Członkostwo w spółdzielni po zmianach

Ustanie członkostwa

Dodany nowelizacją przepis art. 3 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.) przewiduje ustanie członkostwa w przypadku podjęcia uchwały, o której mowa w art. 241 ust. 1 u.s.m. Ustanie członkostwa osób posiadających lokal na zasadzie prawa odrębnej własności następuje z chwilą, gdy uchwała ta staje się obowiązująca. Powstaje pytanie: czy członkostwo tracą również osoby posiadające spółdzielcze prawo do lokalu? Na to pytanie odpowiedź przynosi art. 241 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym uchwała podjęta w oparciu o art. 241 ust. 1 u.s.m. nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali. Stąd też wniosek, że takie osoby pozostają członkami spółdzielni (art. 3 ust. 1 pkt 1 u.s.m.). Wskazane wyżej przepisy obowiązują od 9 września 2017 r. Natomiast do osób i kwestii ich członkostwa, które nastąpiły przed tą datą, odnosi się art. 4 nowelizacji. Zgodnie z jego treścią, członek spółdzielni, któremu w dniu jej wejścia w życie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni. Powołany przepis jest realizacją wyroku Trybunału Konstytucyjnego, w którym stwierdzono m.in., że art. 3 ust. 1 i 3 u.s.m. w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Tym samym członkostwo osób, które przed nowelizacją wyszły spod reżimu zarządzania w trybie spółdzielczym i założyły wspólnoty mieszkaniowe, ustało.

 

Inne stanowisko zostało zaprezentowane przez Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 10 kwietnia 2018 r. (sygn. akt: I C 25/18). W przedmiotowej sprawie powód był członkiem spółdzielni i posiadał prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. W sprawie bezspornym było, że pozwana spółdzielnia nie realizuje żadnych celów związanych z zaspakajaniem potrzeb mieszkaniowych lub polegających na dostarczaniu lokali o innym przeznaczeniu, a jej główną działalnością jest dostawą ciepła do budynków oraz administrowanie budynkami wspólnot mieszkaniowych, powstałych na skutek wykupu lokali od Agencji Własności Rolnych Skarbu Państwa. Wspólnoty zawierają ze spółdzielnią umowy o administrowanie. Spółdzielnia stała na stanowisku, że w związku z wejściem w życie nowelizacji powód utracił członkostwo. W odpowiedzi, wniósł on pozew, w którym domagał się ustalenia, że jest członkiem pozwanej spółdzielni. Sąd rozstrzygając spór zważył m.in.: Przepis ten (art. 4 nowelizacji) w przypadku powoda zawiera normę wyłączającą jego działanie. Powód po zapoznaniu się z treścią regulacji ma prawo sądzić, że nie odnosi się ona do niego, bo ma odrębną własność swojego lokalu. Ustawodawca nie wprowadził bowiem żadnych innych warunków skutkujących anihilacją tego skutku. Nie zastrzeżono, że prawo odrębnej własności lokalu ma znajdować się w budynku będącym własnością spółdzielni. Skoro zakładamy racjonalność ustawodawcy, to powinniśmy założyć, że to co czyni robi z rozmysłem. Skoro istota nowej regulacji miała usunąć ze spółdzielni mieszkaniowej osoby niezainteresowane jej celem, jakim jest nie tylko dostarczanie substancji mieszkaniowej, ale i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, to powód nie mieści się w tym zamiarze ustawodawcy. Pozwana spółdzielnia ma istotny majątek, większy niż to wskazywał jej prezes […]. To infrastruktura, która ma służyć realizacji szeroko pojętych potrzeb mieszkaniowych jej członków. Może stwarzać możliwości inwestycyjne […]. Z powyższych względów, Sąd uznał, ze powód ma interes prawny w ustaleniu tego, że w dalszym ciągu jest członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej. Mając na uwadze powyższe, sąd pierwszej instancji uznał, że powód miał interes prawny w ustaleniu tego, że w dalszym ciągu jest członkiem spółdzielni.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie wniosła spółdzielnia, która zaskarżyła ww. wyrok w całości, zarzucając mu m.in. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1)    art. 4 nowelizacji w zw. z art. 3 ust. 31 u.s.m., poprzez wadliwą wykładnię tego przepisu polegającą na przyjęciu, że prawo odrębnej własności lokalu przysługujące właścicielowi w nieruchomości tworzącej z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jest tożsame z prawem odrębnej własności lokali, o którym mowa w przepisach u.s.m., co skutkowało jego niewłaściwym zastosowaniem i ustaleniem, że powód jest członkiem spółdzielni,

2)    art. 3 ust. 7 w zw. z art. 26 ust. 1 u.s.m. poprzez jego pominięcie oraz wadliwą wykładnię polegającą na przyjęciu, że członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być osoba posiadająca prawo odrębnej własności lokalu w nieruchomości, w której wyodrębniono wszystkie lokale mieszkalne, podczas gdy ustawa wprost stanowi, że do takich nieruchomości zastosowanie ma ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Sąd Apelacyjny (dalej SA) nie podzielił oceny prawnej roszczenia powoda dokonanej przez sąd pierwszej instancji i wyrokiem z 7 listopada 2018 r. (sygn. akt: I ACa 483/18) zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo o ustalenie członkostwa. W ocenie sądu, zgodnie z art. 4 nowelizacji członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze nie przysługiwało prawo do lokalu w danej spółdzielni mieszkaniowej ani ekspektatywa nabycia takiego prawa, traci z tym dniem, tj. 9 września 2017 r., członkostwo w spółdzielni. Oznacza to, że z mocy prawa członkostwo w spółdzielni utraciły osoby, którym nigdy nie przysługiwało lub już nie przysługiwało: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu, roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu, roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. W konsekwencji osoby, które nie mają interesu polegającego na zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub polegających na dostarczaniu lokali o innym przeznaczeniu przez daną spółdzielnię mieszkaniową – nie mogą być jej członkami. Oznacza to, że członkami spółdzielni mieszkaniowych nie mogą być osoby, takie jak powód, które upatrują swój interes jedynie w innej, tj. w pomocniczej, działalności spółdzielni, jeżeli nie posiadają wyżej wskazanych praw do lokalu w danej spółdzielni. Sąd Apelacyjny wskazał, że jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, wprowadzenie art. 4 miało na celu dostosowanie u.s.m. do wyroków Trybunału Konstytucyjnego, w tym w szczególności wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt: K 60/13) dotyczącego zasad uzyskiwania członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych, a w którym Trybunał Konstytucyjny orzekł m.in., że art. 3 ust. 1 i 3 u.s.m. w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W ww. orzeczeniu Trybunał Konstytucyjny wywiódł cechy – rodzaj interesu, którym powinna legitymować się osoba ubiegająca się o członkostwo w danej spółdzielni z istoty funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, a określonej w przepisie art. 1 u.s.m., gdzie celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Trybunał Konstytucyjny stanął na stanowisku, że dotychczasowe brzmienie art. 3 ust. 1 i 3 u.s.m. pozwalało w praktyce – nieprawidłowo – na przyjęcie i funkcjonowanie w spółdzielni mieszkaniowej osób fizycznych i prawnych bez związku z przysługiwaniem im pr...