Głosowanie nad uchwałami w formie elektronicznej, bez konieczności podjęcia wcześniejszej uchwały całej wspólnoty

Chciałbyś dowiedzieć się więcej? Koniecznie przeczytaj artykuł: Zasady podwyższania czynszu najmu lokali

Jaki był stan faktyczny

Powód jest członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Ze względu na liczbę lokali w budynku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy rozdziału 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (dalej: u.w.l.).

Postanowieniem z dnia 23 listopada 2018 r. ustanowiono zarządcę przymusowego wspólnoty, którego upoważniono do wykonywania czynności zwykłego zarządu, w tym remontów i konserwacji budynku. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia nie wskazywano konkretnych prac, jakie należałoby wykonać, uczestnicy postępowania zwracali uwagę na potrzebę podjęcia niezbędnych i pilnych czynności.

W sprawie stanu technicznego nieruchomości, jej wad konstrukcyjnych i technicznych oraz konieczności wykonania niezbędnych prac remontowych toczyło się wiele postępowań sądowych dotyczących uchwał podejmowanych w tym przedmiocie oraz postępowań administracyjnych dotyczących zakresu koniecznych prac, w których wydawano różne decyzje – opisane m.in. w pismach procesowych stron złożonych w omawianej sprawie i wcześniejszej sprawie, która toczyła się przed sądem okręgowym.

Już w 2011 r. pozwana wspólnota podejmowała uchwały, których przedmiotem miało być wykonanie odpowiedniej dokumentacji w celu wykonania prac naprawczych dotyczących wad budynku.

W czerwcu 2019 r. opracowano ekspertyzę zalecającą wymianę stropów z drewnianych na żelbetowe, naprawę murów ceglanych i wykonanie ich hydroizolacji poziomej. W związku z prowadzonym postępowaniem inspektorat nadzoru budowlanego w listopadzie 2019 r. zobowiązywał zarządcę do uzupełnienia tej ekspertyzy o rozwiązania projektowe dotyczące zalecanych w niej prac.

Kolejność podejmowanych uchwał

W styczniu 2020 r. poddano pod głosowanie trzy uchwały dotyczące planu gospodarczego wspólnoty, zaliczek na koszty zarządu oraz przyjęcia regulaminu funduszu remontowego. Wyrokiem sądu okręgowego uchwały te zostały uznane za nieistniejące ze względu na zastrzeżenia co do trybu, w jakim zostały przyjęte.

Zanim uchwały te uznano za nieistniejące, na podstawie umowy z dnia 4 lutego 2020 r., zarządca zlecił wykonanie projektu remontu i kosztorysu inwestorskiego naprawy ścian, stropów i izolacji poziomej ścian piwnic oraz wykonanie ekspertyzy technicznej po wykonaniu prac. Wyboru projektanta dokonano spośród kilku ofert, z których wybrana była najtańsza.

Pismem z dnia 12 maja 2021 r. zarządca przymusowy zawiadomił członków wspólnoty o konieczności głosowania nad podobnymi uchwałami co objęte wyrokiem, zawierając w treści zawiadomienia projekty tych uchwał oraz wskazując, że głosowanie odbywa się przez parafowanie w odpowiednim „okienku”, w którym oddający głos głosuje na TAK lub na NIE. Pismo to po oddaniu głosu miało zostać dostarczone do biura zarządcy lub zeskanowane i odesłane na jego adres mailowy. Głosowanie było również możliwe drogą internetową przez zakładkę na stronie internetowej zarządcy. Jednocześnie poinformowano, że nie ma możliwości podjęcia uchwał na zebraniu z uwagi na sytuację epidemiologiczną (w tym czasie ogłoszono już stan epidemii na terenie całego kraju).

Decyzji o takim trybie głosowania nie poprzedziła odrębna uchwała wspólnoty.

Zakres podjętych uchwał

Pierwsza uchwała przewidywała, że w ramach planu gospodarczego na 2021 r. zostaną wykonane prace remontowe:

• zgodne z projektem technicznym i kosztorysem inwestorskim wykonanym na zlecenie, chyba że po analizie ofert uda się ten koszt obniżyć; w uchwale wskazano, że kosztorys inwestorski został wyliczony na 72 257 zł netto w zakresie elewacji i 204 470 zł netto w zakresie wzmocnienia stropów,
• zgodnie z wezwaniem inspektora nadzoru budowlane...