Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

22 listopada 2018

NR 201 (Listopad 2018)

Do głosowania na zebraniu właścicieli konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe. Udzielenie zarządowi absolutorium.

0 13

Wydając wyrok z 9 lutego 2018 roku, sąd apelacyjny w Warszawie (sygn. akt: I ACa 1933/16) zajmował się dość często poruszaną kwestią umocowania do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania w sprawach wspólnoty mieszkaniowej za pośrednictwem pełnomocnika. Jakkolwiek nie to miało ostatecznie wpływ na wynik sprawy, warto zwrócić uwagę na ten jej aspekt.


W analizowanej sprawie powódka, będąca członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wniosła o ustalenie nieistnienia lub uchylenie uchwał wspólnoty w sprawie: (1) przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty; (2) przyznania nagród zarządowi w łącznej wysokości 6000 zł; (3) przyjęcia planu finansowego wspólnoty na rok 2014; (4) zatwierdzenia planu remontów na rok 2014; (5) wysokości zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 4,50 zł/m2; (6) ochrony zabytkowego charakteru kamienicy;  (7) dzierżawy terenu wokół budynku; (8) sposobu dostarczania korespondencji w ramach wspólnoty. 

Wspólnota wnosiła o oddalenie powództwa w całości.

Skuteczność podjęcia uchwał

Uchwały zostały podjęte na drugim zebraniu właścicieli, które było wynikiem zawieszenia głosowania do czasu wyjaśnienia wniesionych przez właścicieli uwag i zastrzeżeń dotyczących przekazanych rozliczeń. 

Po głosowaniu wszystkie zaskarżone uchwały uzyskały odpowiednią większość (ok. 60% głosów) i zostały przyjęte. Powódka, otrzymawszy informację o podjęciu uchwał – 
zaskarżyła je, kwestionując samą skuteczność ich podjęcia i żądając ustalenia ich nieistnienia. Ewentualnie uchylenie uchwał na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali z uwagi na to, że naruszają one zasady prawidłowego gospodarowania i słuszny interes powódki.

Uchwały nieistniejące

Z postawionymi zarzutami nie zgodził się sąd okręgowy. W pierwszej kolejności wskazał, że w sprawie nie występują przesłanki do uznania uchwał za tak zwane uchwały nieistniejące. Za takie można bowiem uznać uchwały dotknięte najpoważniejszymi wadami wykluczającymi możliwość uznania, że w ogóle doszło do wyrażenia oświadczenia woli osób uprawnionych. W niniejszej sprawie sąd wskazał, że uchwały uzyskały odpowiednią większość, a zatem doszło do ich prawidłowego podjęcia i nie ma podstaw do przyjęcia, że nie istnieją. Sąd nie zgodził się z zarzutem powódki, która nieistnienia uchwał upatrywała w niewłaściwym – w jej ocenie – umocowaniu jednego z głosujących na podstawie pełnomocnictwa. Sąd okręgowy uznał, że głosując miał on prawidłowe pełnomocnictwo rodzajowe.

Postępowanie przed sądem okręgowym

Sąd nie znalazł też podstaw do uchylenia uchwał. Uchwała o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego i udzieleniu absolutorium podjęta została po przedstawieniu współwłaścicielom odpowiedniej dokumentacji i udzieleniu wyczerpujących odpowiedzi na podnoszone wątpliwości. W obliczu dowodów odmienne twierdzenia powódki w tym zakresie uznano za nieudowodnione. Sąd nie dopatrzył się również podstaw do uchylenia uchwały zatwierdzającej plan remontów na 2014 rok, gdzie powódka wskazywała, że z uwagi na trudną sytuację materialną wspólnoty narusza ona zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością. Niemniej sąd nie zgodził się z zarzutami merytorycznymi powódki. Audyt remontowy i przesłuchani świadkowie pozwolili na jednoznaczne ustalenie, że budynek wymagał szeroko zakrojonych prac remontowych, a ich zaniechanie groziło wyrządzeniem szkody wspólnocie.

Sąd uznał ponadto, że zaskarżone uchwały nie naruszają zasad prawidłowego gospodarowania i nie są krzywdzące dla powódki. Jej subiektywne przekonanie w tym zakresie nie uzasadnia ich uchylenia. Naruszenie interesu skarżącego uchwałę współwłaściciela musi mieć bowiem charakter obiektywny, oceniany m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dopiero znaczna dysproporcja pomiędzy ochroną inter...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy