Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

11 marca 2019

NR 206 (Marzec 2019)

Czy i kiedy można dokonać ustaleń co do warunków wydzielenia nieruchomości pod drogę publiczną?

0 126

W wyroku z 18 stycznia 2018 roku Sąd Najwyższy (sygn. akt: V CSK 261/17) zajmował się kwestią dopuszczalności i ważności umowy zawartej pomiędzy gminą a inwestorem w zakresie wydzielenia z nieruchomości inwestora działek drogowych oraz ustaleń w zakresie odszkodowania z tego tytułu.

Podstawy prawne odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne

W realiach sprawy gmina wniosła o ustalenie, że jest związana przepisem zawartej z deweloperem umowy, która określała należne deweloperowi odszkodowanie za dwie wydzielone pod drogi publiczne działki. Umowa dotyczyła współfinansowania przez inwestora

WAŻNE!

Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność zarządcy takiej drogi.

prywatnego budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej oraz budowy drogi gminnej z odwodnieniem i oświetleniem. Jako podstawę prawną do zawarcia tego typu umowy wskazano art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność zarządcy takiej drogi. W tym przypadku była to gmina. Przejście prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje jednak, zgodnie z ustawą, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Właśnie uzgodnienia odszkodowania dotyczył badany przepis umowy pomiędzy gminą a deweloperem.

WAŻNE!

Za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje jednak, zgodnie z ustawą, odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. 


Jest to o tyle istotne, że w razie braku porozumienia co do odszkodowania – właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do złożenia wniosku o ustalenie odszkodowania w toku postępowania administracyjnego, według zasad i trybu właściwych dla wywłaszczania nieruchomości.

WAŻNE!

W razie braku porozumienia co do odszkodowania – właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do złożenia wniosku o ustalenie odszkodowania w toku postępowania administracyjnego, według zasad i trybu właściwych dla wywłaszczania nieruchomości. 


Szczegóły umowy gmina–deweloper

Przedmiotowa umowa zawarta była w 2009 roku w związku z inwestycją deweloperską polegającą na budowie 29 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i budynku wielorodzinnego. Zgodnie z badanym zapisem tej umowy, gmina zobowiązała się do przejęcia działek wydzielonych w ramach inwestycji pod drogę publiczną za odszkodowaniem. Odszkodowanie wyliczyć miał rzeczoznawca na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale ustalono, że nie będzie ono wynosić więcej niż 41,66 zł/m2, tj. łącznie 100 000 zł, ponieważ przewidywano wydzielenie działek o powierzchni około 2 630 m2. ­Działki ­zostały wydzielone, a podział zatwierdzony decyzją z 2010 roku. Ostatecznie powierzchnia działek przeznaczonych pod drogę gminną wyniosła 2004 m2, a rzeczoznawca ustalił ich wartość na 167 715 zł. Zarządzeniem wójta gminy wypłacono jednak jedynie 77 170,00 zł, a pomiędzy stronami powstał spór co do interpretacji przywołanego zapisu umowy.

Postępowania administracyjne i cywilne wyjaśniające zapis umowy

W rezultacie inwestor wszczął postępowanie administracyjne, a decyzją z 2014 roku starosta ustalił odszkodowania w wysokości aż 760 170 zł. W odwołaniu od tej decyzji gmina wskazała, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarła z inwestorem umowę, w której ustalono wysokość należnego mu odszkodowania za działki wydzielone pod drogi publiczne. Starosta zawiesił postępowanie do czasu rozstrzygnięcia sporu dotyczącego zapisów umowy, ale Wojewoda za aprobatą Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego uchylił postanowienie zawieszające.

WAŻNE!

Przesłanką powództwa o ustalenie, opartego na art. 189 k.p.c., jest tzw. interes prawny powoda oraz istnienie lub nieistnienie wskazane w pozwie stosunku prawnego lub prawa. 

Równolegle prowadzono postępowanie cywilne zmierzające do ustalenia obowiązywania rzeczonej umowy w zakresie ustalenia odszkodowania. Analizowane orzeczenie zapadło w specyficznej sprawie o ustalenie. Przesłanką powództwa o ustalenie, opartego na art. 189 k.p.c., jest tzw. interes prawny powoda oraz istnienie lub nieistnienie wskazane w pozwie stosunku prawnego lub prawa. Przyjmuje się, że interes prawny nie wystąpi, jeżeli zainteresowany może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw. Niezależnie od tego, czy jest to na drodze sądowej, czy w postępowaniu administracyjnym.

UWAGA!

Interes prawny nie wystąpi, jeżeli zainteresowany może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw.

Rozstrzygnięcie sądu I instancji

Sąd okręgowy, jako sąd I instancji, doszedł do przekonania, że gminie w omawianej sprawie wspomniany interes prawny nie przysługuje, ponieważ gmina może dochodzić swoich praw w postępowaniu administracyjnym dotyczą...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy