Konsekwencje niezapewnienia udziału w głosowaniu wszystkich właścicieli

Uchwała SN była wynikiem zadanego Sądowi Najwyższemu pytania przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który prosił o rozstrzygnięcie: „Czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wyrażające zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu narusza przepisy ustawy o własności lokali w taki sposób, że uchwały tej nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli?”.

Stan faktyczny

Pytanie powstało na kanwie sprawy, w której powód domagał się uchylenia uchwał właścicieli lokali podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd Okręgowy, rozpoznając sprawę w pierwszej instancji, uwzględnił powództwo. W toku postępowania ustalił, że powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku, w którym znajdowało się kilkanaście lokali mieszkalnych oraz trzy lokale o innym przeznaczeniu. W większości lokali prowadzony był najem okazjonalny lub krótkoterminowy, a lokale niemieszkalne przeznaczone były na działalność gastronomiczną. Jak w wielu wspólnotach, również w przedmiotowej, wielu właścicieli zamieszkuje w innym miejscu, o czym świadczy przeznaczenie lokali na najem. Tym samym bezpośredni kontakt z właścicielami jest utrudniony. Znalazło to swoje odzwierciedlenie w statucie, który przewidywał, że uchwałę można podjąć w trybie indywidualnego zbierania głosów, gdy na zebraniu uchwała nie uzyskała wymaganej większości, a z analizy wynika, że taka większość możliwa jest jeszcze do uzyskania. Zarząd zobowiązany był zawiadomić każdego z właścicieli o zebraniu, na piśmie, na co najmniej 7 dni przed terminem zebrania, podając termin, miejsce i porządek obrad. Jednocześnie z zawiadomieniem zarząd m...