Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo

16 kwietnia 2021

Jak powinno wyglądać ustanowienie zarządu powierzonego przez dewelopera?

19

Czy deweloper potrzebuje jakiejś umowy z zarządem powierzonym, czy też wystarczy jedynie uchwała wspólnoty? Czy uchwała może zostać podjęta przez dewelopera i pierwszego właściciela?

Stosownie do art. 33 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.; dalej: „UWL”) w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 UWL, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 UWL dotyczącego zasad wykonywania zarządu nieruchomością wspólną.

POLECAMY

Wobec powyższego wskazać zatem należy, iż zgodnie z powołanym już wyżej art. 18 ust. 1 UWL, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jak wynika z powyższego, zarząd nieruchomością wspólną mogą umownie uregulować sami właściciele lokali. Sposób zarządzania, na jaki mogą się zdecydować, to przykładowo „powierzenie” obowiązków z zakresu zarządzania wybranej osobie fizycznej lub prawnej, z którą wspólnota zawrze następnie umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Przy czym – jak podkreśla się to w doktrynie - przepisy UWL nie nakładają w tym zakresie obowiązku zawarcia jakiejkolwiek umowy, z mocy której wspólnota mieszkaniowa powierza zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej.

Określenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną może nastąpić już  w pierwszej dla danej nieruchomości wyjściowej umowie o ustanowieniu własności lokalu. Strony tej umowy, nabywca lokalu i tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości wyjściowej (np. deweloper) mogą zatem swobodnie określić sposób zarządu. Ich decyzja będzie zaś wiążąca dla wszystkich właścicieli, których lokale zostaną wyodrębnione później. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 2 UWL, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Ponadto, choć przepisy UWL o tym wyraźnie nie stanowią, pierwsza dla danej nieruchomości wyjściowej umowa o ustanowieniu własności lokalu – w której strony, tj. nabywca lokalu i tzw. dotychczasowy właściciel nieruchomości wyjściowej określą sposób zarządu, wiąże nie tylko kolejnych „sukcesywnych” nabywców „nowo wyodrębnianych” lokali, lecz także nabywców pochodnych, zatem nabywców lokali już wcześniej wyodrębnionych i stanowiących samodzielne nieruchomości lokalowe.

Ustanowienie zarządu powierzonego może nastąpić również w drodze uchwały (zaprotokołowanej przez notariusza) podjętej przez właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę mieszkaniową, a więc – z uwzględnieniem sukcesywnego wyodrębniania lokali w budynku – na wstępie nabywcę pierwszego lokalu oraz dewelopera jako właściciela pozostałych lokali. Powyższe wynika bowiem z faktu, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą przeniesienia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali (vide: uchwała SN z dnia 09.06.2005 r., III CZP 33/05). Wspólnota mieszkaniowa nie powstanie jedynie w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu lub lokali przez właściciela nieruchomości wyjściowej dla siebie, tj. na podstawie art. 10 UWL. W takim przypadku, wspólnota powstanie bowiem dopiero z chwilą zbycia na rzecz innej osoby chociaż jednego wyodrębnionego lokalu lub ustanowienia na jej rzecz własności lokalu dotychczas niewyodrębnionego.

Przypisy