Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

22 listopada 2018

NR 201 (Listopad 2018)

Do głosowania na zebraniu właścicieli konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe. Udzielenie zarządowi absolutorium.

317

Wydając wyrok z 9 lutego 2018 roku, sąd apelacyjny w Warszawie (sygn. akt: I ACa 1933/16) zajmował się dość często poruszaną kwestią umocowania do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania w sprawach wspólnoty mieszkaniowej za pośrednictwem pełnomocnika. Jakkolwiek nie to miało ostatecznie wpływ na wynik sprawy, warto zwrócić uwagę na ten jej aspekt.


W analizowanej sprawie powódka, będąca członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wniosła o ustalenie nieistnienia lub uchylenie uchwał wspólnoty w sprawie: (1) przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty; (2) przyznania nagród zarządowi w łącznej wysokości 6000 zł; (3) przyjęcia planu finansowego wspólnoty na rok 2014; (4) zatwierdzenia planu remontów na rok 2014; (5) wysokości zaliczki na fundusz remontowy w kwocie 4,50 zł/m2; (6) ochrony zabytkowego charakteru kamienicy;  (7) dzierżawy terenu wokół budynku; (8) sposobu dostarczania korespondencji w ramach wspólnoty. 

Wspólnota wnosiła o oddalenie powództwa w całości.

Skuteczność podjęcia uchwał

Uchwały zostały podjęte na drugim zebraniu właścicieli, które było wynikiem zawieszenia głosowania do czasu wyjaśnienia wniesionych przez właścicieli uwag i zastrzeżeń dotyczących przekazanych rozliczeń. 

Po głosowaniu wszystkie zaskarżone uchwały uzyskały odpowiednią większość (ok. 60% głosów) i zostały przyjęte. Powódka, otrzymawszy informację o podjęciu uchwał – 
zaskarżyła je, kwestionując samą skuteczność ich podjęcia i żądając ustalenia ich nieistnienia. Ewentualnie uchylenie uchwał na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali z uwagi na to, że naruszają one zasady prawidłowego gospodarowania i słuszny interes powódki.

Uchwały nieistniejące

Z postawionymi zarzutami nie zgodził się sąd okręgowy. W pierwszej kolejności wskazał, że w sprawie nie występują przesłanki do uznania uchwał za tak zwane uchwały nieistniejące. Za takie można bowiem uznać uchwały dotknięte najpoważniejszymi wadami wykluczającymi możliwość uznania, że w ogóle doszło do wyrażenia oświadczenia woli osób uprawnionych. W niniejszej sprawie sąd wskazał, że uchwały uzyskały odpowiednią większość, a zatem doszło do ich prawidłowego podjęcia i nie ma podstaw do przyjęcia, że nie istnieją. Sąd nie zgodził się z zarzutem powódki, która nieistnienia uchwał upatrywała w niewłaściwym – w jej ocenie – umocowaniu jednego z głosujących na podstawie pełnomocnictwa. Sąd okręgowy uznał, że głosując miał on prawidłowe pełnomocnictwo rodzajowe.

Postępowanie przed sądem okręgowym

Sąd nie znalazł też podstaw do uchylenia uchwał. Uchwała o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego i udzieleniu absolutorium podjęta została po przedstawieniu współwłaścicielom odpowiedniej dokumentacji i udzieleniu wyczerpujących odpowiedzi na podnoszone wątpliwości. W obliczu dowodów odmienne twierdzenia powódki w tym zakresie uznano za nieudowodnione. Sąd nie dopatrzył się również podstaw do uchylenia uchwały zatwierdzającej plan remontów na 2014 rok, gdzie powódka wskazywała, że z uwagi na trudną sytuację materialną wspólnoty narusza ona zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością. Niemniej sąd nie zgodził się z zarzutami merytorycznymi powódki. Audyt remontowy i przesłuchani świadkowie pozwolili na jednoznaczne ustalenie, że budynek wymagał szeroko zakrojonych prac remontowych, a ich zaniechanie groziło wyrządzeniem szkody wspólnocie.

Sąd uznał ponadto, że zaskarżone uchwały nie naruszają zasad prawidłowego gospodarowania i nie są krzywdzące dla powódki. Jej subiektywne przekonanie w tym zakresie nie uzasadnia ich uchylenia. Naruszenie interesu skarżącego uchwałę współwłaściciela musi mieć bowiem charakter obiektywny, oceniany m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dopiero znaczna dysproporcja pomiędzy ochroną interesu właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą pozwala na jej uchylenie.

Skuteczna apelacja w sprawie części uchwał

Pomimo dość kategorycznej oceny powództwa przez sąd okręgowy, apelacja powódki skierowana już tylko co do niektórych z zaskarżonych uchwał (nie wniesiono apelacji co do uchwał dotyczących nagród dla zarządu i planu finansowego na 2014 rok) okazała się częściowo skuteczna i doprowadziła do uchylenia uchwały w sprawie zaliczek na fundusz remontowy, a w sprawie uchwał o ochronie zabytkowego charakteru kamienicy, dzierżawy terenu wokół budynku i korespondencji wewnętrznej sąd apelacyjny przekazał sprawę sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania wynikało z braków w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Sąd okręgowy nie odniósł się bowiem do wszystkich zarzutów stawianych przez powódkę w odniesieniu do wskazanych uchwał. W uzasadnieniu nie zawarto rozważań w tej materii, a przez to zaskarżony w wyrok nie poddawał się tzw. kontroli instancyjnej i musiał w tym zakresie zostać uchylony i przekazany do ponownego rozpoznania.

UWAGA!
Do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania konieczne jest dysponowanie odpowiednim pełnomocnictwem rodzajowym. 

Pełnomocnictwo ogólne a pełnomocnictwo rodzajowe

W odróżnieniu od sądu okręgowego, sąd apelacyjny dopatrzył się jednak uchybień w sposobie przeprowadzenia zebrania właścicieli. Wskazane przez powódkę pełnomocnictwo rzeczywiście nie było odpowiednie do udziału w zebraniu i głosowaniu nad uchwałami wspólnoty. Sąd okręgowy słusznie wskazał, że do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania konieczne jest dysponowanie odpowiednim pełnomocnictwem rodzajowym. Głosujący dysponował dokumentem pełnomocnictwa od swojego mocodawcy, ale nie było to pełnomocnictwo rodzajowe. Sąd wyjaśnił, że ustawa o własności lokali nie definiuje kwestii pełnomocnictwa w sposób szczególny w porównaniu do ogólnych reguł Kodeksu cywilnego. Chociaż Kodeks nie definiuje pełnomocnictwa rodzajowego przyjmuje się, że od pełnomocnictwa ogólnego różni je zakres umocowania. Pełnomocnictwo ogólne nie określa czynności prawnych, do których pełnomocnik został umocowany. Pełnomocnictwo rodzajowe z kolei powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umoco...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy