Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

25 lutego 2020

NR 216 (Luty 2020)

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może narzucić dobór stolarki stanowiącej część składową lokalu?

80

Zakres dopuszczalnej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w uprawnienia właścicieli do samodzielnego decydowania o sposobie wykończenia należących do nich lokali był przedmiotem rozważań Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawie zakończonej wyrokiem z 26 kwietnia 2019 roku (sygn. akt I ACa 725/18).

Zaskarżony został szereg uchwał wspólnoty mieszkaniowej, które podjęto na rocznym zebraniu członków. Powódka zaskarżyła uchwały w sprawie:

  • przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego wspólnoty;
  • udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty;
  • przyznania nagród dla zarządu wspólnoty za pracę;
  • przyjęcia planu finansowego wspólnoty;
  • zatwierdzenia planu remontów;
  • wysokości zaliczki na fundusz remontowy;
  • ochrony zabytkowego charakteru kamienicy;
  • dzierżawy od władz dzielnicy terenu wokół budynku na okres trzech lat i na ustalonych uchwałą warunkach w celu urządzenia terenów zielonych służących do rekreacji, wypoczynku i integracji mieszkańców budynku;
  • sposobu dostarczania korespondencji (dopuszczenie doręczeń pism od wspólnoty do skrzynek pocztowych za pośrednictwem administratora lub fakultatywnie doręczeń drogą elektroniczną).

Zaskarżając szereg uchwał podjętych na zebraniu powódka wniosła o stwierdzenie ich nieistnienia lub ewentualnie o ich uchylenie. Za pierwszym razem sąd okręgowy oddalił powództwo w całości, jednak w wyniku apelacji powódki wyrok został częściowo zmieniony. Uchylono uchwałę dotyczącą zaliczek na fundusz remontowy, a w odniesieniu do uchwał w sprawie ochrony zabytkowego charakteru kamienicy, dzierżawy terenu wokół budynku oraz sposobu dostarczania korespondencji sprawę przekazano sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Ustalenia w postępowaniu sądowym

W toku ponownego rozpoznania sprawy ustalono, że powódka jest właścicielką 2 lokali niemieszkalnych i pomieszczeń przynależnych, o łącznej powierzchni ponad 296 m2. Z wykorzystaniem swojej nieruchomości powódka prowadzi prywatne przedszkole, a budynek, w którym to przedszkole jest prowadzone, wpisano do gminnej ewidencji zabytków. Z uwagi na upływ czasu budynek niszczeje, w związku z czym wspólnota przygotowując się do przeprowadzenia remontu, wystąpiła i uzyskała zalecenia konserwatorskie do remontu elewacji, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej oraz remontu klatek schodowych. Remont powiązany był z uchwałą o ochronie zabytkowego charakteru kamienicy. W uchwale tej wspólnota, mając na celu przywrócenie oryginalnego charakteru kamienicy, zobowiązała mieszkańców i użytkowników lokali do przestrzegania zaleceń konserwatorskich, w tym zachowania oryginalnego podziału, kolorystyki, materiału oraz rozmiaru stolarki okiennej i drzwiowej. Ewentualna wymiana stolarki miała, zgodnie z uchwałą, polegać na odtworzeniu lub przywróceniu oryginalnego podziału oraz zastosowania oryginalnych okuć.

Uwaga!

Wspólnota przygotowując się do przeprowadzenia remontu wystąpiła i uzyskała zalecenia konserwatorskie do remontu elewacji, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej oraz remontu klatek schodowych.


Powódka twierdziła, że uchwały są sprzeczne z prawem i mają na celu szykanowanie jej oraz jej działalności i utrudnianie dostępu do dokumentacji wspólnoty. W szczególności zarzuty skierowane były przeciwko uchwale o ochronie zabytkowego charakteru kamienicy. Powódka wskazała, że w jej ocenie niejasne były przyczyny jej podjęcia. W ocenie powódki wystarczające w tym zakresie są przepisy prawa budowlanego, a tak daleko idąca uchwała stanowić może nieuprawnioną ingerencję w prawo własności. Jakkolwiek sąd nie podzielił zarzutów w zakresie szykanowania powódki i niejasnych powodów podjęcia uchwały zgodził się, że jest ona niezgodna z prawem i narusza interesy członków wspólnoty.

Rozstrzygnięcie sądu

Nakazanie uchwałą właścicielom lokali, w razie wymiany stolarki, odtworzenia lub przywrócenia oryginalnego podziału oraz zastosowania okuć nawiązujących do oryginalnych, stosownie do zaleceń konserwatora zabytków, ingeruje w prawo własności powódki, tj. narusza art. 140 Kodeksu cywilnego. Zalecenia konserwatora zabytków zawierają wytyczne co do ewentualnej wymiany stolarki i nie są powiązane z jakimkolwiek przymusem. Nie mają charakteru decyzji administracyjnej, a więc nie mają charakteru wiążącego lub bezwzględnie obowiązującego. Prawo budowlane zapewnia w tym zakresie ochronę obiektu i nie powinno być powielane w treści uchwały. Sąd wskazał, że remont budynku ujętego w gminnej ewidencji zabytków, polegający na wymianie stolarki, podlegać będzie zgłoszeniu do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, a ewentualna niezgodność remontu z zabytkowym charakterem nieruchomości, wyrażająca się sprzecznością z wytycznymi konserwatora, powinna spowodować sprzeciw organu co do dokonanego zgłoszenia i zablokować zaplanowane prace remontowe. Uchwała ograniczyła prawo własności powódki, zobowiązując ją do zastosowania stolarki nieekonomicznej lub niezgodnej z jej poczuciem estetyki oraz wkroczyła w kompetencje organu administracji. Wspólnota nie może decydować za właściciela. Dlatego też sąd okręgowy z...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy