Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

25 września 2020

NR 220 (Sierpień 2020)

Konsekwencje niezapewnienia udziału w głosowaniu wszystkich właścicieli

21

27 lutego 2020 roku w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt: III CZP 59/19 Sąd Najwyższy wypowiadał się w kwestii budzącej pewne wątpliwości i rozstrzygał występujące w orzecznictwie rozbieżności dotyczące oceny skutków, jakie niesie ze sobą niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną przez wspólnotę mieszkaniową w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Uchwała SN była wynikiem zadanego Sądowi Najwyższemu pytania przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który prosił o rozstrzygnięcie: „Czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wyrażające zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu narusza przepisy ustawy o własności lokali w taki sposób, że uchwały tej nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli?”.

POLECAMY

Stan faktyczny

Pytanie powstało na kanwie sprawy, w której powód domagał się uchylenia uchwał właścicieli lokali podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd Okręgowy, rozpoznając sprawę w pierwszej instancji, uwzględnił powództwo. W toku postępowania ustalił, że powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku, w którym znajdowało się kilkanaście lokali mieszkalnych oraz trzy lokale o innym przeznaczeniu. W większości lokali prowadzony był najem okazjonalny lub krótkoterminowy, a lokale niemieszkalne przeznaczone były na działalność gastronomiczną. Jak w wielu wspólnotach, również w przedmiotowej, wielu właścicieli zamieszkuje w innym miejscu, o czym świadczy przeznaczenie lokali na najem. Tym samym bezpośredni kontakt z właścicielami jest utrudniony. Znalazło to swoje odzwierciedlenie w statucie, który przewidywał, że uchwałę można podjąć w trybie indywidualnego zbierania głosów, gdy na zebraniu uchwała nie uzyskała wymaganej większości, a z analizy wynika, że taka większość możliwa jest jeszcze do uzyskania. Zarząd zobowiązany był zawiadomić każdego z właścicieli o zebraniu, na piśmie, na co najmniej 7 dni przed terminem zebrania, podając termin, miejsce i porządek obrad. Jednocześnie z zawiadomieniem zarząd miał przesyłać projekty uchwał. W końcu również statut dopuszczał zasady mailowego głosowania nad uchwałami.

Uwaga

Wspólnota jest organizacją właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości i jej funkcjonowanie wymaga współdziałania. Współdziałanie jest nie tylko obowiązkiem, ale i prawem każdego z członków wspólnoty.


W odniesieniu do konkretnych zaskarżonych uchwał zarząd przygotował projekty i uzyskał upoważnienie do zbierania głosów pod tym uchwałami. Członek zarządu telefonował do niektórych właścicieli, a następnie przesyłał im mailem projekty uchwał wraz z kartą do głosowania i prośbą o jej wypełnienie. Korespondencja mailowa nie została jednak skierowana do wszystkich właścicieli. Powód nie odebrał telefonu, ale przypuszczał, że członek zarządu dzwonił do niego w sprawie uchwał, które – jak się później okazało – otrzymał drogą mailową wraz z kartą do głosowania i prośbą o oddanie głosu. Powód nie zapoznał się jednak z treścią wiadomości. Jak ustalono w sprawie, procedura zbierania głosów trwa około 10 dni, a po uzyskaniu ok. 59% głosów za – została zakończona. Wszyscy głosujący opowiedzieli się za przyjęciem uchwał, które wyrażały zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych w pełnym zakresie w dwóch lokalach niemieszkalnych znajdujących się w budynku. Powód otrzymawszy informację o podjęciu uchwał – zdecydował się je zaskarżyć.

Decyzja Sądu Okręgowego

Sąd okręgowy uznał, że tego rodzaju uchwały należą do czynności przekraczających zwykły zarząd i uznał, że doszło do naruszenia procedury podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwały nie zostały bowiem poddane pod głosowanie wszystkich uprawnionych, a jedynie tych właścicieli, którzy oddaliby głos za. Sąd zarzucił, że zadbał o to ­członek zarządu, a wręcz intencją pewnego grona właścicieli pozostawało przyspieszenie sprawy, aby zabezpieczyć interes ekonomiczny dwóch właścicieli lokali o innym przeznaczeniu.

Ważne

Podkreśla się również, iż uchwała podjęta jest z chwilą złożenia głosu, który powoduje uzyskanie większości, a zarząd w takiej sytuacji nie musi już kontynuować zbierania głosów.


Rozpoznając apelację, sąd powziął opisaną powyżej wątpliwość. Co ciekawe – do sprawy włączył się również Rzecznik Praw Obywatelskich, który wnioskował, aby sąd przyjął uchwałę, że zgodnie z prawem niezapewnienie udziału wszystkim właścicielom może stanowić podstawę uchylenie uchwały, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Zdanie Sądu Najwyższego

Przystępując do rozważań, Sąd Najwyższy wskazał, że zaprezentowany problem ma istotne znaczenie dla praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Odwołując się do doświadczenia życiowego sąd podniósł, że we wspólnotach właściciele rzadko uczestniczą w zwoływanych zebraniach i często pojawiają się trudności w podjęciu uchwały wobec niechęci do udziału w zebraniach. W ocenie sądu bardziej efektywnym sposobem podjęcia uchwały przez właścicieli lokali jest zastosowanie trybu indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Ważne

Pominięcie niektórych właścicieli traktowane jest jako uchybienie formalne, które powoduje wadliwość uchwały właścicieli tylko wobec stwierdzenia przez sąd, że uchybienie to miało wpływ na treść uchwały.


Jednakże sąd przyznał, że w orzecznictwie występuje rozbieżność poglądów co do wymagań formalnych dla przeprowadzenia tego rodzaju głosowania oraz sposobu postrzegania ewentualnych wadliwości, które miały miejsce w jego toku. W orzeczeniu z 26 września 2014 roku Sąd Najwyższy (sygn. akt: IV CSK 727/13) opowiedział się za koniecznością odebrania głosu od każdego z właścicieli. W przeciwnym wypadku uchwała podjęta byłaby przez niektórych, a nie przez ogół właścicieli. Stąd też podjęcie uchwały z ograniczeniem do właścicieli oddających pozytywny głos nie może się ostać. Sąd wskazał, że wspólnota jest organizacją właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości i jej funkcjonowanie wymaga współdziałania. Współdziałanie jest nie tylko obowiązkiem, ale i prawem każdego z członków wspólnoty. Stanowisko to zostało podzielone w kilkunastu orzeczeniach sądów apelacyjnych.

Z drugiej strony jednak równie liczne są wypowiedzi sądów apelacyjnych, w których pominięcie niektórych właścicieli traktowane jest jako uchybienie formalne, które powoduje wadliwość uchwały właścicieli tylko wobec stwierdzenia przez sąd, że uchybienie to miało wpływ na treść uchwały. Podkreśla się również, iż uchwała podjęta jest z chwilą złożenia głosu, który powoduje uzyskanie większości, a zarząd w takiej sytuacji nie musi już kontynuować zbierania głosów. W tym kierunku wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 roku (sygn. akt: 4 CK 543/03), w którym wskazał, że niedopełnienie obowiązku powiadomienia każdego właściciela o podjętej uchwale nie ma wpływu na jej skuteczność. W kolejnym wyroku z 3 kwietnia 2008 roku (sygn. akt: II CSK 605/07) SN uznał, że sekwencja zbierania głosów pozwala na stwierdzenie, iż dzień podjęcia uchwały powinien odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że wystarczająca liczba dotychczas głosujących opowiedziała się za uchwałą o określonej treści.

Uwaga

Każdy z członków wspólnoty ma uprawnienie do brania udziału w głosowaniu, a zarząd ma obowiązek zapewnienia możliwości realizacji tego prawa.


Piśmiennictwo

Problem analizowany był również w piśmiennictwie, gdzie wskazywano, że nieodebranie głosów od wszystkich nie oznacza, iż uchwała jest nieważna. Do jej ważności nie jest bowiem konieczne, aby każdy z właścicieli się wypowiedział, ale pominięcie niektórych właścicieli jest uchybieniem w procedurze. Uchybienie natomiast powoduje nieważność tylko wtedy, jeżeli miało wpływ na treść uchwały.
Podejmując uchwałę w niniejszej sprawie, Sąd Najwyższy uznał, że pogląd jakoby nie było obowiązku kontynuowania zbierania głosów od właścicieli, gdy oddano już większość głosów za lub przeciw – jest zbyt daleko idący. Ustawa nie wymaga uczestnictwa wszystkich właścicieli w głosowaniu aby ta obecność warunkowała ważność uchwały. Każdy z członków wspólnoty ma uprawnienie do brania udziału w głosowaniu, a zarząd ma obowiązek zapewnienia możliwości realizacji tego prawa. Stąd też pewna elastyczność ustawy, która przewiduje trzy równorzędne tryby głosowania: na ­zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnego zbierania.

Ważne

Uchybienia w postaci niezawiadomienia o zebraniu, niedopuszczenie do udziału w głosowaniu na zebraniu czy pominięcie niektórych głosów na zebraniu stanowią wady w procedurze.


Niezawiadomienie o zebraniu

Uchybienia w postaci niezawiadomienia o zebraniu, niedopuszczenie do udziału w głosowaniu na zebraniu czy pominięcie niektórych głosów na zebraniu stanowią wad...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy