. Właściciel, oprócz faktycznego wglądu w dokumenty, może też żądać ich kopii. Jest to zupełnie zrozumiałe, gdyż trudno sobie wyobrazić, aby właściciel zapamiętał szczegółowo wszystkie interesujące go informacje zawarte w dokumentach. Obowiązkiem zarządu/zarządcy jest umożliwienie właścicielom lokali sprawowania kontroli działalności zarządu, a właściciel lokalu powinien decydować, czy w tym celu wystarczy mu pokazanie dokumentów, wykonanie kserokopii, umożliwienie mu wykonania ich fotokopii, czy też zeskanowanie.

Zasady archiwizacji akt we wspólnotach mieszkaniowych

Należy zwrócić uwagę na pewne kwestie związane z prawem wglądu w dokumenty wspólnoty mieszkaniowej. Przede wszystkim wspólnota nie ma obowiązku przechowywania wszystkich dokumentów, które przechodzą przez zarząd. Zasady przechowywania dokumentów określają przepisy prawa, między innymi podatkowego i budowlanego, ale dla sporej części dokumentów zasady archiwizacji określa w miarę dowolnie sama wspólnota. Stąd też niektórych dokumentów w ogóle się nie przechowuje, niektóre dokumenty przechowuje się dłużej (zwłaszcza w celach podatkowych), inne krócej (na przykład do rozliczenia, zależnie od obowiązujących procedur).

uwaga!
Członek wspólnoty, który chce uzyskać określoną informację nie powinien występować do zarządu listem z pytaniami tylko zażądać wglądu do interesujących go dokumentów. 

Wspólnota nie ma obowiązku tworzyć jakiegokolwiek dokumentu na zlecenie właściciela. Właściciel ma prawo żądać wglądu tylko do istniejących akt. Nie ma prawa żądać tworzenia przez zarządcę jakiś dokumentów. Na przykład wspólnota nie ma obowiązku tworzenia zestawień wydatków czy innych analiz, aby właściciel mógł się zapoznać np. z wydatkami na określony cel. To właściciel, na podstawie istniejących dokumentów, na przykład faktur czy umów, ma sam przeprowadzić analizę wydatków i wyciągnąć wnioski. Właściciel ma obowiązek wiedzieć, jakich dokumentów żąda. Jeżeli żądanie jest nieprecyzyjnie – zarządca powinien żądać sprecyzowania prawa wglądu.

Rozliczenie wody

Dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. W sytuacji gdy odbiorcą wody jest duża wspólnota mieszkaniowa zarządzana na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, dostawca wody obciąża ją na podstawie wskazań licznika główne...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy