Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

20 listopada 2019

NR 213 (Listopad 2019)

Czy wspólnota mieszkaniowa, w której znajdują się wyłącznie lokale użytkowe, może być zwolniona z podatku dochodowego?

0 23

Gdy otrzymywane przez wspólnotę środki pieniężne z tytułu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy są uzyskane wyłącznie z gospodarki lokalami użytkowymi, a nie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i środki te są przeznaczane na cele związane z utrzymaniem lokali użytkowych, a nie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wtedy nie stosuje się zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych*.

 

*Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2019 r. (sygnatura: 0111-KDIB2-3.4010.134.2019.3.HK)

Wątpliwości podatkowe wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa, o której będzie mowa, w rozumieniu przepisów ustawy o własności ­lokali jest dużą wspólnotą mieszkaniową, w której znajdują się lokale użytkowe. Lokale te nie są własnością wspólnoty. Każdy z tych lokali jest własnością osób fizycznych lub prawnych, które w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują te lokale bądź korzystają z nich osobiście. Wspólnota nie uzyskuje żadnych korzyści z faktu istnienia w niej lokali użytkowych. Właściciele uiszczają zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posiadanego udziału.

W 2014 r. wspólnota mieszkaniowa uchwałą podjęła decyzję o wzroście stawki funduszu remontowego, żeby zgromadzić środki na przeprowadzenie kapitalnego remontu wspólnoty.

Od roku 2014 w CIT-8 wykazywany był dochód wspólnoty zwolniony z podatku oraz dochód niezwolniony z tytułu pożytku.

W roku 2019 r. urząd skarbowy zwrócił się do wspólnoty o korekty CIT-8 za lata 2013–2018, twierdząc, że nie jest ona zwolniona z podatku od dochodu. Wspólnota wskazała, że płacone przez właścicieli zaliczki zostają w całości przekazane na utrzymanie zasobów.
Opodatkowanie podatkiem dochodowym zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty oraz funduszu remontowego spowodowałoby, że zaliczki te w ekonomicznym sensie byłyby mniejsze. Wtedy wspólnota poniosłaby stratę.

Pomimo gromadzenia środków wspólnota musiała zaciągnąć kredyt remontowy. W budynku nie były prowadzone żadne prace remontowe od ponad 30 lat, a koszt remontu był znaczny.

Każdy z właścicieli lokali użytkowych we własnym zakresie odprowadza do urzędu skarbowego należne podatki wynikające z prowadzonej działalności.

ważne!

Opodatkowanie podatkiem dochodowym zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnoty oraz funduszu remontowego spowodowałoby, że zaliczki te w ekonomicznym sensie byłyby mniejsze. Wtedy wspólnota poniosłaby stratę. 

Wspólnota wskazała, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy na podstawie podjętych uchwał, proporcjonalnie do posiadanego udziału.

W związku z tym zadano organowi podatkowemu pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa, która zgodnie z treścią księgi wieczystej obejmuje budynek ­mieszkalny, w którym znajdują się wyłącznie lokale użytkowe, może być zwolniona z podatku od dochodu?

W opinii samej wspólnoty, w której znajdują się wyłącznie lokale użytkowe będące własnością osób fizycznych lub prawnych, powinna być ona zwolniona z podatku od dochodu, ponieważ wszystkie dochody pochodzące z płaconych zaliczek przez właścicieli przekazane są w całości na bieżące utrzymanie budynku. Wspólnota nie pobiera żadnych pożytków ani korzyści z faktu istnienia w niej lokali użytkowych.

Stanowisko organu podatkowego

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, jest zobowiązany utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in.1:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z kolei, z art. 7 ust. 2 ww. ustawy wynika, że dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zawarty jest otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy. Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym prz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy