Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

1 marca 2022

NR 236 (Luty 2022)

Głosowanie nad uchwałami w formie elektronicznej, bez konieczności podjęcia wcześniejszej uchwały całej wspólnoty

0 843

Żaden przepis ustawy o własności lokali nie zakazuje głosowania nad uchwałami w formie elektronicznej; zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego konieczne jest jedynie, aby oświadczenie głosującego członka wspólnoty przybrało formę ujawniającą jego wolę co do tego, w jaki sposób głosuje, w sposób dostateczny.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie – I Wydział Cywilny z dnia 22 października 2021 r. (sygn. akt: I C 619/21)

Jaki był stan faktyczny

Powód jest członkiem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Ze względu na liczbę lokali w budynku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy rozdziału 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (dalej: u.w.l.).

Postanowieniem z dnia 23 listopada 2018 r. ustanowiono zarządcę przymusowego wspólnoty, którego upoważniono do wykonywania czynności zwykłego zarządu, w tym remontów i konserwacji budynku. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia nie wskazywano konkretnych prac, jakie należałoby wykonać, uczestnicy postępowania zwracali uwagę na potrzebę podjęcia niezbędnych i pilnych czynności.

POLECAMY

W sprawie stanu technicznego nieruchomości, jej wad konstrukcyjnych i technicznych oraz konieczności wykonania niezbędnych prac remontowych toczyło się wiele postępowań sądowych dotyczących uchwał podejmowanych w tym przedmiocie oraz postępowań administracyjnych dotyczących zakresu koniecznych prac, w których wydawano różne decyzje – opisane m.in. w pismach procesowych stron złożonych w omawianej sprawie i wcześniejszej sprawie, która toczyła się przed sądem okręgowym.

Już w 2011 r. pozwana wspólnota podejmowała uchwały, których przedmiotem miało być wykonanie odpowiedniej dokumentacji w celu wykonania prac naprawczych dotyczących wad budynku.

W czerwcu 2019 r. opracowano ekspertyzę zalecającą wymianę stropów z drewnianych na żelbetowe, naprawę murów ceglanych i wykonanie ich hydroizolacji poziomej. W związku z prowadzonym postępowaniem inspektorat nadzoru budowlanego w listopadzie 2019 r. zobowiązywał zarządcę do uzupełnienia tej ekspertyzy o rozwiązania projektowe dotyczące zalecanych w niej prac.

Kolejność podejmowanych uchwał

W styczniu 2020 r. poddano pod głosowanie trzy uchwały dotyczące planu gospodarczego wspólnoty, zaliczek na koszty zarządu oraz przyjęcia regulaminu funduszu remontowego. Wyrokiem sądu okręgowego uchwały te zostały uznane za nieistniejące ze względu na zastrzeżenia co do trybu, w jakim zostały przyjęte.

Zanim uchwały te uznano za nieistniejące, na podstawie umowy z dnia 4 lutego 2020 r., zarządca zlecił wykonanie projektu remontu i kosztorysu inwestorskiego naprawy ścian, stropów i izolacji poziomej ścian piwnic oraz wykonanie ekspertyzy technicznej po wykonaniu prac. Wyboru projektanta dokonano spośród kilku ofert, z których wybrana była najtańsza.

Pismem z dnia 12 maja 2021 r. zarządca przymusowy zawiadomił członków wspólnoty o konieczności głosowania nad podobnymi uchwałami co objęte wyrokiem, zawierając w treści zawiadomienia projekty tych uchwał oraz wskazując, że głosowanie odbywa się przez parafowanie w odpowiednim „okienku”, w którym oddający głos głosuje na TAK lub na NIE. Pismo to po oddaniu głosu miało zostać dostarczone do biura zarządcy lub zeskanowane i odesłane na jego adres mailowy. Głosowanie było również możliwe drogą internetową przez zakładkę na stronie internetowej zarządcy. Jednocześnie poinformowano, że nie ma możliwości podjęcia uchwał na zebraniu z uwagi na sytuację epidemiologiczną (w tym czasie ogłoszono już stan epidemii na terenie całego kraju).

Decyzji o takim trybie głosowania nie poprzedziła odrębna uchwała wspólnoty.

Zakres podjętych uchwał

Pierwsza uchwała przewidywała, że w ramach planu gospodarczego na 2021 r. zostaną wykonane prace remontowe:

  • zgodne z projektem technicznym i kosztorysem inwestorskim wykonanym na zlecenie, chyba że po analizie ofert uda się ten koszt obniżyć; w uchwale wskazano, że kosztorys inwestorski został wyliczony na 72 257 zł netto w zakresie elewacji i 204 470 zł netto w zakresie wzmocnienia stropów,
  • zgodnie z wezwaniem inspektora nadzoru budowlanego z 21 listopada 2019 r.,
  • wspólnota będzie partycypować w budowie wiaty śmietnikowej za kwotę ok. 7490 zł,
    przy czym wszystkie prace zostaną wykonane w ramach środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Druga uchwała ustalała zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w wysokości odniesionej do powierzchni (eksploatacja – 0,65 zł/m2, konserwacja – 0,25 zł/m2, fundusz remontowy – 1,50 zł/m2, zarządca – 0,50 zł/m2).

Trzecia uchwała dotyczyła przyjęcia regulaminu funduszu remontowego. W regulaminie wskazano, że fundusz tworzy się na podstawie przepisu ustawy o własności lokali, z wpłat współwłaścicieli, a stanowi on własność wspólnoty.

W czerwcu 2021 r. zarządca zawiadomił członków wspólnoty o podjęciu zaskarżonych uchwał, podając wyniki głosowania w przeliczeniu na ułamki dziesiętne.

Objęta jedną z uchwał wiata śmietnikowa ma powstać na terenie nieruchomości gminy, którą pozwana wspólnota wraz z wieloma innymi podmiotami od wielu lat współdzierżawi od gminy w celu pozbywania się odpadów komunalnych. Dzierżawcy porozumieli się przy tym, że koszty budowy i utrzymania wiaty zostaną pokryte proporcjonalnie do liczby lokali, jakimi dysponują zainteresowane podmioty.
Decyzją z dnia 19 lipca 2021 r. organ nadzoru budowlanego nałożył na wspólnotę mieszkaniową obowiązek usunięcia nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego budynku stwierdzonych w ekspertyzie technicznej z czerwca 2019 r. przez zrealizowanie konkretnie wskazanych robót w określonych decyzją terminach.

Żądania powoda

Osoba fizyczna wystąpiła przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z pozwem, w którym zażądała ustalenia nieistnienia lub uchylenia trzech uchwał podjętych przez wspólnotę, której jest członkiem. W uzasadnieniu tego żądania wskazała, że:

  • uchwały zostały podjęte w trybie elektronicznego zbierania głosów, ale bez uprzedniego podjęcia uchwały o takim zbieraniu głosów,
  • jedna z uchwał pozostaje w sprzeczności z poprzednimi uchwałami dotyczącymi prac remontowych, co narusza prawa nabyte przez powoda na ich podstawie, a ponadto ma liczne wady prawne, przez co nie jest wystarczająco uszczegółowiona,
  • kolejna uchwała bezpodstawnie wprowadza obowiązek partycypacji w budowie i utrzymaniu wiaty, która ma być postawiona na terenie nienależącym do wspólnoty,
  • następna uchwała nie została poprzedzona rozliczeniem kosztów zarządu za rok poprzedni, wprowadziła zaliczki na fundusz remontowy bez wskazania celu, na jaki mają być gromadzone środki, a ponadto wysokość zaliczek uzależniła od powierzchni lokali zamiast od wysokości udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom w nieruchomości wspólnej,
  • ostatnia zaskarżona uchwała przyjęła regulamin funduszu remontowego, wprowadzając niezgodną z prawem zasadę, że środki na tym funduszu stanowią własność wspólnoty.

Pozwana wspólnota żądała oddalenia powództwa, wskazując, że ww. uchwały zostały podjęte zgodnie z prawem i nie naruszają zasad prawidłowego zarządu lub interesów współwłaścicieli.

Stanowisko sądu okręgowego

Zgodnie z art. 1481 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) sąd może rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym m.in. wtedy, gdy po złożeniu przez strony pism procesowych i dokumentów uzna – mając na względzie całokształt przytoczonych twierdzeń i zgłoszonych wniosków dowodowych – że ­przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne, a strony w pierwszych pismach procesowych nie zgłosiły wniosku o jej przeprowadzenie.

Strony pozostawały w sporze wyłącznie co do oceny faktów i wynikających z nich wniosków w kontekście tego, czy zaskarżone uchwały rzeczywiście zostały podjęte – w kontekście żądania ustalenia ich nieistnienia, względnie tego, czy naruszają prawo, zasady prawidłowego zarządu lub uzasadniony interes współwłaścicieli. Z tego względu pominięto wnioski stron o przesłuchanie świadków np. w sprawie wydawania przez organy nadzoru budowlanego różnych decyzji czy też potrzeby remontu – skoro nie ulegało wątpliwości, że decyzje te były różne, istnieje potrzeba remontu, a strony pozostają w sporze wyłącznie co do jego zakresu lub sposobu – a ponadto o dołączanie dokumentów z akt innych postępowań – skoro nie było sporu co do tego, że takie się toczyły, jak również tego, że nie dotyczyły zaskarżonych uchwał.

Ponieważ żadna ze stron w pierwszych pismach procesowych nie zgłosiła wniosku o przeprowadzenie rozprawy, w ocenie sądu możliwe było rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.

Powód żądał ustalenia nieistnienia zaskarżonych uchwał, ewentualnie ich uchylenia.

Można domagać się stwierdzenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego (lub prawa), jeżeli strona ma w tym interes prawny, tj. obiektywną potrzebę usunięcia wątpliwości lub niepewności co do istnienia bądź charakteru stosunku łączącego ją z inną stroną. Przyjmuje się również, że interesu w wytoczeniu powództwa o ustalenie nie ma, jeżeli swój cel strona może osiągnąć, formułując dalej idące żądanie, które będzie czynić zadość jej potrzebom (art. 189 k.p.c.).

Uwaga

Można domagać się stwierdzenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego (lub prawa), jeżeli strona ma w tym interes prawny, tj. obiektywną potrzebę usunięcia wątpliwości lub niepewności co do istnienia bądź charakteru stosunku łączącego ją z inną stroną. Przyjmuje się również, że interesu w wytoczeniu powództwa o ustalenie nie ma, ­jeżeli swój cel strona może osiągnąć, formułując dalej idące żądanie, które będzie czynić zadość jej potrzebom (art. 189 k.p.c.). 


Zgodnie natomiast z art. 25 ustawy o własności lokalu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Do wytoczenia takiego powództwa przewidziano przy tym termin 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 2 u.w.l.).
 

Uwaga

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.


W konsekwencji interes prawny w żądaniu ustalenia istnienia lub nieistnienia uchwały wspólnoty pojawia się wówczas, gdy dotyka ona sfery prawnej właścicieli i zachodzi konieczność wyeliminowania sporu lub niepewności co do tego, czy dana uchwała rzeczywiście została podjęta, czy to z uwagi na to, że nie uzyskała wymaganej liczby głosów, czy dlatego, że nie podjęły jej osoby uprawnione do głosowania. Nie ma natomiast takiego interesu, jeżeli możliwe jest uchylenie uchwały z przyczyn wskazanych w art. 25 u.w.l.

Powód podważał skuteczność podjęcia zaskarżonych uchwał ze względu na procedurę głosowania, zatem miał interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie ich nieistnienia, co nie przesądzało, czy może zostać ono uwzględnione.

Do rozważenia pozostawało zatem, czy zaskarżone uchwały rzeczywiście nie zostały podjęte, a w przypadku ustalenia, że zostały przyjęte, oddalenie powództwa o ustalenie/rozstrzygnięcie, czy w sposób wskazany pozwem naruszają prawo, zasady prawidłowego zarządy lub usprawiedliwione interesy powoda, jako właściciela lokalu i członka wspólnoty – w kontekście żądania ich uchylenia.

Należy wskazać, że nie każde naruszenie interesów współwłaściciela może stanowić przyczynę uchylenia uchwały, ale tylko takie, które nie znajduje wystarczającego uzasadnienia w realnych i obiektywnie usprawiedliwionych interesach ogółu współwłaścicieli tworzących wspólnotę, które niejednokrotnie mogą przeważać nad indywidualnym interesem poszczególnych ­współwłaścicieli.
 

Uwaga

Nie każde naruszenie interesów współwłaściciela może stanowić przyczynę uchylenia uchwały, ale tylko takie, które nie znajduje wystarczającego uzasadnienia w realnych i obiektywnie usprawiedliwionych interesach ogółu współwłaścicieli tworzących wspólnotę, które niejednokrotnie mogą przeważać nad indywidualnym interesem poszczególnych współwłaścicieli.


Zarzuty dotyczące podjęcia uchwał koncentrowały się na tym, że głosowano nad nimi w formie elektronicznej, bez uprzedniego podjęcia uchwały o głosowaniu w takim trybie i bez przeprowadzenia zebrania w odniesieniu do uchwały dotyczącej planu gospodarczego pozwanej wspólnoty i uchwały dotyczącej opłat na pokrycie kosztów zarządu (zaliczek), a wyniki głosowania nie odpowiadają rzeczywistości, gdyż suma udziałów w nieruchomości nie równa się 1. Powód wskazywał również, że jeden z lokali (niemieszkany) zmienił właściciela na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 16 lutego 2021 r.

Tryby podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej
 

Ważne

Uchwały wspólnoty mogą być podejmowane na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów albo w trybie łączącym te dwa sposoby, tj. częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnym. 


W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały wspólnoty mogą być podejmowane na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów albo w trybie łączącym te dwa sposoby, tj. częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnym. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada obowiązku podjęcia przez członków wspólnoty wcześniejszej uchwały co do wyboru któregoś z tych sposobów głosowania. Wybór sposobu głosowania należy zatem do zarządu wspólnoty w ramach czynności zwykłego zarządu.
 

Uwaga

Wybór sposobu głosowania należy do zarządu wspólnoty w ramach czynności zwykłego zarządu.


Żaden przepis ustawy o własności lokali nie zakazuje też głosowania nad uchwałami w formie elektronicznej. Zgodnie z art. 60 Kodeksu cywilnego konieczne jest jedynie, aby oświadczenie głosującego członka wspólnoty przybrało formę ujawniającą jego wolę co do tego, w jaki sposób głosuje, w sposób dostateczny (potwierdzają to orzeczenia sądów przywoływane w uzasadnieniu pozwu).

Możliwe było zatem głosowanie nad zaskarżonymi przez powoda uchwałami w formie elektronicznej i bez konieczności podjęcia w tym przedmiocie wcześniejszej uchwały całej wspólnoty.

Podjęcie decyzji w tym zakresie przez zarządcę przymusowego mieściło się natomiast w ramach zwykłego zarządu, do którego był uprawniony na podstawie postanowienia. Trudno byłoby przy tym oczekiwać, że w tym przedmiocie podejmie uchwałę nieistniejący zarząd wspólnoty, czego – jak się wydaje z uzasadnienia pozwu – wymagał powód.

Wyniki głosowania

Przechodząc do kwestii wyników głosowania, należy wskazać, że według aktualnego wykazu współwłaścicieli i danych z ksiąg wieczystych nieruchomości wspólnej liczba udziałów współwłaścicieli wynosi 1 (co zresztą potwierdza inwentaryzacja z 2004 r. dołączona przez powoda), chociaż w niektórych wykazach i listach do głosowania liczba udziałów niektórych właścicieli podawana jest błędnie (np. gminy w wysokości wyższej niż rzeczywiście przysługujące jej).

Zgodnie z tymi wykazami i inwentaryzacją oraz dokumentami obrazującymi, jak głosowali poszczególni współwłaściciele – odesłanymi do zarządcy kartami do głosowania oraz wydrukami z systemu elektronicznego prowadzonego przez zarządcę – za przyjęciem każdej z zaskarżonych uchwał głosowali właściciele dysponujący łącznie więcej niż połową udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wbrew zarzutowi, na wyniki głosowania nie wpływa również zmiana jednego z właścicieli, ponieważ z dołączonej przez powoda umowy przedwstępnej nie wynika, aby do przeniesienia własności lokalu i związanych z nim uprawnień doszło przed datą głosowania.

Ponadto z danych zawartych w powszechnie dostępnej księdze wieczystej tej nieruchomości wynika, że umowa zbycia lokalu została zawarta dopiero po zakończeniu głosowania.

Brak zebrania

Przechodząc do zarzutu braku zebrania, na którym według powoda powinny były być głosowane zaskarżone uchwały, zgodnie z art. 30 u.w.l. zarządca powinien zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku i nie później niż w pierwszym kwartale danego roku (ust. 1 pkt 3), a przedmiotem zebrania powinno być uchwalenie rocznego planu gospodarczego, ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, ocena pracy zarządu, sprawozdania zarządu i decyzja w przedmiocie absolutorium (ust. 2).

Uwaga

Zarządca powinien zwołać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku i nie później niż w pierwszym kwartale danego roku.


Powołany przepis, o ile nakłada obowiązek przeprowadzenia zebrania, o tyle nie wyłącza możliwości jego przeprowadzenia w trybie zdalnym ani możliwości podjęcia wskazanych uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów czy też w trybie mieszanym; na pewno nie wyłącza też możliwości głosowania w formie elektronicznej.

Nie ma wątpliwości, że zaskarżone uchwały powinny być przedmiotem zebrania rocznego, o którym mowa w art. 30 ust. 1 u.w.l. Nie wykazano jednak, aby brak tego zebrania wpłynął w jakikolwiek znaczący sposób na ich podjęcie. Zebrania nie wymagała natomiast uchwała dotycząca regulaminu funduszu remontowanego.

Podsumowując – uchwały zostały podjęte w trybie zgodnym z ustawą i wymaganą większością, a powód nie wykazał, aby brak zebrania miał wpływ na ich podjęcie, wobec czego żądanie ustalenia ich nieistnienia nie mogło zostać uwzględnione – co przesądzało o oddaleniu powództwa w tym zakresie.

Czy uchwały naruszały prawo, zasady prawidłowego zarządu lub usprawiedliwiony interes właścicieli

Do rozważenia w kontekście żądania uchylenia tych uchwał i art. 25 u.w.l. pozostawało, czy którakolwiek z nich narusza prawo, zasady prawidłowego zarządu lub usprawiedliwiony interes właścicieli.

Powód wskazywał, że uchwała dotycząca ujętych w planie rocznych remontów pozbawia go praw nabytych na podstawie wcześniejszych uchwał, nie jest wystarczająco uszczegółowiona, wykonanie prac, które zarządca zlecił bez uprawnienia do takich czynności, grozi katastrofą, a ponadto wprowadza obowiązek partycypacji w kosztach budowy i utrzymania wiaty śmietnikowej na terenie nienależącym do wspólnoty.

Pierwszy z zarzutów jest o tyle niezrozumiały, że zaskarżona uchwała nie uchyla żadnych wcześniejszych uchwał, na podstawie których zdecydowano o wykonaniu innych prac remontowych lub konserwacyjnych; nie wpływa zatem na ewentualny obowiązek ich wykonania, o ile nie zostały wykonane. Dlatego też nie narusza żadnych praw, jakie powód miałby nabyć na podstawie takich właśnie wcześniejszych uchwał ani jego interesów jako członka wspólnoty.

Trudno również uznać, aby uchwała nie była wystarczająco uszczegółowiona, skoro wskazuje, że zaplanowane prace mają obejmować zakres wynikający z konkretnej dokumentacji projektowej. Nie jest przy tym celowe, aby treść tej dokumentacji powielać w treści uchwały. W przypadku konieczności zmiany projektu konieczna byłaby bowiem również zmiana uchwały, co niejednokrotnie mogłoby przed...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy