Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

6 września 2019

NR 211 (Wrzesień 2019)

Klauzule niedozwolone we wzorach umów dewelopera

0 51

Należy mieć na uwadze, że w umowach zawieranych przez deweloperów nie są oni nieograniczeni w możliwości kształtowania swoich praw i obowiązków. Nie powinni oni narzucać swoim kontrahentom postanowień naruszających prawa nabywców, które w niektórych sytuacjach mogą zostać uznane za – jak to określają przepisy – klauzule niedozwolone (klauzule abuzywne). Kolejną tego typu sprawą zajmowały się sądy, a sprawa zakończyła się wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z 15 listopada 2017 r., sygn. akt: VII ACa 974/17).

Powodowie w sprawie wnosili o uznanie za niedozwolone i zakazanie stosowania w obrocie z konsumentami określonych postanowień zawartych w stosowanym przez dewelopera wzorze przedwstępnej umowy sprzedaży i przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu.

Kontrowersyjne postanowienia umowy

Pierwsze z postanowień umownych zastrzegało, że na parterze budynku planowane jest zrealizowanie lokali użytkowych, które będą przeznaczone pod różnego rodzaju działalności. Nabywca akceptował natomiast fakt, iż w części z tych lokali prowadzona będzie działalność, w której wykonywane będą czynności związane z oferowaniem towarów i usług, w tym również napojów alkoholowych. Dodatkowo nabywca wyrażał jednocześnie zgodę na umieszczenie w miejscach wskazanych przez projektanta szyldów reklamowych i tablic informacyjnych oraz akceptował, że poza kosztami związanymi z ich umieszczeniem właściciel lokalu użytkowego nie będzie ponosił dodatkowych opłat z tytułu umieszczenia tych szyldów.

Kolejne zaskarżone postanowienie przewidywało udzielenie przez nabywcę deweloperowi zgody na prowadzenie działań marketingowych na terenie nieruchomości i umieszczenie szyldów oraz tablic informacyjnych, a deweloper poza kosztami ich realizacji nie będzie ponosił z tego tytułu dodatkowych opłat.

Trzecie z zakwestionowanych postanowień umownych przewidywało dla dewelopera uprawnienie do zainstalowania na dachu bądź elewacji napisów z nazwą inwestycji, pełną lub skrótową nazwą dewelopera, jego logo lub innych elementów charakteryzujących inwestycje. Nabywca wyrażał na to zgodę, a uprawnienie przysługiwało deweloperowi nieodpłatnie i na czas nieokreślony. W rezultacie wskazywano, że deweloper uzyskuje nieodpłatne prawo użytkowania części wspólnej nieruchomości, z którym powiązane było prawo do poboru energii elektrycznej z obowiązkiem rozliczenia się za jej koszt. Deweloper mógł również wykonywać czynności związane z konserwacją i bieżącą eksploatacją zainstalowanych elementów i nie ponosił z tego tytułu żadnych dodatkowych opłat.

Powodowie wskazywali, że pozwany prowadzi działalność gospodarczą i posługuje się wzorcem umowy zawierającym wskazane powyżej postanowienia, a umowy te zawierane są z konsumentami. W rezultacie, zgodnie z artykułem 3851 § 1 Kodeksu cywilnego, wskazane postanowienia mogą zostać uznane za tak zwane klauzule niedozwolone (abuzywne), które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszając jego interesy.

Wskazywano, iż pierwsze z wskazanych postanowień pozbawia konsumenta możliwości podjęcia w ramach wspólnoty decyzji dotyczącej ewentualnej zgody na sprzedaż napojów alkoholowych oraz sposobu zagospodarowania części wspólnej nieruchomości. Druga pozbawia możliwości podjęcia decyzji w sprawie sposobu zagospodarowania części wspólnej i należytego udziału w zyskach z umieszczonych na budynku szyldów i tablic reklamowych. Trzecia z kolei ograniczała bezterminowo prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej.

Sąd pierwszej instancji zgodził się z przedstawionymi zarzutami.

Niedozwolone postanowienie umowne

Sąd przypomniał, że aby dane postanowienie umowne mogło być uznane za niedozwolone, muszą zostać spełnione cztery przesłanki:

  • nie może ono być indywidualnie uzgodnione z konsumentem,
  • kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sprzeczności z dobrymi obyczajami,
  • ukształtowane prawa i obowiązki konsumenta rażąco naruszają jego interesy,
  • analizowane postanowienie umowy nie dotyczy w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron umowy.
     

 W niniejszej sprawie kwestia indywidualnego uzgodnienia nie miała znaczenia, bowiem dochodziło do abstrakcyjnego charakteru kontroli, a nie analizy umowy zainicjowanej przez jedną ze stron. Sąd nie miał wątpliwości, że wskazane w pozwie postanowienia nie dotyczą głównych świadczeń stron. Głównym świadczeniem dewelopera jest bowiem wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie jej na nabywcę. Po stronie konsumenta głównym świadczeniem jest zapłata umówionej ceny. Analizie poddano zatem ewentualną sprzeczność z dobrymi obyczajami i rażące naruszenie interesów konsumenta, przy czym te dwie przesłanki zaistnieć musiały jednocześnie. Sąd wskazał, że przez „dobre obyczaje” należy rozumieć pewien powtarzalny wzorzec zachowań aprobowany przez daną społeczność lub grupę oraz pewne pozaprawne normy postępowania, przy czym należy mieć na uwadze, że normy te podlegają zmianom kształtowanym przez ludzkie postawy, wartości, cele ekonomiczne i praktykę życia gospodarczego. Wraz ze zmianami w społeczeństwie mogą one podlegać pewnym przewartościowaniom. Podstawową zasadą wyrażoną przez sąd jest, aby przedsiębiorca nie wykorzystywał swojej uprzywilejowanej pozycji kontraktowej w stosunku do konsumentów. Uprzywilejowana pozycja przedsiębiorcy wynika już z samego posługiwania się wzorcem umowy, który zawiera zapisy na jakie konsument nie ma wpływu. W ocenie sądu, po stronie przedsiębiorcy istnieje obowiązek, aby w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wyważał on interesy obu stron i nie przyznawał priorytetu jedynie własnym interesom ekonomicznym. Po stronie konsumenta należy brać pod uwagę nie tylko jego interes ekonomiczny, ale interes rozumiany szeroko, niewymierne, gdyż już nawet dyskomfort spowodowany skomplikowaną sytuacją umowną i licznymi niedogodnościami można odczytywać jako pewne naruszenie jego interesu. Ogólną zasadą jest, że jeżeli z przepisów ogólnych dla konsumenta wynikałaby lepsza sytuacja, niż ta ukształtowana treścią umowy, to postanowienia takie należy uznać za niedozwolone. Z odstępstwem od tej zasady będziemy mieli do czynienia, kiedy zmiana sytuacji konsumenta w stosunku do przepisów ogólnych związana jest ze specyfiką wzajemnych świadczeń lub skompensowana innymi postanowieniami.

Stanowisko sądu I instancji

Sąd zgodził się z powodami, że wszystkie trzy wskazane postanowienia umowne stanowią klauzule niedozwolone. Pierwsza z nich w istocie narzuca konsumentom wyrażenie zgody na prowadzenie w wielorodzinnym budynku mieszkalnym działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży napojów alkoholowych i deweloper, stosując jednostronnie ustalony wzorzec umowy, wykorzystuje swoją uprzywilejowaną pozycję. Zapis uniemożliwia konsumentowi wyrażenie sprzeciwu w sprawie sprzedaży takich napojów i pozbawia prawa podjęcia swobodnej decyzji w tym zakresie już po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Narzucona z góry zgoda godziła w ocenie sądu w dobre obyczaje i naruszała w sposób rażący interesy konsumentów poprzez uniemożliwienie im zabezpieczenia swojego interesu, który wyrażał się możliwością zapewnienia bezpieczeństwa i komfortu zamieszkania. Dodatkowo przewidziane w pierwszej z klauzul uprawnienie właścicieli lokali użytkowych do nieodpłatnego umieszczenia na elewacji swoich szyldów i tablic informacyjnych oceniane przez pryzmat ustawy o własności lokali również należało uznać za postanowienie niedozwolone. Każdy z właścicieli ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, a poży...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy