Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

1 marca 2022

NR 236 (Luty 2022)

Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej

0 672

W sprawie zakończonej wyrokiem z 20 października 2021 roku Sąd Okręgowy w Warszawie jako Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów orzekał w sprawie przeprowadzonej przez Prezesa UOKiK kontroli stosowanych przez dewelopera postanowień umowy, które uznane zostały za tzw. klauzule niedozwolone, a tym samym nieobowiązujące (sygn. XVII AmA 26/19).

Postępowanie sądowe było wynikiem przeprowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Postępowanie zostało wszczęte przez UOKiK z urzędu.

Decyzja Prezesa UOKiK

W toku prowadzonej kontroli wzorca Prezes UOKiK zidentyfikował poniżej przytoczone postanowienia umowy, które uznał za klauzule abuzywne, tj. niedozwolone (cytat niedokładny).

POLECAMY

  1. Wynikająca z obmiaru powykonawczego zmiana powierzchni użytkowej lokalu w granicach do plus minus 2% nie wpływa na stan rozliczeń między stronami.
  2. Strony zastrzegają, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych wynikających z niniejszej umowy nastąpi poprzez zapłatę kar umownych [...] za zwłokę dewelopera w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu lub zwłokę w dotrzymaniu terminu wydania lokalu w posiadanie nabywcy, która powstanie z przyczyn zależnych od dewelopera, deweloper zapłaci nabywcy karę umowną w wysokości 0,05% ceny brutto za każdy dzień zwłoki. Łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 5% ceny brutto.
  3. Nabywca udziela niniejszym deweloperowi pełnomocnictwa do wszelkiego rodzaju czynności prawnych i faktycznych, składania oświadczeń woli i wiedzy przed wszelkimi osobami fizycznymi oraz prawnymi, organami, urzędami, sądami, instytucjami oraz oddawania podczas głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej głosów w imieniu nabywcy w zakresie dotyczącym łączenia lokali, podziału lokali, zmiany przeznaczenia lokali, zmiany pomieszczeń przynależnych do lokali oraz w zakresie podziału nieruchomości wspólnej do używania.
  4. Strony oświadczają, że postanowienia niniejszej umowy zostały uzgodnione indywidualnie, a nabywca potwierdza jednocześnie, iż postanowienia te są dla niego zrozumiałe, a także jednoznaczne.

Przytoczone powyżej postanowienia umowy zostały uznane za niedozwolone i decyzją Prezesa UOKiK deweloper zobowiązany został do poinformowania listem poleconym konsumentów będących stronami takich umów o wydaniu orzeczenia przez Prezesa UOKiK wraz z informacją, że w rezultacie wskazane postanowienia umowy są bezskuteczne i nie wiążą konsumenta. Klauzula umowna uznana za abuzywną musi być bowiem traktowana tak, jakby w ogóle nie została zamieszczona w zawartej umowie. Ponadto w tym stanie rzeczy Prezes UOKiK nałożył na dewelopera kary pieniężne w łącznej wysokości około 150 000 zł.

Odwołanie od decyzji

Od tej decyzji spółka deweloperska złożyła odwołanie, w którym spośród wielu zarzutów i wniosków dowodowych wskazała w szczególności, że nie posługuje się wzorcem umowy, gdyż postanowienia umowy były indywidualnie negocjowane, a prawa i obowiązki konsumentów nie zostały ukształtowane ani w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ani w sposób rażąco naruszający ich interesy.

Deweloper podnosił również, że istniała możliwość negocjacji wszystkich postanowień umowy deweloperskiej i brak było zagrożenia dla interesów konsumenta lub naruszenia równowagi stron. Broniąc się, powód wskazywał, że wobec gromadzenia środków ze sprzedaży lokali na zamkniętym rachunku deweloperskim nie było możliwości wypłaty środków przed przeniesieniem własności lokali i to spółka deweloperska ponosiła ryzyko w przypadku nieodebrania mieszkania lub nieprzystąpienia do umów przenoszących własność.

Zgodnie z ustalonym przez sąd stanem faktycznym realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego rozpoczęła się w sierpniu 2015 roku, a przedsięwzięcie to polegało na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi. Sąd ustalił, iż deweloper posługiwał się wzorcem umowy deweloperskiej, na podstawie którego zawierał umowy z konsumentami. Wzorzec ten stanowił załącznik do przekazanego konsumentom prospektu informacyjnego, a spółka zawarła łącznie 52 umowy deweloperskie. W umowach tych faktycznie znajdowały się postanowienia przytoczone w treści orzeczenia Prezesa UOKiK.

Stanowisko sądu

Rozpoznając odwołanie, sąd przypomniał, że zgodnie z artykułem 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 16 lutego 2007 roku, zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w artykule 3851 § 1 Kodeksu cywilnego. Naruszenie tego zakazu uprawnia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów do wydania decyzji o uznaniu postanowienia za niedozwolone i zakazaniu jego wykorzystywania.
 

Uwaga

Zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych.


W omawianej sprawie w gruncie rzeczy bezsporne było, że deweloper stosował w obrocie z konsumentami wskazane wcześniej postanowienia. Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem spółki, iż analizowany dokument jest jedynie projektem umowy deweloperskiej czy wzorem umowy i przyjął, że stanowi on umowny wzorzec, na podstawie którego zawierane były umowy z konsumentami. Deweloper sam wskazał bowiem, że stanowił on punkt wyjścia do rozmów z potencjalnymi nabywcami. Bez znaczenia dla dokonanej oceny jest wskazywana przez spółkę okoliczność, że opracowanie prospektu informacyjnego z załączonym wzorem umowy jest skutkiem wymogu, który nakłada ustawa z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Wymóg ustawowy nie oznacza, że opracowany przez dewelopera wzór umowy nie podlega kontroli Prezesa UOKiK.

Zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów, co ma istotne znaczenie dla tej sprawy, dokonywana kontrola ma charakter abstrakcyjny, oderwany od konkretnego stosunku umownego. Oceniana jest treść postanowień wzorca i treść hipotetycznych stosunków, które mogą powstać pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. Istotne jest, że wzorzec funkcjonował w obrocie, a przedsiębiorca był gotów do jego wykorzystania. Na tym tle sąd uznał, iż nie było podstaw do uwzględnienia wniosków dowodowych spółki deweloperskiej, które ukierunkowane były na badanie procesu kontraktowania. Na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego sąd uznał zatem zawnioskowane dowody za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Przepisy kodeksu cywilnego (art. 3851 i następne) zawierają normy, które stanowić mają ochronę konsumenta jako słabszej strony umowy. Zgodnie ze wskazanym przepisem postanowienia umowy nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszających jego interesy. Nie dotyczy to jednak postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
 

Uwaga

Postanowienia umowy nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszających jego interesy.


Sąd doszedł do przekonania, że zakwestionowane postanowienia wzorca umownego spełniają wszystkie wymienione przesłanki. Zawarte zostały we wzorcu jednostronnie opracowanym przez powoda (dewelopera), na co konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Jednocześnie nie dotyczą głównych świadczeń, a kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobry...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy